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????近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州并非孤例，全國有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象？無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦？有關(guān)部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮？
????一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
????近日，有媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則?；鶎訃敛块T在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。
????那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？
????國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。
????中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。
????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標準的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。
????二問：說好的70年權(quán)限為何“縮水”？
????在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？
????參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
????我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
????——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
????——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
????——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。
????三問：住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦？
????雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？
????專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。
????汪麗娜等認為，雖然物權(quán)法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的?！?/p>
????有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應(yīng)當自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。
????但也有部分學(xué)者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太大必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大?！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸斈隂Q策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。
????那么，對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無償？中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。（新華社）
