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表情豐富的競(jìng)拍者曾是拍地現(xiàn)場(chǎng)的一道風(fēng)景。
金融城漸入開(kāi)發(fā)高潮。劉麗琴/攝
????11月最后一天，廣州推出了今年截至目前最大規(guī)模的土地拍賣(mài)，拍賣(mài)包括最熱的廣鋼新城地塊、金融城起步區(qū)商業(yè)地、燕塘工業(yè)園商業(yè)用地以及荔灣百花香料廠宅地等10宗地塊。其中7宗地以底價(jià)成交，10宗地成交總額超過(guò)162億元。圍繞著此次拍賣(mài)結(jié)果，仍有多個(gè)謎團(tuán)待解。放眼全國(guó)一線(xiàn)城市，最近愈發(fā)火熱的“土拍”結(jié)果是否預(yù)示著大城市項(xiàng)目將“集體豪宅化”？
????拍地改網(wǎng)上
????再無(wú)“表情帝”
????隨著近日廣東省國(guó)土資源廳、廣東省公共資源交易中心發(fā)布通知，要求“全省全面實(shí)行土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易”。很可能以后都無(wú)法再見(jiàn)到各路房企在土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的明爭(zhēng)暗斗，以及各個(gè)“表情帝”在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)所展現(xiàn)的心潮起伏。
????據(jù)了解，最新的網(wǎng)上拍賣(mài)將在12月11日舉行，琶洲A區(qū)地塊有望在12月11日15時(shí)起進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)。之后陸續(xù)推出的白云工業(yè)用地、天河智慧城商務(wù)設(shè)施用地、琶洲西區(qū)商務(wù)用地以及黃埔居住用地，都會(huì)采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)形式進(jìn)行。
????A 廣鋼板塊眾大佬的地價(jià)成本總算扯平了，接下來(lái)斗什么？
????廣鋼新城用地果然是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，保利和葛洲壩這對(duì)“小伙伴”雖然在廣鋼新城還有合作項(xiàng)目，但在11月30日卻“相愛(ài)相殺”，在AF040233地塊開(kāi)拍后激烈爭(zhēng)奪，最終葛洲壩力壓保利拿下一地塊，折合樓面地價(jià)19410元/m2，但仍未到最高限制地價(jià)。而憋了一肚子氣的保利則不僅從旭輝手里搶到了另一宗廣鋼新城地塊，而且還獲得荔灣百花香料廠地塊，成為當(dāng)天拍賣(mài)會(huì)的最大贏家。保利所獲得的廣鋼新城地塊，折合樓面地價(jià)19135元/m2，比葛洲壩所拿地塊便宜。
????記者查詢(xún)近期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣鋼新城最貴的一批樓面地價(jià)在1.97萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/m2的地塊，在近幾個(gè)月正式銷(xiāo)售時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)都不過(guò)3萬(wàn)元/m2，利潤(rùn)空間極其有限。
????目前廣鋼新城的房企已形成以中海、保利、金融街、葛洲壩為主，多個(gè)小開(kāi)發(fā)商為輔的割據(jù)局面。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，廣鋼這次兩個(gè)地塊，也只有在上一次土地拍賣(mài)中以低價(jià)拿了地的保利和葛洲壩有能力再出手。這次與上次地價(jià)平均后，保利與葛洲壩也跟中海、金融街這些房企的地價(jià)成本扯平，大家又處于同一起跑線(xiàn)上。據(jù)他分析，按照正常速度，售價(jià)從3萬(wàn)元/m2漲到4萬(wàn)元/m2需要三年，建議廣鋼板塊開(kāi)發(fā)商不必急于開(kāi)發(fā)，等2000億市政配套上馬了，見(jiàn)效了，才賣(mài)房，那時(shí)就可輕松賣(mài)出4萬(wàn)元/m2了。
????B 保利啃下百花香料廠 饑不擇食？
????遭到冷遇的荔灣百花香料廠，由于有“舊改”項(xiàng)目圍城、交通不太便利以及地塊不規(guī)整等原因，最終只有保利一家報(bào)名，以底價(jià)20.1億元拿下，樓面地價(jià)僅為1.4萬(wàn)元/m2。在地塊環(huán)境不佳的局面下，只有保利這種有實(shí)力、與政府溝通良好的央企才敢于破局。保利在芳村東漖村有城中村改造項(xiàng)目保利西悅灣，其布局荔灣的戰(zhàn)略思路相當(dāng)清晰。
????有消息人士透露，保利出手拿下這塊優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都很明顯的地塊，或跟尚未完成今年拿地任務(wù)、趁年底增加土地儲(chǔ)備有關(guān)。中原研究部分析指出，保利在今年的一二季度在土地市場(chǎng)極為低調(diào)，直到9月底才開(kāi)始拿了年內(nèi)第一塊宅地，且絕大多數(shù)以底價(jià)成交，顯得有點(diǎn)“饑不擇食”。
????C?金融城“城字輩”買(mǎi)家一家親？
????金融城地塊本次打包出讓?zhuān)鹋目們r(jià)709962萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格僅次于廣州總價(jià)“地王”亞運(yùn)城，由城瑞房地產(chǎn)、城祥房地產(chǎn)、城裕房地產(chǎn)、城隆房地產(chǎn)、廣州銀行、越秀金融城發(fā)展有限公司聯(lián)合以底價(jià)購(gòu)得，折合樓面地價(jià)1.8萬(wàn)元/m2。
????記者從廣州市工商管理局官網(wǎng)廣州紅盾信息網(wǎng)查詢(xún)的企業(yè)信息看到，四個(gè)“城字頭”房地產(chǎn)公司都是今年10月21日才注冊(cè)，注冊(cè)資本均為1000萬(wàn)元，辦公地點(diǎn)都是天河區(qū)員村二橫路昌樂(lè)園65號(hào)，而且企業(yè)法人都是同一人，名字與廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司廣州市城投環(huán)境能源投資管理有限公司法人名字相同。而與廣州銀行合作則與地塊購(gòu)買(mǎi)限定的條件有關(guān)。此次“越秀聯(lián)合體”能一次性拿下金融城5宗地塊開(kāi)發(fā)應(yīng)是對(duì)相關(guān)規(guī)劃和定位有了初步溝通，對(duì)于金融城的發(fā)展而言更有益處。
????D?廣墾置業(yè)捍衛(wèi)燕塘大本營(yíng)，再貴都要趕走“外敵”？
????燕塘工業(yè)園推出兩塊商業(yè)地塊，兩宗地交通便利，在梅花園地鐵站附近，周邊多生活小區(qū)以及商務(wù)中心駐扎，生活配套便利。其中AT020805地塊還引起保利出手與廣墾置業(yè)爭(zhēng)奪，最終以8.7億元的價(jià)格被廣東省廣墾置業(yè)有限公司競(jìng)得，比底價(jià)7.8億元高出近9000萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)約1.21萬(wàn)元/m2。而另一宗地也同樣被廣墾置業(yè)以底價(jià)13931萬(wàn)元收入囊中。
????業(yè)界認(rèn)為，廣墾置業(yè)對(duì)燕塘工業(yè)園地塊是志在必得，因?yàn)檫@里就是廣墾地頭，開(kāi)發(fā)起來(lái)更得心應(yīng)手。廣墾置業(yè)的前身是廣州燕塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于1995年，已成功開(kāi)發(fā)燕塘廣場(chǎng)、金燕花苑等住宅小區(qū)及寫(xiě)字樓，而這些小區(qū)或?qū)懽謽琼?xiàng)目均在燕塘工業(yè)園片區(qū)范圍內(nèi)。
????E?京滬穗拍地高潮迭起，“豪宅化”趨勢(shì)無(wú)可避免？
????廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣鋼新城地塊此次賣(mài)出的價(jià)格其實(shí)不算便宜，但相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較合理，證明開(kāi)發(fā)商對(duì)廣鋼新城的前景還是樂(lè)觀的。與廣州拍地相比，北京、上海顯然更加熱烈。11月25日，上海新江灣巨型純住宅地塊迎來(lái)12家房企、數(shù)輪爭(zhēng)奪，最終由信達(dá)以72.99億元奪得，實(shí)際樓面地價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)元/m2，成為上海新“地王”。在此前一天，北京房山兩地塊被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價(jià)68.63億元，樓面價(jià)已接近甚至超過(guò)區(qū)域在售樓房?jī)r(jià)格。
????在三四線(xiàn)城市面臨天量庫(kù)存壓力、全國(guó)土地出讓金下降25.2%的同時(shí)，一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市為何迎來(lái)了熱火朝天的土地盛宴？分析認(rèn)為，目前主要房企都將資金集中到一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市爭(zhēng)奪市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的價(jià)格自然水漲船高。從土地拍賣(mài)價(jià)格來(lái)看，上周拍出的番禺市橋新“地王”樓面地價(jià)16330元/m2。未來(lái)，番禺普通住宅價(jià)位可能會(huì)超過(guò)3萬(wàn)元/m2；未來(lái)廣鋼新城成本價(jià)都將去到3.5萬(wàn)元/m2，“豪宅化”趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。（記者陳白帆 劉麗琴）
