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????隨著5月百城房?jī)r(jià)首現(xiàn)跌勢(shì)，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)降溫的趨勢(shì)進(jìn)一步確定。與此同時(shí)，救市聲音和微調(diào)舉措已從三四線城市擴(kuò)至二線城市。不過(guò)，在觀望情緒濃厚、庫(kù)存壓力仍大、信貸全面收緊、開發(fā)商資金鏈緊繃的大背景下，地方政府的逆周期救市行動(dòng)估計(jì)難獲得實(shí)際效果。若是昆明需要救市，其第一目標(biāo)便是在價(jià)格上大做文章，而目前最直接、最有效，或者炒得最沸沸揚(yáng)揚(yáng)的話題便是低首付和“限降令”。那昆明需不需要這樣的救市政策？或者這樣的救市政策是否符合云南水土？
????救市類型：低首付、首付分期
????可能指數(shù)：★★★☆
????早在2011年，昆明樓市上就出現(xiàn)了超低首付、首付分期這樣的首付方式，一直以來(lái)都經(jīng)常會(huì)看到一些開發(fā)商打出一成首付起或者超低首付的廣告，看上去這種手段是為購(gòu)房者降低了準(zhǔn)入門檻、減輕了購(gòu)房者的首付壓力。
????一般來(lái)說(shuō)，按照現(xiàn)在昆明的市場(chǎng)價(jià)，一套均價(jià)8500 元平米、面積80 平米的房子，按照規(guī)定首付需30%，購(gòu)房者則需要支付20 萬(wàn)左右的首付款，若只需支付一成的話，只要7 萬(wàn)左右便可以購(gòu)房，將近三倍的差距讓購(gòu)房者很是心動(dòng)。另一種低首付方式則是首付分期付款，本來(lái)應(yīng)該一次性繳納的首付可以分期付款，時(shí)間一般在半年或者一年之內(nèi)，昆明在售項(xiàng)目保利六合銷售的公寓便采取了首付分期的方式，也確實(shí)受到了很多購(gòu)房者的關(guān)注。
????保利云南置業(yè)副總曹偉佳表示，低首付在昆明運(yùn)用得比較廣泛，主要因?yàn)槔ッ鞯姆績(jī)r(jià)在西南地區(qū)算比較高的，但是人均工資卻很低，很多家庭為了買房需要拿出全家全部存款，特別是針對(duì)現(xiàn)在的年輕人，單靠自己買房非常困難，而低首付剛好能讓首次購(gòu)房的購(gòu)房者較容易湊夠首付款。不僅如此，低首付也比較符合購(gòu)房者的心態(tài)，一次性拿出幾十萬(wàn)覺(jué)得很困難，若是分期付款，購(gòu)房者也能較輕松地承受。
????現(xiàn)如今，昆明樓市中也隨處可見開發(fā)商在首付上做文章，而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，曹偉佳認(rèn)為近年來(lái)，國(guó)家貨幣政策一直處于從緊狀態(tài)，目前房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)已對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成了相當(dāng)?shù)目简?yàn)，大批低首付房出現(xiàn)，一方面是開發(fā)商撬動(dòng)市場(chǎng)需求的一種營(yíng)銷手段，一方面則可以理解為開發(fā)商在變相回籠資金，以緩解自身資金鏈壓力。
????案例
????海倫國(guó)際公寓不限購(gòu)不限貸，首付可分期先付兩成；經(jīng)典明苑首付7.5 萬(wàn)；朝九晚五全新48-141㎡戶型在售，首付5 萬(wàn)起；COCO蜜城2 期住宅在售，首付1.2成起……
????點(diǎn)評(píng)
????不能作為一種救市政策只是市場(chǎng)化催生的營(yíng)銷手段
????“墊首付”成為一種營(yíng)銷手段，一方面是作為一個(gè)新聞炒作話題，另外一方面，也可以通過(guò)低首付的方式吸引更多購(gòu)房者到此購(gòu)房，以此達(dá)到樓盤快速成交去化的目的。出現(xiàn)低首付和首付分期，對(duì)于置業(yè)者而言，緩解置業(yè)者短期內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，一般要求置業(yè)者在半年或者一年內(nèi)付清首付款。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，置業(yè)者的首付款特別是剛需客戶的首付款比例通常在30%，而銀行貸款的比例高達(dá)70%，通過(guò)一定比例的首付優(yōu)惠，促進(jìn)房源的快速消化，也是開發(fā)商緩解資金壓力或增加資金流動(dòng)性更為重要的驅(qū)動(dòng)力。這種手段大部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)還是由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)，通過(guò)將首付分期，降低了購(gòu)房者買房的門檻，購(gòu)房者能夠通過(guò)“低首付”得到實(shí)惠。其實(shí)低首付或者首付分期的情況曾經(jīng)在昆明風(fēng)靡過(guò)一段時(shí)間，一些樓盤的銷售也真正得到了提高。
????曹偉佳認(rèn)為低首付、首付分期其實(shí)不能作為一種救市政策，而是一種市場(chǎng)化催生出的營(yíng)銷手段，而這種手段曾經(jīng)在昆明市場(chǎng)上風(fēng)靡過(guò)，以后也會(huì)成為一種開發(fā)商較為常用的手段。
????救市類型：限降令政策
????可能指數(shù)：☆
????5月23 日，杭州市相關(guān)政府部門規(guī)定，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，那么將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽，開發(fā)商如想大幅降價(jià)銷售，則需重新申請(qǐng)，降低樓房備案價(jià)，而深圳、上海及南京等地都有類似的規(guī)定。專家分析，限降令實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。而京鵬地產(chǎn)錦玉項(xiàng)目總經(jīng)理顧剛也表示，房企大幅度降價(jià)，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(gè)房企也不會(huì)大幅度降價(jià)降低利潤(rùn)。
????昆明業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于昆明來(lái)講，若是出臺(tái)限降令，其弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利。首先，房?jī)r(jià)限降對(duì)企業(yè)不利。與限購(gòu)、限貸政策的目標(biāo)是購(gòu)房人不同，限降令的目標(biāo)對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)。因此，這么做首先會(huì)遭到傷害的必然是房地產(chǎn)企業(yè)；其次房?jī)r(jià)限降對(duì)百姓不利。如果樓市稍有風(fēng)吹草動(dòng)，地方政府就如同熱鍋上的螞蟻?zhàn)⒉话?，就?huì)引發(fā)民眾的信任危機(jī)，讓民眾對(duì)政府樓市調(diào)控的承諾失去信心。最后房?jī)r(jià)限降對(duì)樓市調(diào)控不利，限降令除了會(huì)讓大部分民眾情感上不滿外，更會(huì)讓人相信，政府要控制房?jī)r(jià)上漲只是說(shuō)說(shuō)，而要防止房?jī)r(jià)下跌卻是實(shí)打?qū)嵉?，?huì)導(dǎo)致許多購(gòu)房者以為有政府托底，從而喪失風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)拼命買房，促使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)進(jìn)一步非理性上漲。
????案例
????東莞世紀(jì)城幸福公館項(xiàng)目，最新一期特價(jià)房項(xiàng)目因降價(jià)幅度達(dá)21%，根據(jù)政府出臺(tái)的“超過(guò)備案價(jià)降幅，需重新備案”規(guī)定，該項(xiàng)目被限制網(wǎng)簽。
????點(diǎn)評(píng)
????弊端太大全國(guó)也僅是個(gè)別現(xiàn)象
????昆明出臺(tái)限降令可能性微乎其微
????樓市限降令的推出，無(wú)疑是地方托市的又一變種。然而，眾多開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士都表示這一樓市限降令必然會(huì)破產(chǎn)。房地產(chǎn)商在目前市場(chǎng)成交量大幅下滑的背景下，出于回籠資金、緩解經(jīng)營(yíng)壓力的考量，自發(fā)下調(diào)商品房?jī)r(jià)格，屬于典型的市場(chǎng)調(diào)節(jié)行為。張洪認(rèn)為，樓市限降令不可能一味抑制企業(yè)乃至行業(yè)的價(jià)格調(diào)節(jié)訴求，尤其是面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)。設(shè)想一下，如果某個(gè)企業(yè)或行業(yè)一方面受制于限降令的行政管制，另一方面不能采取相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整舉措，造成商品房大面積滯售，就可能面對(duì)虧損乃至破產(chǎn)的威脅。開發(fā)商要么通過(guò)贈(zèng)送面積、墊付乃至代付首付等途徑變相降價(jià)，要么則可能形成房企紛紛倒閉的多米諾骨牌效應(yīng)，其產(chǎn)生的負(fù)面后果絕對(duì)大于逐步釋放市場(chǎng)壓力的漸進(jìn)式降價(jià)。
????而就昆明目前出現(xiàn)的降價(jià)情況在很多人看來(lái)其實(shí)只是市場(chǎng)的反應(yīng)而已，開發(fā)商做出的一種策略而已，距離真正降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)還有一定距離，并且在昆明也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)限降令的政策。就全國(guó)來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)限降令的城市也是極個(gè)別，并沒(méi)有大范圍的實(shí)施，而對(duì)于昆明目前的樓市行情來(lái)看，并不需要限降令的政策出臺(tái)，所以對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，出臺(tái)限降令救市政策的可能性微乎其微。
????救市類型：限購(gòu)松綁
????可能指數(shù)：★★★
????日前，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合發(fā)布的《2013 中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》總結(jié)，2013 年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為和79.67%，上升0.95 個(gè)和16.96 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下三年新高。上市房企負(fù)債率尚且逼近80%，更不用提中小型房企的負(fù)債率。
????同時(shí)，1800 萬(wàn)平米的巨大供應(yīng)量來(lái)襲，由于政策不明朗等原因，購(gòu)房者的市場(chǎng)觀望情緒濃烈，購(gòu)房者購(gòu)買力不強(qiáng)。庫(kù)存高企，倒逼開發(fā)商以價(jià)換量，回籠資金。
????日前，同策咨詢研究部發(fā)布的《45 個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》顯示，在全國(guó)13 個(gè)土地財(cái)政依賴度高于80%的城市中，昆明排在第八名。張宏偉表示，從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，“研究放寬限購(gòu)政策”、將限購(gòu)令由以家庭為單位轉(zhuǎn)變?yōu)橐詡€(gè)人為單位等各地的松綁傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。從土地財(cái)政依賴度的角度來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)尤其是二季度以來(lái)，土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財(cái)政危機(jī)，而地方土地財(cái)政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市限購(gòu)令的主要原因。
????“土地財(cái)政依賴度越大的城市，放松限購(gòu)政策的可能性就越大。當(dāng)前，盡管部分城市已出面辟謠，但總體而言，研究放寬限購(gòu)政策或成短期內(nèi)擺脫還債險(xiǎn)局的出路?！睆埡陚ブ赋?。
????案例
????結(jié)合昆明市場(chǎng)的實(shí)際情況，有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在實(shí)行限購(gòu)松綁的幾個(gè)城市基本都是二三線城市，與昆明的市場(chǎng)情況差不多，昆明或許可以效仿這些城市的做法。而近期，昆明市場(chǎng)也出了一則關(guān)于呈貢限購(gòu)松綁的傳聞。
????點(diǎn)評(píng)
????限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)？
????傳言很多可能性也很大
????有媒體指出，住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深市場(chǎng)也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購(gòu)放開的可能性不大。據(jù)說(shuō)呈貢已經(jīng)在限購(gòu)松綁了，主城區(qū)限購(gòu)松綁的可能性指日可待。
????救市類型：公積金調(diào)節(jié)
????可能指數(shù)：★★
????6月1日，某指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2014 年5月，中國(guó)100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上月下跌0.32%。這是年6月以來(lái)百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌，在此之前百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲23 個(gè)月。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的預(yù)言被證實(shí)。在這個(gè)背景下，調(diào)整公積金政策成為不少城市“曲線救市”的途徑。
????早在2月份，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了關(guān)于住房公積金個(gè)人貸款相關(guān)政策調(diào)整的公告，從2 月1 日起，無(wú)論是購(gòu)買首套房還是二套房，繳存公積金雙職工家庭的最高貸款額度為60萬(wàn)元，單職工家庭最高貸款額度萬(wàn)元；昆明市公積金貸款二套房首付款比例從原來(lái)的60%調(diào)整為70%。在市場(chǎng)開始逐漸顯現(xiàn)下行趨勢(shì)的2月份，昆明為何上調(diào)公積金貸款上限？許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住房公積金是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購(gòu)房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求。
????但世事難料，即使公積金政策惠及大多數(shù)購(gòu)房者、開發(fā)商采取大幅度降價(jià)優(yōu)惠、各式營(yíng)銷手段輪番上陣，購(gòu)房者還是在持續(xù)觀望中，并不買賬。根據(jù)昆明市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5 月份昆明主城及呈貢新區(qū)共成交各類商品房10466 套，成交套數(shù)環(huán)比4 月下降了19.12%。作為樓市銷售傳統(tǒng)旺季的“紅五月”竟也成為了鏡中花水中月。
????在近日公布的全國(guó)住宅供給過(guò)剩的城市名單中，昆明進(jìn)入“供給輕度過(guò)剩城市”榜單中，市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)。
????記者從昆明市公積金管理中心了解到，只要借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)貸款時(shí)，開立個(gè)人住房公積金賬戶一年以上，且在申請(qǐng)貸款時(shí)己連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上，繳存比例不低于上年月平均工資總額5%的話，即可申請(qǐng)公積金貸款。采訪中，昆明市公積金管理中心工作人員表示，該中心只是一個(gè)職能部門，并不確定公積金調(diào)整的救市方法是否會(huì)在昆明落地實(shí)施。
????案例
????短短半個(gè)多月，已有安徽的宣城、銅陵、六安、蕪湖，江蘇的揚(yáng)州和泰州，山東等各大中型城市加入其中，最高貸款額度達(dá)到30萬(wàn)。
????點(diǎn)評(píng)
????短期內(nèi)可能有作用
????但是否需要還有待觀察
????在云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA 教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研看來(lái)，拋開調(diào)整公積金來(lái)救市的方法不談，首先要搞清楚昆明需不需要救市的問(wèn)題。他表示，中央政府認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，可根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律發(fā)展，不需要救市，而地方政府則考慮到地方的具體形勢(shì)。況且，各個(gè)城市在進(jìn)行公積金調(diào)整的救市方法后，取得的效果并未達(dá)預(yù)期。因此，至于昆明是否實(shí)施調(diào)整公積金來(lái)救市的方法，還有待考究。
????打破公積金貸款限制屬于擴(kuò)需類政策，將在一定程度上緩解庫(kù)存壓力，加速資金流動(dòng)，短期內(nèi)將對(duì)樓市產(chǎn)生積極影響。于購(gòu)房者、于開發(fā)商、于昆明樓市來(lái)說(shuō)，都可在一定時(shí)期內(nèi)解決昆明樓市銷售困難的問(wèn)題。是否調(diào)整、如何調(diào)整，則要認(rèn)真考慮到昆明的具體情況。
????救市類型：金融調(diào)節(jié)
????可能指數(shù)：★★★
????近期，對(duì)于未來(lái)的貨幣環(huán)境，包括摩根大通等機(jī)構(gòu)給出未來(lái)將繼續(xù)下調(diào)存準(zhǔn)的可能，來(lái)自野村機(jī)構(gòu)最新的分析數(shù)據(jù)顯示，受制于企業(yè)融資利率較高和房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速放緩帶給經(jīng)濟(jì)增速的不利影響，預(yù)期5、6 月份政府可能會(huì)進(jìn)一步放松政策。分析顯示，目前貨幣政策雖然沒(méi)有大幅轉(zhuǎn)向，但5、6 月份將會(huì)面臨降準(zhǔn)壓力，野村預(yù)計(jì)會(huì)有50 個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)。
????“不光是房地產(chǎn)，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，都面臨著流動(dòng)性減少的難題?！痹谏显屡e行的2014 昆明財(cái)經(jīng)高峰論壇上，國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在回答記者提問(wèn)時(shí)也這樣表示，在他看來(lái)，作為關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要增長(zhǎng)極，未來(lái)市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性可能通過(guò)政策微調(diào)來(lái)緩解資金壓力。
????事實(shí)上，存準(zhǔn)下調(diào)也有市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中一個(gè)關(guān)鍵就是今年以來(lái)出現(xiàn)的下行趨勢(shì)。在目前國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈下行態(tài)勢(shì)的情況下，未來(lái)一段時(shí)間存款準(zhǔn)備金率降低、增加市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性的概率將增加。數(shù)據(jù)顯示，4 月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比下跌0.3%，同比上漲1.8%，創(chuàng)下18 個(gè)月來(lái)的新低。
????暫不談4 月25日下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率帶來(lái)的流動(dòng)性能否覆蓋到房地產(chǎn)企業(yè)，僅僅是房地產(chǎn)回籠資金的信貸端，從目前的市場(chǎng)來(lái)看，還有繼續(xù)收緊的趨勢(shì)，記者走訪本地銀行，多數(shù)銀行首套房貸鮮見優(yōu)惠，其中部分商業(yè)銀行更是從上月下旬開始還將首套房貸的利率上調(diào)了5%左右。
????“除了和中介有合作的交易執(zhí)行基準(zhǔn)利率外，個(gè)人二手房交易房貸申請(qǐng)基本上都上浮5%-10%。”
????一家股份制銀行的工作人員在接受記者咨詢時(shí)表示。“出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行貸款比例部分收緊，未來(lái)昆明市場(chǎng)金融環(huán)境，還要看全國(guó)政策的變化情況?！痹颇洗髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭樹華在接受采訪時(shí)表示。
????事實(shí)上，信貸環(huán)境的收緊也在數(shù)據(jù)上得以體現(xiàn)，來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4 月末，云南省金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額16561.36億元，增速比去年同期下降1.51 個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是，存款金額的大幅度縮水，是銀行收緊的主要原因，4月末云南省人民幣各項(xiàng)存款余額21208.32億元，增速比去年同期下降10.66個(gè)百分點(diǎn)。
????“存貸比的失衡，也讓短時(shí)間內(nèi)本地銀行信貸環(huán)境將持續(xù)從緊?！惫鶚淙A表示。
????案例
????4月23 日下午中國(guó)人民銀行宣布，決定從4 月25 日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2 個(gè)百分點(diǎn)，受覆蓋的金融機(jī)構(gòu)規(guī)模影響，此次降準(zhǔn)預(yù)期釋放不超過(guò)億流動(dòng)性。業(yè)內(nèi)分析，雖然調(diào)整局限于縣域農(nóng)村商業(yè)銀行，不過(guò)信號(hào)意義很強(qiáng)，具有預(yù)期管理效果。按照之前行業(yè)內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)流動(dòng)性的預(yù)判，銀行釋放的流動(dòng)性資金被房企吸收，可以在一定程度上緩解其因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)減緩而造成的資金鏈緊張。
????點(diǎn)評(píng)
????金融政策將推“微刺激”
????針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可能性不大
????近期的一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，將加大“定向降準(zhǔn)”措施力度，對(duì)發(fā)放“三農(nóng)”、小微企業(yè)等符合結(jié)構(gòu)調(diào)整需要、能夠滿足市場(chǎng)需求的實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款達(dá)到一定比例的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)降低準(zhǔn)備金率。同樣在5月份的一次國(guó)務(wù)院工作會(huì)議中，“微刺激”也成為主調(diào)?！胺康禺a(chǎn)回歸理性需要更多融入市場(chǎng)因素，不能再來(lái)一個(gè)4萬(wàn)億的強(qiáng)刺激。”在上周生活新報(bào)傳媒舉辦的昆明房地產(chǎn)夏季高峰論壇上，本地行業(yè)人士、京鵬地產(chǎn)錦玉負(fù)責(zé)人顧剛這樣分析。省內(nèi)的市場(chǎng)資金環(huán)境“松綁”難度很大，“云南由于發(fā)展水平原因，很長(zhǎng)一段時(shí)間社會(huì)資金都可能集中在基建和電力、水利等領(lǐng)域，其他行業(yè)的流動(dòng)性本身就不大”，有分析指出，在這樣的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源，需要在銀行外探索更多的資金來(lái)源。
????救市類型：城建政策
????可能指數(shù)：★★★
????投資萎縮，是房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)困境的一個(gè)主要癥因。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)顯示，2014 年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22322 億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，同比去年月，增速下滑了4.7 個(gè)百分點(diǎn)。而省內(nèi)的情況更甚，數(shù)據(jù)顯示，1-4 月云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資695.92 億元，同比增長(zhǎng)18.5%，比去年同期的增幅下降了17.5個(gè)百分點(diǎn)?！安粌H是政府固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在產(chǎn)能過(guò)剩的背景下，流向原材料、基礎(chǔ)行業(yè)的社會(huì)投資也逐漸減少?！惫鶚淙A分析，而這，剛好是云南省此前投資的主要領(lǐng)域。
????傳統(tǒng)投資增長(zhǎng)的低迷，也讓城鎮(zhèn)化對(duì)于市場(chǎng)投資的拉力更加明顯。在4 月份舉行的云南省城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，《云南省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》就指出，云南將力爭(zhēng)到2020 年，全省常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到38%左右。城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的人口潛力和城市規(guī)模，也是業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為未來(lái)省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍在的關(guān)鍵，就在上周三生活新報(bào)舉行的房地產(chǎn)夏季論壇上，有業(yè)內(nèi)人士就直言，出于城鎮(zhèn)化的考慮，未來(lái)昆明房地產(chǎn)還有十年的空間。
????昆明市委常委會(huì)議的最新信息顯示，為了讓土地使用效率更高，昆明出臺(tái)推行工業(yè)用地出讓彈性年期制，將探索實(shí)行工業(yè)用地“先租后讓、租讓結(jié)合”的供地制度，租金按當(dāng)年工業(yè)用地最低價(jià)的5%收取。加強(qiáng)閑置土地清理處置，土地閑置滿1 年不滿2 年的，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的征收土地閑置費(fèi)；土地閑置滿2 年的，依法無(wú)償收回并重新安排使用。
????與城鎮(zhèn)化進(jìn)程可能帶來(lái)的投資機(jī)遇相同的是，本地企業(yè)之間投資“聯(lián)盟”也出現(xiàn)跡象。云南城投月15 日公告，公司控股股東云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司擬與建信資本公司、中岳華泰公司、彩云之南公司共同投資設(shè)立彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金合伙企業(yè)。該基金將對(duì)云南城投下屬的龍江公司、龍瑞公司、盤龍城公司及關(guān)坡二期項(xiàng)目以股權(quán)加債權(quán)的形式進(jìn)行投資，投資金額為60 億元。
????事實(shí)上，在采訪中，也有業(yè)內(nèi)人士表示困境下企業(yè)可以考慮抱團(tuán)突圍?！安粌H是資金環(huán)節(jié)，從銷售渠道、資源整合等方面，都可以考慮企業(yè)間的聯(lián)合來(lái)解決。”仁澤地產(chǎn)公關(guān)總監(jiān)李程接受采訪時(shí)表示。
????案例
????本月初，海南省?？谑谐雠_(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，放寬海南省戶籍購(gòu)房者在?？谫?gòu)房落戶政策：購(gòu)單套房面積平方米以上可落戶五人。此舉一出，有業(yè)內(nèi)分析直言，在放寬落戶救市背后，?？谑窍氪碳じ嗟氖袌?chǎng)投資在城市建設(shè)中落地，與房地產(chǎn)市場(chǎng)直接關(guān)聯(lián)的城市化進(jìn)程，市場(chǎng)投資的缺口也是面臨的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。而在關(guān)聯(lián)的城市投資上，昆明也有所動(dòng)作，5 月21 日召開的昆明市委常委會(huì)議中，審議并通過(guò)的《昆明市人民政府關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》中，也直接提出，為促進(jìn)呈貢區(qū)域投資，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，將市級(jí)建筑工程審批、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售審批、房產(chǎn)登記及相關(guān)工作下放呈貢區(qū)。
????點(diǎn)評(píng)
????投資多渠道化顯現(xiàn)
????非主流投資有望“逆襲”
????固定資產(chǎn)投資收緊局面難改，也讓未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資多渠道化局面出現(xiàn)，有數(shù)據(jù)顯示，2013 年全國(guó)新募房地產(chǎn)基金募資總額達(dá)到106.67 億美元，同比增幅達(dá)到了79.1%，而與房地產(chǎn)基金對(duì)應(yīng)的是，交易數(shù)據(jù)提供商Dealogic 公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)前5月海外融資133 億美元，占全部企業(yè)海外融資總額的33%。（羅鳳君 呂曉娟 陳輝）
