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????昆明信息港·都市時(shí)報(bào) 記者王海濤 月初發(fā)布的《昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展26條措施的意見》，從擴(kuò)大有效投資、促進(jìn)消費(fèi)、個(gè)人購(gòu)房、推動(dòng)工業(yè)提速增效等7個(gè)方面提出了26條促進(jìn)昆明市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的措施意見。其中，在促進(jìn)商品房消費(fèi)方面，明確在政策執(zhí)行期限內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)于購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者來說，僅在契稅方面可省一半錢。
????一套總價(jià)150萬元大戶型
????契稅從45000元降至22500元
????《意見》提出，在政策執(zhí)行期限內(nèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積不超90平方米，減按1%；征契稅面積90平方米以上，減按1.5%征契稅。
????對(duì)比來看，不難發(fā)現(xiàn)契稅新政給予購(gòu)買大戶型及首套房購(gòu)房者優(yōu)惠力度更大。此前昆明市契稅政策“建筑面積90平方米以下(含)，普通住房契稅征收1%，非普通住房契稅征收3%”，調(diào)整后稅率均為1%；而此前建筑面積90-144平方米，調(diào)整前稅率普通2%，非普通3%，而調(diào)整后稅率均為1.5%。最值得關(guān)注的是，建筑面積144平方米以上調(diào)整前稅率為3%，調(diào)整后稅率為1.5%。
????業(yè)內(nèi)人士侯女士認(rèn)為：“契稅新政不僅只針對(duì)大戶型，而且只針對(duì)首套房購(gòu)房者。以首次購(gòu)買一套總價(jià)150萬元且面積大于144平方米的房子為例，契稅調(diào)整前需繳納45000元，調(diào)整后降至22500元，買家可節(jié)省稅一半稅費(fèi)?！?/p>
????綜合來看，契稅新政直接利好的人群，是新入市購(gòu)買大戶型住房的首次貸款人群。
????政府購(gòu)買商品房進(jìn)行安置
????確保貨幣化安置比例不低于50%
????《意見》還明確，將進(jìn)一步改造貨幣化安置，采取貨幣補(bǔ)償、政府購(gòu)買商品房進(jìn)行安置等方式，確保城中村、棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例不低于50%。
????根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，2016年全年昆明主城四區(qū)（不包括呈貢）累計(jì)成交各類商品房115721套，成交面積達(dá)1014萬平方米，與去年同期的成交數(shù)據(jù)相比均小幅上漲，漲幅分別為2.74%、1.04%。根據(jù)昆明主城四區(qū)的預(yù)售面積和成交面積計(jì)算，2016年昆明商品房供銷比大約為0.93，庫(kù)存下降75萬平方米。
????從歷史數(shù)據(jù)來看，2009年-2015年六年時(shí)間昆明商品房庫(kù)存面積累計(jì)達(dá)到2191.37萬平方米，算上2016年下降的75萬平方米庫(kù)存，2009年至今昆明商品房庫(kù)存量約為2116.37萬平方米，按2016年月均銷售面積84.5萬平方米計(jì)算，在不計(jì)入新增庫(kù)存的情況下，這7年的庫(kù)存尚需要2年的時(shí)間才能被市場(chǎng)消化。
????財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在2014年12月底的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上說，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盤活存量房”。政府購(gòu)買商品房的背景是，一方面是為去庫(kù)存；另一方面是保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。
????此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購(gòu)買，或者由政府購(gòu)買安置住房進(jìn)行安置；與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。
????侯女士認(rèn)為，政府收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，具體操作中仍會(huì)遇到諸多問題，但至少可以作為緩解二三線城市庫(kù)存壓力的短期之策，但是對(duì)于促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要意義。”
????新聞鏈接
????上個(gè)月昆明成交商品房6355套
????創(chuàng)云南房網(wǎng)2012年有數(shù)據(jù)以來的同期最高值
????多項(xiàng)政策疊加之下，昆明樓市的確在逐漸復(fù)蘇。特別是剛剛過去的2月份，昆明樓市行情交易數(shù)據(jù)逐步復(fù)蘇，但有十多天的時(shí)間成交套數(shù)僅保持在一兩百套的水平。
????直到2月20日，這樣的僵局才被打破，當(dāng)天日成交套數(shù)飆升至328套，2月最后一天成交的636套更創(chuàng)下了今年以來的最高日成交紀(jì)錄。盡管2月份昆明樓市成交量仍受到春節(jié)長(zhǎng)假的影響，但這個(gè)月只有2天在假期內(nèi)，因此所受影響沒有比往年嚴(yán)重。當(dāng)月昆明商品房成交套數(shù)和面積分別為6355套、53萬平方米，創(chuàng)下了云南房網(wǎng)2012年有數(shù)據(jù)以來的同期最高值。
????根據(jù)昆明銳理提供的數(shù)據(jù)，2月昆明商品房銷售套數(shù)排在前三的房企是俊發(fā)地產(chǎn)、云南城投和萬科，銷售面積三強(qiáng)則由俊發(fā)地產(chǎn)、云南城投和海倫堡地產(chǎn)斬獲。本土房企代表俊發(fā)和云南城投領(lǐng)銜2月銷售榜單，尤其是俊發(fā)，2月賣房超千套，成交面積7.7萬平方米。云南城投旗下山海灣、萬科魅力之城和萬科銀海泊岸均有較出色業(yè)績(jī)，助力云南城投和萬科登上成交套數(shù)前三位置。
????對(duì)于數(shù)據(jù)持續(xù)飄紅，侯女士表示：“2016年下半年以來，‘呈貢及主城4區(qū)新開樓盤價(jià)一路上揚(yáng)，一方面跟利好頻出有關(guān)，另一方面也跟大品牌入滇，商品房品質(zhì)提高，成本增加有關(guān)。”
????8個(gè)月內(nèi) 密集出臺(tái)樓市新政
????記者對(duì)近2年昆明市相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策進(jìn)行了梳理。
????最早，2015年12月出臺(tái)《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。2016年2月出臺(tái)《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施的通知》；同年7月13日，《個(gè)人購(gòu)買商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫(kù)（位）補(bǔ)貼資金發(fā)放和管理實(shí)施細(xì)則》全面印發(fā)，市住建局、市財(cái)政局、市國(guó)土資源局及市人防辦4家單位聯(lián)合推動(dòng)商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫(kù)（位）去庫(kù)存，買車庫(kù)（位）每平方米補(bǔ)貼160元，最高可領(lǐng)取補(bǔ)貼4800元。
????去年8月18日出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的若干意見》，堪稱“滿滿的都是紅利”，該政策鼓勵(lì)以購(gòu)代建、貨幣化安置，稅收優(yōu)惠，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)一步放寬，比如已建成商業(yè)項(xiàng)目也可改為教育醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)、明確貨幣化安置最高獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)20%、開發(fā)商未售出房源均可改為租賃等措施則是首次提出，該《意見》的施行期為一年，意味著當(dāng)前仍在有效期，市民購(gòu)房時(shí)，只要條件符合，仍能享受政策優(yōu)惠。
????契稅優(yōu)惠政策適用范圍擴(kuò)大
????舊政策
????僅個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房
????必須是普通住房
????新政策
????個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房
????不再區(qū)分普通或非普通住房
????使用稅率及檔次
????舊政策
????首套住房
????≤90m2=1%稅率
????＞90m2=2%稅率
????＞144m2=3%
????新政策
????≤90m2=1%稅率
????＞90m2=1.5%稅率
