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多重樓市利好政策提振市場(chǎng)信心。 記者王俊星 攝
昆明信息港·昆明日?qǐng)?bào) 記者吳勁松 王曼君 劉婷婷 徐曉俊 2016年的昆明樓市一路攀升。從年初昆明市出臺(tái)的《穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，推出了一系列“去庫(kù)存”的大力支持發(fā)展措施，甚至罕見(jiàn)地發(fā)放新購(gòu)車(chē)位補(bǔ)貼，各種“大招”一輪接一輪。甚至到了8月還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》。明確提出，將采取支持新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)以購(gòu)代建、貨幣化安置，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策，加強(qiáng)規(guī)劃土地調(diào)控，加大金融和住房公積金支持力度，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等措施，積極推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。
在這一連串利好政策的影響下，昆明樓市從2015年的低迷，到2016年的一路上揚(yáng)，商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)止跌回升現(xiàn)象，庫(kù)存量連續(xù)減少，銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)。僅1-9月全市累計(jì)完成商品房銷(xiāo)售1031.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，特別是2016年10月份成交套數(shù)創(chuàng)6年來(lái)同月最高。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)重振信心，一大批昔日的存量舊城改造項(xiàng)目通過(guò)企業(yè)兼并重組、強(qiáng)強(qiáng)合作，再度“上路”。2016，昆明樓市交出了完美答卷！
市場(chǎng)信心重振
針對(duì)樓市困境，早在今年初，昆明市政府積極貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府的要求，出臺(tái)了《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，提出了提高項(xiàng)目審批效率、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、努力降低商品房庫(kù)存、切實(shí)加強(qiáng)土地保障等20個(gè)方面46條政策措施。隨后，市住建局、市規(guī)劃局等職能部門(mén)也先后出臺(tái)了包括減輕建設(shè)項(xiàng)目資金壓力、允許開(kāi)發(fā)商調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)用地政策等穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施的實(shí)施細(xì)則。從而加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
這一系列的措施出臺(tái)，包括降低首付比率，提高公積金貸款額度，加大城中村、棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，挖掘住房消費(fèi)潛力，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的去化率，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)21.6%，市場(chǎng)信心開(kāi)始提振。
9月舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)，無(wú)疑成為了今年樓市回暖的重要標(biāo)識(shí)。曾經(jīng)舉辦了多年的秋季房交會(huì)，一直是昆明樓市的風(fēng)向標(biāo)，雖然近幾年展會(huì)的交易性質(zhì)開(kāi)始淡化，但卻是企業(yè)集中展示品牌形象及項(xiàng)目的重要平臺(tái)。然而去年由于樓市困境，多年的房交會(huì)不得不停辦了。而今年再度恢復(fù)開(kāi)辦，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)銷(xiāo)售、購(gòu)房者信心極大的提升，這無(wú)疑在傳遞著一個(gè)積極的信號(hào)：樓市回暖了！
9月、10月這個(gè)樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”時(shí)期，好消息接踵而來(lái)，成交均破萬(wàn)套，10月份成交套數(shù)更是創(chuàng)6年來(lái)同月最高。
在這一連串成交數(shù)據(jù)背后，可以看到一大批實(shí)力企業(yè)率先突破，銷(xiāo)售金額、面積、套數(shù)TOP10中，云南城投、俊發(fā)、萬(wàn)科、恒大、海倫堡、中航、實(shí)力等企業(yè)進(jìn)入TOP10。多家外來(lái)房企和本土房企躋身排行榜，已然形成過(guò)江龍與地頭蛇平分秋色的格局。同時(shí)也預(yù)示著，大牌房企已然成為樓市中堅(jiān)力量，兩大陣營(yíng)代表企業(yè)形成巔峰對(duì)決之勢(shì)，不斷推動(dòng)昆明樓市發(fā)展。
昆明市場(chǎng)房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，正從不規(guī)范走向規(guī)范，從依賴(lài)土地資源走向依靠對(duì)土地價(jià)值認(rèn)識(shí)和挖掘能力的競(jìng)爭(zhēng)。地產(chǎn)行業(yè)正加速“洗牌整合”，一些資金實(shí)力偏弱、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的本土中小房企逐漸被淘汰。而國(guó)內(nèi)一線知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快了在昆明的擴(kuò)張步伐，包括萬(wàn)科、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、中航、海倫堡、綠地、金科等紛紛企業(yè)在昆明“開(kāi)疆拓土”，而本土的云南城投、實(shí)力集團(tuán)、同德實(shí)業(yè)、冠江集團(tuán)、諾仕達(dá)集團(tuán)也不甘示弱紛紛發(fā)力，品牌房企已經(jīng)逐漸成為昆明樓市的開(kāi)發(fā)主力。
建高原湖濱生態(tài)宜居城市
今年對(duì)于樓市更為重要的是，9月下旬國(guó)務(wù)院批復(fù)原則同意《昆明市城市總體規(guī)劃(2011—2020年)》，為昆明今后5年的發(fā)展畫(huà)出了一幅藍(lán)圖。
總體規(guī)劃是指導(dǎo)城市發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，具有戰(zhàn)略引領(lǐng)作用。它是指導(dǎo)城市發(fā)展建設(shè)的全局性、綜合性、戰(zhàn)略性的規(guī)劃，是城市建設(shè)和規(guī)劃管理的基本依據(jù)。《總規(guī)》對(duì)于昆明的城市發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行了明確定位：將昆明建設(shè)成為中國(guó)面向南亞、東南亞開(kāi)放的輻射中心和重要的區(qū)域性國(guó)際交通樞紐、信息樞紐；強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；加快發(fā)展裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代休閑旅游度假業(yè)；強(qiáng)化科技創(chuàng)新、商貿(mào)物流、金融、信息、文化和綜合服務(wù)功能，成為融歷史人文和自然風(fēng)光于一體的高原湖濱生態(tài)宜居城市。
城市職能是中國(guó)面向南亞、東南亞開(kāi)放的門(mén)戶城市；區(qū)域性國(guó)際交通樞紐；區(qū)域性科技創(chuàng)新、商貿(mào)、物流、金融、信息、文化中心；國(guó)際知名旅游目的地；中國(guó)西部重要的區(qū)域性進(jìn)出口加工中心和新型加工業(yè)基地；國(guó)家歷史文化名城，中國(guó)民族文化的重要展示中心；云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；高原湖濱生態(tài)宜居城市。
《總規(guī)》提出，市域城鎮(zhèn)空間將形成“一核五軸，三層多心”的布局結(jié)構(gòu)。其中，一核為中心城區(qū)。重點(diǎn)提升主城區(qū)功能，推進(jìn)呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，形成昆明中心城區(qū)，作為區(qū)域發(fā)展核心。
合理布局引導(dǎo)人口“外遷”
此次總體規(guī)劃頒布，也為樓市發(fā)展及格局指明了方向。昔日昆明“攤大餅”式的發(fā)展格局，曾經(jīng)制約了城市的快速發(fā)展。新通過(guò)的《總規(guī)》對(duì)中心城區(qū)未來(lái)發(fā)展空間及方向進(jìn)行了明確。
針對(duì)昆明城市的發(fā)展，《總體規(guī)劃》提出了優(yōu)化城市空間發(fā)展格局的發(fā)展戰(zhàn)略。要求逐步改變目前單中心城市的空間格局，形成有機(jī)聯(lián)系的組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)。主城有機(jī)疏解，強(qiáng)化呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，加快現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市人口的聚集。
按照這一目標(biāo)，未來(lái)中心城區(qū)將通過(guò)疏解功能和置換產(chǎn)業(yè)控制建設(shè)規(guī)模，建設(shè)成為特色鮮明、文化底蘊(yùn)豐厚、綜合服務(wù)完備的城市核心區(qū)。城市空間發(fā)展方向?yàn)椤澳涎?、北拓”?/p>
南延：引導(dǎo)城市空間向東南方向的呈貢地區(qū)拓展，有機(jī)疏散主城區(qū)的城市功能；北拓：引導(dǎo)城市空間向東北方向的大板橋地區(qū)及空港新區(qū)拓展，作為區(qū)域重要的對(duì)外交通樞紐和臨空型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。并依托城市發(fā)展軸，在主要交通節(jié)點(diǎn)引導(dǎo)建設(shè)空間，中心城區(qū)形成“一城三區(qū)（主城區(qū)、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)），多組團(tuán)、生態(tài)穿插、有機(jī)聯(lián)系”的城市空間結(jié)構(gòu)。
這意味著，按照中心城區(qū)發(fā)展空間及功能布局要求，將控制主城區(qū)二環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)居住用地規(guī)模；合理布局主城區(qū)二環(huán)路以外地區(qū)居住用地，有序引導(dǎo)人口向呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)集聚。
高鐵時(shí)代拉動(dòng)異地置業(yè)
近期，滬昆高鐵將正式投入運(yùn)營(yíng)，昆明迎來(lái)呼嘯而來(lái)高鐵時(shí)代。開(kāi)通運(yùn)營(yíng)后，昆明至貴陽(yáng)2小時(shí)可到達(dá)，昆明至長(zhǎng)沙4小時(shí)可到達(dá)，昆明至北京、上海將由目前的40多個(gè)小時(shí)縮短至10小時(shí)左右。
高鐵時(shí)代的到來(lái)，預(yù)示著昆明將逐步實(shí)現(xiàn)2-10小時(shí)通達(dá)全國(guó)的主要城市，極大地縮短了昆明與省內(nèi)州市、西南地區(qū)各主要城市以及北上廣一線城市的距離。城市間的距離縮短，資金、人才、信息、物流等，將會(huì)大量涌入昆明，從而促進(jìn)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的推動(dòng)力。
昆明進(jìn)入“高鐵時(shí)代”后，也將改變昆明市民的工作生活方式。在推動(dòng)昆明經(jīng)濟(jì)增加的同時(shí)，也會(huì)提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)昆明的就業(yè)。便捷的交通以及良好的就業(yè)環(huán)境，將會(huì)吸引本土人才回鄉(xiāng)就業(yè)，也會(huì)吸引外省尤其是周邊省市的各行業(yè)人才來(lái)昆明工作創(chuàng)業(yè)。此外，有了高鐵，四季如春的昆明不再僅僅是旅游城市，來(lái)昆就業(yè)的外來(lái)人口亦會(huì)選擇在此置業(yè)生活。
就在今年6月中旬，由中科院對(duì)外發(fā)布《中國(guó)宜居城市研究報(bào)告》中，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，昆明以具備舒適宜人的自然環(huán)境和特色的社會(huì)文化環(huán)境，力壓三亞、大連和威海，位居第二位。可以說(shuō)是對(duì)昆明更為綜合的評(píng)價(jià)。此外，在公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)、交通便捷性評(píng)價(jià)等方面，昆明同樣位列二三線城市前列。這系列數(shù)據(jù)不僅是對(duì)昆明城市建設(shè)的認(rèn)可，也是對(duì)城市宜居生活的肯定。
而近期昆明萬(wàn)科位于南市區(qū)的一些樓盤(pán)已經(jīng)迎來(lái)了一批異地置業(yè)者，他們是萬(wàn)科在外地的業(yè)主，看到昆明高鐵時(shí)代的到來(lái)，已經(jīng)提前來(lái)昆看房投資，希望在這里獲得宜居生活以及良好的投資回報(bào)。
12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的定位和工作部署，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一表述，房子將回歸居住的基本功能，也決定著明年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場(chǎng)走勢(shì)。昆明樓市也將按照“穩(wěn)中有進(jìn)”這一態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。
????●住宅銷(xiāo)售
????仍然“內(nèi)心強(qiáng)大”
轉(zhuǎn)眼昆明的銀杏黃了，紅嘴鷗又飛回來(lái)了，美麗的春城一到這個(gè)時(shí)節(jié)就會(huì)讓人趨之若鶩。然而年關(guān)將至，2016年的昆明住宅市場(chǎng)并沒(méi)有昆明的景色那樣祥和，雖然整體市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，但擁有品牌優(yōu)勢(shì)的房企仍然表現(xiàn)得“內(nèi)心強(qiáng)大”，從容應(yīng)對(duì)。
品牌開(kāi)發(fā)商板樓占領(lǐng)市場(chǎng)
經(jīng)過(guò)去年的寒冬，今年的昆明住宅市場(chǎng)有所回暖，近日，中指院發(fā)布全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，昆明11月新房均價(jià)已突破8000元/平米大關(guān)，達(dá)8005元/平米，環(huán)比漲1.09%。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研告訴記者：“今年昆明的住宅市場(chǎng)成交放量比去年好，成交面積放大，價(jià)格也有緩步回升。并且開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的踴躍性特別高。但是，并不是所有開(kāi)發(fā)商的日子都好過(guò)，昆明的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)兩極分化的狀況?！?
在全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)，而中小地產(chǎn)企業(yè)卻度日如年。從數(shù)據(jù)上看，俊發(fā)地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、子元集團(tuán)、恒大集團(tuán)、尚居地產(chǎn)、云南城投等大開(kāi)發(fā)商占據(jù)著昆明銷(xiāo)售前五的位置?！袄ッ鞯姆康禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重組大浪潮，本土許多開(kāi)發(fā)商被兼并重組，外來(lái)一線開(kāi)發(fā)商越來(lái)越看好昆明的住宅市場(chǎng)?！敝艽笱姓f(shuō)道。
云南金科鑫海匯置業(yè)有限公司云南區(qū)域商業(yè)公司總經(jīng)理兼營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)倪韜告訴記者，昆明金科陽(yáng)光里從今年6月份起陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，四個(gè)月的時(shí)間就已經(jīng)清盤(pán)了?！拔覀兊臉潜P(pán)從6月的6800元的均價(jià)一路高歌，到十月份已經(jīng)賣(mài)到8000多的均價(jià)了?！蹦邼f(shuō)道，昆明市場(chǎng)對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同度很高，“至少品牌開(kāi)發(fā)商資金充裕，購(gòu)房者可以安心的收房，并且有品質(zhì)保證。”
呈貢片區(qū)異軍突起
雖然昆明整體的住宅情況處于平穩(wěn)微漲的狀態(tài)，但是呈貢片區(qū)卻異軍突起，表現(xiàn)格外亮眼。今年，呈貢的商品房需求持續(xù)釋放，商品房銷(xiāo)售景氣度提高，自2016年9月房地產(chǎn)投資開(kāi)始扭負(fù)為正，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)升溫趨勢(shì)逐步明顯，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯提升。
市民張先生告訴記者：“我在呈貢和昆明主城區(qū)都有兩套房子，然而今年9月份，位于呈貢新南站旁邊的房子一套幾乎漲了近20萬(wàn)，但是昆明主城南市區(qū)的兩套房子基本沒(méi)怎么變化?！?/p>
隨著高鐵開(kāi)通臨近，呈貢的房?jī)r(jià)也越發(fā)堅(jiān)挺。近兩個(gè)月，呈貢新城的住宅均價(jià)較上半年上漲了5%以上，其中雨花毓秀、百合園小區(qū)等掛牌均價(jià)超過(guò)了8000元/平米，已接近主城區(qū)二環(huán)附近的水平。而七彩云南·第壹城今年兩次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)都超過(guò)7000元/平米。
高鐵的開(kāi)通不僅帶動(dòng)了呈貢新城的房?jī)r(jià)，呈貢老城的房?jī)r(jià)也同樣起了連帶反應(yīng)。老城地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商頤嶺置業(yè)副總經(jīng)理熊祥華告訴記者：“龍斗壹號(hào)海岸城的住宅總量為1600多套，但是今年銷(xiāo)售暴漲，截至目前，只剩下30多套大面積的戶型沒(méi)有出售了，而我們上半年的實(shí)際成交均價(jià)在5200左右，一直在穩(wěn)步上漲。到現(xiàn)在可以買(mǎi)到近6000元了?！?/p>
幾年前，呈貢區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格印象基本上維持在4000元/平米左右，從今年開(kāi)始，多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)7000元/平米，真正意義上和主城區(qū)域“看齊”。
對(duì)于明年昆明的住宅市場(chǎng)，周大研持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，他說(shuō)道：“目前昆明市本來(lái)存量有所消化，房?jī)r(jià)也開(kāi)始穩(wěn)住，但是最近土地供應(yīng)量又在增量，放量大又會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存壓力大。然而昆明又很難像其他城市一樣出現(xiàn)房地產(chǎn)大起大落的情況，相對(duì)會(huì)比較平穩(wěn)?！?
????●土地市場(chǎng)
????呈“低開(kāi)高走”局面
2016年昆明土地市場(chǎng)走出了一波“低開(kāi)高走”的行情。自今年開(kāi)年以來(lái)，土地供應(yīng)和交易進(jìn)入了低位盤(pán)整階段，多數(shù)地塊底價(jià)成交甚至流拍流掛現(xiàn)象頻現(xiàn)。不過(guò)步入下半年，土地市場(chǎng)有了明顯回暖的跡象，不僅用地集中上市，而且成交率大幅增長(zhǎng)。
供應(yīng)放量且用地性質(zhì)多樣
根據(jù)昆明市國(guó)土資源局發(fā)布的土地交易情況統(tǒng)計(jì)，今年昆明主城土地累計(jì)供應(yīng)約11845畝，相較于2015年全年5079畝的供應(yīng)量，增幅翻番。其中，下半年供地面積共約8076畝，較之上半年6個(gè)月3769畝的供應(yīng)，漲幅114.3%。值得一提的是，2016年昆明主城全年供地計(jì)劃9512畝，就統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年已超額完成指標(biāo)，而2015年主城僅完成了年度供地計(jì)劃的56.43%。
成交方面，1至6月昆明主城土地僅成交了2422畝，多宗商業(yè)商務(wù)用地和工業(yè)用地流拍，流拍率高達(dá)35.7%，交易金額不達(dá)60億元。不過(guò)經(jīng)過(guò)上半年的低迷之后，下半年的土地交易情況則呈現(xiàn)出不同態(tài)勢(shì)，交易量明顯增長(zhǎng)。其中7月昆明主城土地成交1617.8畝，賣(mài)地收入25.66億元；8月供地1886畝全部成交，賣(mài)地收入38.7億元，創(chuàng)年內(nèi)高峰；9月成交997畝，賣(mài)地收入18.12億元；10月供地1485畝全部成交，賣(mài)地收入約30億元；11月供地約840畝；12月有27宗總面積約1212畝的土地供應(yīng)，交易起價(jià)為19.71億元。另外，7至11月只有少量地塊流拍。
從用地性質(zhì)來(lái)看，今年出讓地塊中除了有城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)金融用地外，還包括工業(yè)用地、教育用地及市政用地等，類(lèi)型多樣。
品牌房企成拿地主力
今年昆明土地市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)暖，表明不少房企下半年開(kāi)始拿地以為明年樓市做準(zhǔn)備，同時(shí)從一個(gè)側(cè)面也顯示其對(duì)昆明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。并且年內(nèi)拿地主力多為品牌房企，不僅藍(lán)光、俊發(fā)、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、云南城投、諾仕達(dá)等實(shí)力開(kāi)發(fā)商頻頻出手，景成大廈、新城控股的吾悅廣場(chǎng)、韓國(guó)城等新項(xiàng)目等也紛紛買(mǎi)地落戶。
年初，藍(lán)光地產(chǎn)不僅溢價(jià)3.1億元搶地開(kāi)發(fā)其在昆第五個(gè)項(xiàng)目藍(lán)光林肯公園，8月再次出擊拿下巫家壩片區(qū)新項(xiàng)目用地；碧桂園在昆第二個(gè)項(xiàng)目碧桂園·紫臺(tái)在5月，以1.7億元的底價(jià)攬入了位于西山區(qū)福海街道辦的1宗居住用地作為項(xiàng)目地；俊發(fā)地產(chǎn)更是在土地市場(chǎng)沉寂3年后，今年先后花了36億元拿下灣流海二期（河畔俊園）、俊發(fā)城以及俊發(fā).逸天峰三個(gè)項(xiàng)目用地；10月，昆明恒大集團(tuán)以11.35億元拿下官渡區(qū)五甲塘濕地公園南繞城立交旁435畝住宅用地，這也是恒大今年來(lái)首次出擊昆明土地市場(chǎng)。
????●商業(yè)地產(chǎn)
????少年維特之煩惱
這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。
時(shí)至2016，昆明城中村改造中順勢(shì)而起的城市綜合體，約1500萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施供給，在這一年已80%呈現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)功能化。如此規(guī)模的城市商業(yè)興起，讓昆明商業(yè)經(jīng)濟(jì)活力達(dá)到頂峰，城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到前所未有的全新時(shí)代。然而，面對(duì)著670萬(wàn)常住人口和有限的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力以及商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的同質(zhì)化，昆明城市綜合體們成為了無(wú)數(shù)個(gè)少年維特，承受著理想被現(xiàn)實(shí)撞擊的痛楚。如何抗?fàn)?，?zhàn)勝殘酷的現(xiàn)實(shí)，得到“綠蒂”——市場(chǎng)的愛(ài)，也就成為了它們直面的生死命題。
最近，張成峰煩惱不斷，原因是自己位于北市區(qū)某城市綜合體的鋪面，因?yàn)檎w經(jīng)營(yíng)一直處于虧損，而想要租出去又遲遲不見(jiàn)租客。2014年，張成峰在此城市綜合體電影院旁的冷飲店開(kāi)業(yè)，客源如潮，曾創(chuàng)下單日營(yíng)業(yè)額過(guò)萬(wàn)的佳績(jī)?！澳菚r(shí)生意太好，舍不得租，就想自己做。誰(shuí)能想到好景不長(zhǎng)?！睆埑煞逭f(shuō)，自從2015年開(kāi)始，自己所在城市綜合體周邊方圓不到2公里的距離，就有五個(gè)城市綜合體開(kāi)業(yè)，電影院也增加了5家，此后生意就每況愈下，到今年已是難以為繼。同樣深感煩惱的還有市中心某商業(yè)街商戶李帆，因?yàn)樯虉?chǎng)集體經(jīng)營(yíng)不善，年內(nèi)就改了兩次業(yè)態(tài)。“隨著遍地開(kāi)花的城市綜合體，市中心的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在明顯淡化?！崩罘缡钦f(shuō)。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明購(gòu)物中心商業(yè)供給大約為240萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到2020年，將翻番超過(guò)500萬(wàn)平方米，“商業(yè)供給近5年來(lái)成倍增長(zhǎng)，造成商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分化加劇?！北镜匾晃粯I(yè)內(nèi)人士直言，分化加劇，部分商業(yè)綜合體面臨洗牌出局風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)自昆明中原機(jī)構(gòu)資源中心的研究數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，昆明商業(yè)庫(kù)存為187萬(wàn)平方米，去化周期為26個(gè)月。而另一機(jī)構(gòu)稍早前的數(shù)據(jù)則顯示，前8個(gè)月，昆明總商業(yè)去化面積僅為9萬(wàn)平方米。
不僅如此，目前還有大量商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)將于不久后陸續(xù)實(shí)現(xiàn)功能化，而也就在今年，包括新城控股、北京城建等一批外來(lái)開(kāi)發(fā)商，也將商業(yè)項(xiàng)目落子昆明。
昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)教研室主任鄧曉盈表示，目前全國(guó)8萬(wàn)多家地產(chǎn)商，有一半都直接或間接地介入商業(yè)地產(chǎn)，但實(shí)際具有商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)體系和運(yùn)營(yíng)能力的并不多。因此，導(dǎo)致大多數(shù)地產(chǎn)商采用模仿標(biāo)桿零售企業(yè)的模式，從而產(chǎn)生同質(zhì)化現(xiàn)象頻出的問(wèn)題。在鄧曉盈看來(lái)，現(xiàn)在地段并不是零售企業(yè)成敗的唯一條件，資產(chǎn)管理能力才是決定因素。未來(lái)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已逐漸從單一的商品、品牌競(jìng)爭(zhēng)走向多維的立體競(jìng)爭(zhēng)，良好的運(yùn)營(yíng)管理模式尤為重要?！拔磥?lái)商業(yè)市場(chǎng)將從開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理時(shí)代。特別是在存量過(guò)剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理顯得尤為關(guān)鍵。”鄧曉盈說(shuō)。
