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????北京向東，驅車兩個多小時，進入河北省唐山市，一個3年前中心區(qū)住宅成交均價就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的三線城市?？墒侨缃?，唐山房地產(chǎn)市場已多年滯漲，3年前均價賣到7000元/平方米的項目，而今多數(shù)還是這個價位。
????“2007年，唐山市區(qū)的房價便達到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區(qū)的均價一下子掉到了5000元/平方米，不過隨著2008年年末政府推出4萬億元的經(jīng)濟刺激計劃，讓唐山的房價重啟上漲模式，最瘋狂的時候，鳳凰新城普通的商品房價格已經(jīng)過萬，但隨后由于整體經(jīng)濟環(huán)境改變，唐山這種資源型重工業(yè)城市的經(jīng)濟發(fā)展也陷入了困難，房價從2013年開始逐步回落。”有當?shù)胤科蟮南嚓P人士對《證券日報》記者表示，“可以說，唐山目前的房價，已經(jīng)回到了10年前”。
????而近日，《證券日報》記者在走訪唐山多個新建住宅樓盤時也發(fā)現(xiàn)，過去期房遍地的唐山樓市，由于近兩年需求疲軟，項目滯銷，期房開始轉為現(xiàn)房銷售，可即便是現(xiàn)房，均價相較以前的期房也僅提升了100元/平方米-200元/平方米，甚至個別項目為加快清盤，降價吸引成交。
????實際上，如果以全市的價格作為衡量，唐山的房價近幾年呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢，均價已由2013年年初的5600元/平方米，下滑至2015年年末的5400元/平方米。國家統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況也顯示，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降0.1%，同比下降1.4%。
????值得注意的是，《證券日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，位于高新區(qū)豐源道與衛(wèi)國路交叉口東北角名為世紀學庭的樓盤，由數(shù)棟10層-26層高的建筑群組成，多數(shù)已經(jīng)封頂，卻并未公開開盤銷售。此外，在本報記者實地探訪的鳳凰新城區(qū)域內，多個項目已有入住居民，但社區(qū)商業(yè)空置率則較高，有的店鋪有牌子未開業(yè)，有的則干脆大門緊閉。
????對此，唐山當?shù)氐姆康禺a(chǎn)資深人士告訴《證券日報》記者，“隨著近幾年唐山經(jīng)濟的下行，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅情況更加糟糕，一些此前賣到4萬元/平方米—5萬元/平方米，現(xiàn)在的日租金僅2元/平方米”。
????而在二手房方面，由于大量新房滯銷，唐山的二手房成交量并不活躍。以二手房中介最為集中的唐山市區(qū)為例，其2015年二手房成交量僅為44萬平方米，相當于當年市區(qū)新房2個月的成交量，成交均價方面路北區(qū)為6500元/平方米，路南區(qū)為6000元/平方米，均低于市區(qū)新房的銷售價格。
????住宅項目大規(guī)模擱置
????去化速度超10年
????在唐山，2010年以來，新建住宅大多是超過2000戶的大體量項目。在豐南區(qū)， 榮盛發(fā)展 一口氣開發(fā)了三個住宅項目，數(shù)千戶住宅社區(qū)聚集，如今基本都有入住居民，但據(jù)銷售人員透露，未來還將推出新的住宅房源。而在市區(qū)的鳳凰新城區(qū)域，電建地產(chǎn)開發(fā)的首郡、萬科新里程等項目都已進入銷售后期，開發(fā)商在積極清理現(xiàn)房存貨，銷售價格與首次開盤相比，差距并不大。
????《證券日報》記者在唐山房產(chǎn)信息網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，這些動輒超過2000戶的大體量項目一般原計劃開發(fā)周期為3年以內，但如今看來，2012年開盤至今未清盤的項目遍地可尋。
????以記者走訪的世紀學庭為例，該項目位于唐山市高新技術開發(fā)區(qū)付家屯村。據(jù)公開資料顯示，世紀學庭總建筑面積100萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓及幼兒園、九年一貫制生活配套體系，包含住宅樓50棟，層數(shù)10層至26層，總戶數(shù)6085戶，是唐山非常有名的，以教育為賣點的大盤。
????然而，這個百萬平方米的大盤目前處于擱置狀態(tài)。《證券日報》記者在項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，世紀學庭屬于唐山遠洋城商圈，目前大部分樓棟都已經(jīng)封頂，有的外立面已經(jīng)完成，遠遠望去，沒有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立著，宛若空城。
????對面的銷售中心頗有豪宅氣質，門口大片空地僅停著幾輛車。記者走進售樓中心，發(fā)現(xiàn)大廳也是空的，無接待人員。遍尋之下，一位工作人員從辦公室走出來，她告訴記者，項目還沒開盤?！笆裁磿r候開盤還沒有定?！痹撊耸糠Q，銷售價格也待定，至于產(chǎn)權年限還剩多少，其干脆表示不知道。
????同時，記者查閱公開資料獲悉，高新區(qū)是唐山經(jīng)濟發(fā)展最穩(wěn)定、質量最高的區(qū)域，已于2010年11月份經(jīng)國務院批準升級為國家級高新區(qū)，周邊高校林立，教育資源豐富。世紀學庭正位于該區(qū)域內，按照其開發(fā)計劃，預計2011年上半年開工建設，2012年底竣工。
????值得注意的是，2012年11月份，一則報道指出，世紀學庭樓體平均建至5層左右，預計2013年初開盤。但記者在唐山市房產(chǎn)信息網(wǎng)并未查詢到該盤的預售證信息。
????據(jù)悉，世紀學庭的開發(fā)商為唐山市福家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司為博志集團投資。博志集團是唐山非常有名的開發(fā)商，手握多個項目。但如今的博志集團也是唐山市坊間傳聞中爛尾風險系數(shù)較高的開發(fā)商。
????有消息人士向本報記者透露，受唐山房地產(chǎn)市場和上述大盤拖累，博志集團在唐山尚有占地面積上千平方米土地尚未開發(fā)，現(xiàn)金難以回流，資金鏈緊張。
????事實上，世紀學庭開發(fā)數(shù)年擱置并不是唐山樓市的個例?！霸谔粕劫I房，位置、戶型、質量之外，最重要的是要看開發(fā)商，是不是有爛尾風險。”某項目銷售人員向本報記者直言，“有的開發(fā)商資金鏈斷裂，開發(fā)的項目都爛尾了，唐山有不少這樣的項目”。
????另有消息人士向本報記者透露，世紀學庭曾一度銷售過，但證件不全，一直辦不下來手續(xù)，其土地已經(jīng)質押出去。不過，本報記者目前尚未證實該消息是否屬實。
????然而，拋開小開發(fā)商開發(fā)的項目爛尾風險系數(shù)較高外，大開發(fā)商的日子其實也并不好過。《證券日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，唐山聚集了很多全國性開發(fā)商。萬科、綠城、 新華聯(lián) 、電建地產(chǎn)等多家房企均在此布局。
????據(jù)記者觀察，這些房企多為上市公司，業(yè)績指標考核明確，注重高周轉，一般開發(fā)一個住宅項目周期基本可以控制在3年以內清盤，當然，個別大體量項目和豪宅除外。但在唐山，曾一度火熱的市場近兩年已難以延續(xù)，即使借助品牌房企的影響力，其銷售速度也已經(jīng)慢了下來，過去曾期房遍地的唐山樓市，現(xiàn)在可謂現(xiàn)房遍地。
????有報道稱，中國指數(shù)研究院分析師劉雪瑞今年2月份在其回鄉(xiāng)見聞報告中指出，唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。
????不過，據(jù)《證券日報》記者了解，年均263萬平方米的銷售面積，是2015年唐山市區(qū)的數(shù)據(jù)，整個唐山市2015年住宅和商業(yè)的銷售面積超過700萬平方米。
????而截至2015年年末，唐山全市住宅和商業(yè)的可售面積（獲得預售證的項目）約1500萬平方米，市區(qū)為400多萬平方米。2015年，唐山全市和市區(qū)的月均銷售面積則分別為50多萬平方米和22萬平方米，以可售面積計算，唐山全市住宅和商業(yè)項目的去化速度分別為30個月和18個月。
????“這只是計算可售面積的去化速度，如果算上已經(jīng)規(guī)劃出讓的，按照現(xiàn)在的這樣的銷售速度，完全消化目前唐山市場的庫存，肯定要超過10年?！庇胁辉妇呙漠?shù)胤科笕耸糠Q，“近5年、6年的時間，唐山市區(qū)每年的銷售面積都在250萬平方米上下，全市則在700萬元平方米左右，變化不大。問題就出在供應上，2008年河北省提出‘三年大變樣’戰(zhàn)略規(guī)劃，即三年建設，三年發(fā)展，一年一大步，三年大變樣。唐山自此開始了經(jīng)營性用地的大規(guī)模開發(fā)，一下子讓唐山的房地產(chǎn)市場從供不應求，變成了供大于求，伴隨著當時全國樓市的低迷，唐山市區(qū)的房價一下子由7000元/平方米降至5000元/平方米”。
????以路南區(qū)政府旁的茂華唐山中心項目為例，目前住宅部分，售價較此前進行了下調，由7000元/平方米降至6000元/平方米。
????商業(yè)空置率高
????開發(fā)商貼錢促銷
????在走訪唐山樓市過程中，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，除了住宅銷售多年滯漲，部分項目尾盤降價銷售之外，其社區(qū)商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)空置率也非常高。
????在鳳凰新城中，記者發(fā)現(xiàn)，鉑悅山項目配套商業(yè)鉑悅派招商中心大門緊鎖。記者輾轉找到鉑悅山銷售中心后，一位銷售員告訴記者，開發(fā)商并不持有運營商業(yè)，幾乎都是銷售的。不過，記者看到，雖然樓盤已經(jīng)建好，但其商鋪目前大多仍處于空置狀態(tài)。
????而同屬這一區(qū)域的鳳之夢大型商業(yè)綜合體項目，也是靜悄悄一片。據(jù)公開資料顯示，鳳之夢建筑面積8萬多平方米，2012年底開盤，目前銷售均價2.3萬元/平方米。
????“老城區(qū)的商業(yè)現(xiàn)在都不是很好，別說新建的這部分了。”有當?shù)貥I(yè)內人士稱。記者也發(fā)現(xiàn)，雖然鳳凰新城區(qū)域樓盤眾多，大多數(shù)項目也有居民入主，但只有部分建設年份稍早的小區(qū)商鋪出租率較高，且整個鳳凰新城，房地產(chǎn)中介可謂鳳毛麟角，與北京、上海等一線城市房地產(chǎn)中介遍地的情形相比，可謂大相徑庭。
????而據(jù)記者了解，由于近幾年唐山整體經(jīng)濟增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪，經(jīng)營可謂十分慘淡。某知名開發(fā)商的綜合體項目，此前曾賣出5萬元/平方米的價格，但目前的日租金低的只有2元/平方米，租金回報率僅1.44%。“這家開發(fā)商好位置的商鋪是自持，日租金最高能達到4元/平方米，賣出去的都是比較偏的商鋪，所以租金也比較低。不過，寫字樓租金相比于商鋪要好一些?！庇挟?shù)貥I(yè)內人士稱。
????面對這一情況，也有開發(fā)商不惜拿出真金白銀進行促銷。在豐南區(qū)的榮盛未來城項目，其銷售人員告訴記者，只要購入未來城的商鋪，開發(fā)商將保證客戶10年內都至少有8%的年租金回報率。
????公開資料顯示，位于唐山豐南區(qū)北部的榮盛未來城，總建筑面積41萬平方米，是一個以中國第三大室內主題游樂場為主要亮點的商業(yè)綜合體，目前的售價在1萬元/平方米—3萬元/平方米。記者在其銷售現(xiàn)場看到，雖然地處豐南區(qū)，但由于開發(fā)商保證了客戶的投資回報率，且將項目分割成20平方米—30平方米的小單位出售，因此其銷售現(xiàn)場的客戶數(shù)量遠超市區(qū)的幾個項目?！鞍焉啼伹懈畛尚K，降低購買門檻，開發(fā)商再統(tǒng)一招商管理，并給予兜底的投資回報，確實對這個項目的銷售起到了促進作用。”有當?shù)胤科髥T工表示，“大多數(shù)客戶其實就是看中了開發(fā)商承諾的8%回報率，但我們估計開發(fā)商肯定是要自己貼一部分錢的，只靠豐南本地，根本支撐不了這么大的商業(yè)，不過這樣做，其至少能在短期內便回籠一大部分資金”。
????而對于目前唐山樓市滯漲的現(xiàn)狀，唐山當?shù)氐姆康禺a(chǎn)資深人士認為，根源還是供大于求，同時本地經(jīng)濟增速的放緩也是重要因素之一，雖然國家和當?shù)卣l頻加施“藥量”，但效果卻并不十分理想。“作為一個典型的三線城市，唐山外來人口有限，需求并沒有大幅增長的可能性。幾年前一線城市限購，不少大型開發(fā)商看好唐山這種GDP和人口總量都不錯的三線城市，蜂擁而至希望分得一杯羹，加上彼時政府也調整了土地出讓規(guī)模，使得唐山開始了持續(xù)多年的大規(guī)模開發(fā)，最終導致當?shù)刈≌蜕虡I(yè)項目遠遠超過了市場上的需求，從而出現(xiàn)了價格滯漲，上百萬平方米大盤擱置的情況。另一方面，作為占全國鋼鐵總產(chǎn)能十分之一的重工業(yè)城市，唐山雖然是2008年4萬億元經(jīng)濟刺激政策最受益的一批城市，但隨著目前整體經(jīng)濟的下行，反噬的作用力也是非常大的，例如從2013年開始，隨著鋼鐵、礦山等主導行業(yè)效益持續(xù)下滑，唐山下屬的遷安全市經(jīng)濟增長乏力，地區(qū)生產(chǎn)總值、財稅收入等多項指標增幅下降，實際上近幾年整個唐山的鋼鐵、煤炭、水泥等支柱產(chǎn)業(yè)均陷入了困境，拖累唐山經(jīng)濟斷崖式下滑，這種情況下，唐山房地產(chǎn)行業(yè)自然也好不到哪里去。包括唐山在內的一批國內三、四線城市，去庫存壓力在一段時間里都會是有增無減”。(記者 王崢 王麗新)
