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????10月24日晚間，嘉凱城（000918）公告稱，新任大股東恒大地產(chǎn)集團擬質(zhì)押幾乎全部嘉凱城股權(quán)(質(zhì)押后僅余2股)為嘉凱城“輸血”。業(yè)內(nèi)人士表示，這一動作是為了緩解嘉凱城目前的難關(guān)。隨著近期融資環(huán)境進一步收緊，在資源、品牌和銷售渠道均不占優(yōu)中小房企首先面臨資金壓力。
????新晉大股東火線馳援
????從嘉凱城的債務(wù)結(jié)構(gòu)看，大股東通過股權(quán)質(zhì)押“輸血”，是目前最具可行性的方式。
????嘉凱城公告顯示，恒大地產(chǎn)集團合計持有嘉凱城股份95229.2502萬股，占公司總股本的52.78%。此次質(zhì)押占其所持股份的99.9999%。質(zhì)押開始日為2016年10月20日，到期日為2018年10月21日。
????一位信托行業(yè)人士告訴中國證券報記者，上市公司股權(quán)質(zhì)押一般為市值的4-5折，每股價格一般是基準(zhǔn)日前30個交易日的均值。目前并不知道其質(zhì)押率和質(zhì)押價格。若按前述指標(biāo)粗略估算，恒大地產(chǎn)集團本次質(zhì)押獲得的資金規(guī)模約在30億-50億元左右。
????據(jù)一位接近嘉凱城的人士對記者表示，此次恒大集團幾乎全數(shù)質(zhì)押股份，主要是為了改善嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，進行債務(wù)置換。“嘉凱城目前資產(chǎn)負(fù)債率處于高位，財務(wù)成本高企，財務(wù)費用壓力很大。此外，在調(diào)控背景下，中小房企目前無論是債權(quán)還是股權(quán)再融資都面臨很大困難。”
????實際上，這并不是嘉凱城首次向恒大地產(chǎn)求援。9月9日，嘉凱城公告稱，為提高公司的融資能力，公司提請控股股東恒大地產(chǎn)為部分融資提供擔(dān)保，總額不超過120億元。同時，嘉凱城將通過銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大地產(chǎn)借款不超過100億元。公司按不高于每年10%的利率支付貸款利息，預(yù)計2016年需支付利息總額不超過2.75億元。不過，恒大集團自身資金面并不寬松，委托貸款也不是長久之計。
????嘉凱城頻頻向大股東求援也是迫不得已。中國證券報記者翻閱公司歷史公告發(fā)現(xiàn)，嘉凱城在2010年“房企再融資暫?！钡缺尘跋拢?009年以來基本使用債務(wù)融資。不斷增加的財務(wù)杠桿，導(dǎo)致巨額財務(wù)費用吞噬利潤。到了2015年，嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權(quán)融資，并于2016年1月30日獲證監(jiān)會審核通過。數(shù)據(jù)顯示，2014年和2015年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.76%和90.51%；2016年中報顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為93.55%，較上年同期的84.64%飆升8.91個百分點。
????隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入推進，房企通過資本市場融資趨緊。此外，嘉凱城預(yù)計，前三季度虧損125000萬元，扭虧成為當(dāng)務(wù)之急。在此背景下，大股東恒大地產(chǎn)直接抵押股權(quán)，為嘉凱城“輸血”或許是短期內(nèi)最見效的方式。
????再融資審核或趨緊
????10月23日晚，世茂股份（600823）發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行的收購方案被否。
????今年3月，世茂股份公告，擬向包括公司實際控制人控制的世茂建設(shè)在內(nèi)的不超過10名特定對象，發(fā)行股份募集66.7億元收購實控人旗下的三大商業(yè)地產(chǎn)項目。
????業(yè)內(nèi)人士對此次定增被否意見不一。部分投行人士認(rèn)為，公司此前在回復(fù)問詢函中表示，定增中涉及的三大項目已經(jīng)全額支付完土地尾款，且募資的用處并不是土地費用的支付和非資本性支出。公司此次定增被否，或是房企再融資政策收緊的結(jié)果。也有人士認(rèn)為，本次方案中，世茂建設(shè)以其持有的前海世茂48.57%股權(quán)參與認(rèn)購，作價23.35億元?？毓晒蓶|以旗下公司股權(quán)類資產(chǎn)認(rèn)購股份，背后的利益輸送風(fēng)險或是監(jiān)管層否決該預(yù)案的原因。
????而安泰集團（600408）選擇主動終止重組。公司10月25日晚公告稱，標(biāo)的方主要經(jīng)營文化旅游及配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和平潭土地政策的影響，繼續(xù)推進重組存在重大不確定性，交易各方?jīng)Q定終止此次重大資產(chǎn)重組。
????近期，美好集團（000667）宣布擬定增募資19億元，投入旗下的房地產(chǎn)項目開發(fā)。這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控后，首例上市房企推出的再融資方案。該方案能否成行還有待觀察。
????統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年以來，已停頓3年的房企股權(quán)再融資開閘，上市房企紛紛發(fā)布非公開發(fā)行預(yù)案。借助2015年的大牛市，房企定增在去年迎來井噴，共發(fā)行1439億元。截至8月底，今年以來，上市房企已實施完畢1303億元定增，今年有望創(chuàng)歷史新高。
????中信建投認(rèn)為，以定增為代表的股權(quán)融資，由于直接擴大凈資產(chǎn)規(guī)模，進一步提升了企業(yè)加杠桿的空間，是一種具備“乘數(shù)效應(yīng)”的融資手段。2014年以來，隨著定增的逐步釋放，部分房企輪番啟動定增和公司債，充分享受此輪再融資空間。
????此外，有接近監(jiān)管層人士透露，房企再融資政策或許面臨調(diào)整，不排除繼續(xù)收緊。
????房企面臨杠桿分化
????近期銀監(jiān)會明令禁止資金違規(guī)進入房地產(chǎn)，交易所則考慮提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債門檻等，中小房企融資渠道大大收窄。房企之間將面臨杠桿分化。
????興業(yè)證券（601377）分析師池光勝表示，融資政策收緊，越來越不利于中小房企，依靠“短平快”模式的中小房企可能邊緣化，甚至存在被市場淘汰的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場逐漸從“去庫存”轉(zhuǎn)向“去產(chǎn)能”。
????中信建投研報顯示，在這輪降杠桿周期中，龍頭房企去杠桿的效果更為顯著，凈負(fù)債率從2013年末的49%下降至2016年年中的33%；而大部分中小型房企去杠桿相對較弱，杠桿率依然維持在高位甚至攀升。
????同時，房企戰(zhàn)略趨同，均選擇回歸主流城市，加劇主流城市土地市場供需矛盾。此輪周期中，地王無論是規(guī)模還是溢價都遠(yuǎn)超過前兩輪周期，“面粉”貴過“面包”的案例頻現(xiàn)。
????在過去幾輪周期中，地王項目在“拖字訣”后，大部分的確實現(xiàn)解套入市。這也是很多企業(yè)對地王并不忌憚的原因。但此輪周期的地王溢價風(fēng)險要遠(yuǎn)高于前兩輪，考慮到地王總價不斷提升，相對而言，大型房企的資產(chǎn)規(guī)模仍能保障，但中小型房企則面臨更大且更集中的資金杠桿壓力。（中國證券報）
