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????“新政可促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，幫助昆明地產(chǎn)商挺過(guò)‘寒冬’，同時(shí)也意味著這將帶給昆明人一次購(gòu)房良機(jī)?！贬槍?duì)昆明市此次出臺(tái)的24條樓市支持政策，昆明中原市場(chǎng)研究中心作了解讀。
????昆明中原市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，此次為促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，政府通過(guò)對(duì)拿地、規(guī)劃、開發(fā)等環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整，減免部分稅費(fèi)，減輕發(fā)展商資金壓力，鼓勵(lì)發(fā)展商進(jìn)行企業(yè)合作開發(fā)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，如過(guò)開發(fā)商資金得到緩解，目前“貼成本線走”的銷售模式或?qū)⑷∠?，取而代之的將是以?shí)現(xiàn)利潤(rùn)為核心，這勢(shì)必導(dǎo)致購(gòu)房成本的提升。
????昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)、昆明潤(rùn)城投資有限公司總經(jīng)理廖力平認(rèn)為，這一系列利好措施，將有助于幫困難房企挺過(guò)難關(guān)、緩解資金壓力，原來(lái)停工的項(xiàng)目有望重新復(fù)工。
????放寬購(gòu)房限制 加快市場(chǎng)庫(kù)存去化
????新政：針對(duì)公積金貸款，開發(fā)企業(yè)保證金一律調(diào)整為5%。
????解讀：政府意在通過(guò)首套房和公積金貸款政策刺激市場(chǎng)商品房客戶入市，消化市場(chǎng)庫(kù)存。其次在一定程度上，可降低企業(yè)資金占用。
????強(qiáng)調(diào)棚戶區(qū)改造，鼓勵(lì)“以購(gòu)代建”，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置。一方面有利于市場(chǎng)商品房存量去化，另一面加大了棚戶區(qū)改造的開發(fā)企業(yè)的資金壓力，這或?qū)?dǎo)致企業(yè)在拿棚戶區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)更加謹(jǐn)慎，有實(shí)力的房企獲得更多機(jī)會(huì)。
????可申請(qǐng)開竣工延期 降低發(fā)展商運(yùn)營(yíng)難度
????新政：明確提出開發(fā)企業(yè)拿地后，還未開工的非閑置項(xiàng)目可申請(qǐng)開竣工延期一年。因企業(yè)資金不足支持其尋找企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，盤活市場(chǎng)土地。
????解讀：可規(guī)范整個(gè)開發(fā)流程，因地制宜。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目可調(diào)整為國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合國(guó)家政策扶持，打造多元化地產(chǎn)，未來(lái)市場(chǎng)可更加多元化。
????明確提出分期開發(fā)的項(xiàng)目，未動(dòng)工建設(shè)的地塊可以因地制宜根據(jù)區(qū)域情況調(diào)整商住比例，這對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是極大利好。由于前幾年規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)物業(yè)存量較大，運(yùn)營(yíng)壓力更大，現(xiàn)在可以根據(jù)區(qū)域情況進(jìn)行商住比例調(diào)整，一方面有利于整個(gè)城市規(guī)劃科學(xué)合理，另一方面有利于降低發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)難度。
????分期繳納土地款 降低房企資金壓力
????新政：明確提出開發(fā)企業(yè)拿地可進(jìn)行分期繳納土地款，土地成交后1個(gè)月內(nèi)繳納50%土地款，一年內(nèi)付清50%。
????解讀：這有利于開發(fā)企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)，減輕資金壓力。
????對(duì)新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，住房項(xiàng)目配套費(fèi)用可按工程進(jìn)度進(jìn)行繳納，拿預(yù)售證前僅需繳納10%，后期銷售后再繳納余下部分，主體斷水繳50%，交房前繳40%。
????再次強(qiáng)調(diào)放寬預(yù)售證拿證要求，高層建筑7層以上出地面3層即可拿預(yù)售證，7層以下出地面1層即可拿預(yù)售證，進(jìn)一步加速發(fā)展商拿預(yù)售的速度，減輕發(fā)展商資金需求。
????業(yè)內(nèi)聲音
????昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)、昆明潤(rùn)城投資有限公司總經(jīng)理廖力平
????棚戶區(qū)改造“以購(gòu)代建” 讓動(dòng)遷戶盡早住新居
????“此次樓市新政的出臺(tái)，不僅及時(shí)，而且有效。” 昨日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)、昆明潤(rùn)城集團(tuán)總經(jīng)理廖力平表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)換擋升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，房?jī)r(jià)大起大落無(wú)論對(duì)誰(shuí)都不利。此次昆明市出臺(tái)實(shí)施的24條樓市支持政策，有利于促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
????廖力平坦言，就目前來(lái)看，昆明市的房?jī)r(jià)確實(shí)略有下降，但跌幅不大，擺在房企面前的當(dāng)務(wù)之急是盡量消化庫(kù)存，緩解燃眉之急。新政的實(shí)施，不僅為開發(fā)商簡(jiǎn)化了辦事流程，提高了行政效率，土地款、配套費(fèi)分期繳納，預(yù)售證提前頒發(fā)等舉措，還在一定程度上緩解了房企的資金壓力問(wèn)題。
????這一系列利好措施，將有助于幫困難房企挺過(guò)難關(guān)，尤其是原來(lái)停工的項(xiàng)目有望重新復(fù)工，從而有能力盡快保質(zhì)保量為市場(chǎng)提供房源。此外，個(gè)人住房公積金貸款額度由此前的35萬(wàn)元調(diào)高至40萬(wàn)元，對(duì)剛需一族來(lái)說(shuō)，將是重大利好。
????“其實(shí)昆明商品房的庫(kù)存并沒(méi)有想象的大?！绷瘟ζ奖硎?，2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昆明市的商品房庫(kù)存量為1200萬(wàn)平方米，按照日均消化3萬(wàn)平方米計(jì)算，如果沒(méi)有新增量，這些也就夠1年的消化周期。不過(guò)細(xì)究其組成部分，除去約三分之一的地下空間（項(xiàng)目設(shè)備用房，車庫(kù)等公共配套空間）外，其余存量并不算多。
????事實(shí)是，近7年來(lái)，昆明市主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，主要圍繞336個(gè)城中村改造進(jìn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年，昆明大概拆除了3600萬(wàn)平方米的城中村，如果按照300平方米一戶粗略計(jì)算，涉及的回遷人群達(dá)12萬(wàn)戶，假如每戶平均5口人的話，涉及回遷人群約60萬(wàn)。但各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度不一，回遷安置難度極大。
????此次新政，強(qiáng)調(diào)棚戶區(qū)改造，鼓勵(lì)“以購(gòu)代建”，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置，將有利于緩解此問(wèn)題，讓動(dòng)遷戶能盡早住進(jìn)新房子。
????相關(guān)新聞
????昆明11月首套房貸款平均利率為4.70%
????部分銀行首套房商貸首付低至25%
????隨著年內(nèi)央行連續(xù)5次宣布存貸款利率“雙降”，截至目前，首套房貸款基準(zhǔn)利率已首次跌破5個(gè)百分點(diǎn)，僅為4.9%，再加上部分銀行給出的貸款利率折扣優(yōu)惠，首套房貸款利率也屢創(chuàng)新低。
????據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明11月首套房貸款平均利率為4.70%，雖然略高于全國(guó)4.66%的水平，但仍比4.90%的基準(zhǔn)利率低了0.2個(gè)百分點(diǎn)，而個(gè)別銀行給出的首套房商貸首付最低為25%的優(yōu)惠。
????商貸
????首套房利率最低為4.41%
????截至11月30日，在昆10家提供房貸業(yè)務(wù)的銀行中，首套房貸利率最低折扣優(yōu)惠為9折，貸款利率為4.41%，其中，工商銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行均可享受最低9折，4.41%的首套房貸款利率折扣優(yōu)惠。
????包括招商銀行、交通銀行、富滇銀行、浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行在內(nèi)的6家銀行首套房貸款仍按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，利率標(biāo)準(zhǔn)為4.90%。不過(guò)，針對(duì)二套房貸款，在昆所有銀行貸款利率均上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款利率為5.39%。
????值得注意的是，建設(shè)銀行針對(duì)首套房貸款除了能夠享受最低9折的利率折扣優(yōu)惠，最低首付比例也僅需25%。建設(shè)銀行金實(shí)支行負(fù)責(zé)受理房貸業(yè)務(wù)的工作人員表示，一般只要貸款申請(qǐng)人信用記錄良好，申請(qǐng)首套房貸款基本都能享受9折利率折扣優(yōu)惠，但最低25%的首付，多是針對(duì)與建設(shè)銀行有合作的樓盤。
????此外，雖然招商銀行和浦發(fā)銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但同樣能夠以最低25%的首付標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)首套房貸款。不過(guò)，據(jù)浦發(fā)銀行工作人員表示，只有購(gòu)買合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶才能享受此優(yōu)惠。
????公積金
????首套房貸款基準(zhǔn)利率僅3.25%
????相較其他銀行二套房貸款首付不低于4成，貸款利率上浮10%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買二套房的門檻則相對(duì)較高，不僅貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，最低首付比例也必須達(dá)到6成。
????公積金貸款方面，受年內(nèi)多輪降息的影響，公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)也達(dá)到歷史最低。目前昆明公積金首套房貸款基準(zhǔn)利率為3.25%，最低首付僅2成；二套房公積金貸款利率執(zhí)行方式與商業(yè)貸款類似，須在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%至3.58%，但針對(duì)不同戶型，公積金二套房貸款最低首付比例略有區(qū)別，具體為144平方米及以下戶型最低首付3成起，144平方米以上戶型最低首付5成起。
????業(yè)內(nèi)人士指出，在年內(nèi)5輪降息及首付比例下調(diào)的利好推動(dòng)下，購(gòu)房者的置業(yè)門檻被一再拉低，加之臨近年終，為完成全年銷售任務(wù)目標(biāo)開發(fā)商往往會(huì)采取一些更為積極的促銷策略，兩廂利好作用下，市場(chǎng)需求有望再次規(guī)模釋放。（都市時(shí)報(bào)記者 朱紹平）
