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????昆明信息港訊 記者昝娟娟根據(jù)昆明市政府日前印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》），昆明土地拍賣市場或?qū)⒗^廈門、蘇州、南京、成都等城市后啟用“熔斷機(jī)制”，國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時，將中止出讓。
????《意見》明確，在省、市確定的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目國有土地出讓中，可實(shí)行“熔斷機(jī)制”。國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時，中止出讓。地塊出讓最高限價由土地委托交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確。
????隨著土地市場不斷白熱化，高地價頻現(xiàn)，南京、成都、鄭州、武漢、青島、天津等城市紛紛試行土拍“熔斷機(jī)制”。據(jù)了解，“熔斷機(jī)制”原本存在于股市，早在2016年1月，鳳凰網(wǎng)就針對股市的“熔斷機(jī)制”做出了房地產(chǎn)“熔斷機(jī)制”的預(yù)測。該預(yù)測主要是針對購房群眾對房價波動的恐慌，希望能出臺這樣一種保護(hù)機(jī)制，防止樓市大起大落?！叭蹟鄼C(jī)制”下，既可以下行熔斷，防止暴跌，也可以上行熔斷，防止暴漲。
????近兩年，國內(nèi)各大城市頻頻傳來“熔斷機(jī)制”，雖直指土地而非房產(chǎn)，但其最終目的均旨在控制地價，控制土地拍賣的溢價率，防止地價過快上漲，從而間接控制房價上漲預(yù)期。目前，昆明市雖然尚未出臺相關(guān)細(xì)則，但已透露出限價信息，能夠使得后續(xù)土地市場降溫，進(jìn)而傳導(dǎo)至樓市。
????除此之外，《意見》還提出創(chuàng)新土地出讓政策，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地資源、市場需求等多種因素，對各縣（市）區(qū)，各國家、省級開發(fā)（度假）園區(qū)每年房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)規(guī)模，按照市場需求實(shí)行有效調(diào)控。
????《意見》提出實(shí)行規(guī)劃建設(shè)方案招標(biāo)與土地競價相結(jié)合的國有土地出讓方式，省、市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目及城中村改造項(xiàng)目土地出讓時，可按招投標(biāo)程序?qū)σ?guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行入圍招標(biāo)，入圍后方可參與國有建設(shè)用地使用權(quán)競買。
????此外，《意見》提出穩(wěn)步推進(jìn)城市更新改造，新出讓土地用于開發(fā)建設(shè)普通商品住房項(xiàng)目的，不再配建安置房。同時，加大城中村、棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，通過采取貨幣補(bǔ)償、政府組織居民自主購買商品住房、政府購買商品住房進(jìn)行安置等多種方式，鼓勵居民自愿選擇貨幣化安置，貨幣化安置比例不低于50%。
????《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》全文如下：
????各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委辦局，各國家級、省級開 發(fā)（度假）園區(qū)管委會： 為深入貫徹中央城市工作會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議，全國、 全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議和省第十次黨代會、市委十一屆二次 全會、市委經(jīng)濟(jì)工作會議精神，推進(jìn)我市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，按 照“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 持續(xù)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出如下意見：
????一、建筑業(yè)發(fā)展方面
????（一）積極引導(dǎo)省外大型建筑業(yè)企業(yè)落戶。對省外大型建筑 企業(yè)進(jìn)行上門服務(wù)，主動對接、簡化流程，指導(dǎo)企業(yè)在昆明完成 工商注冊、資質(zhì)辦理和統(tǒng)計(jì)入庫工作。
????（二）引導(dǎo)和扶持企業(yè)提高資質(zhì)等級。擴(kuò)展和提高建筑業(yè)企 業(yè)競爭能力，培育和扶持建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)增項(xiàng)、升級。
????（三）大力發(fā)展裝配式建筑產(chǎn)業(yè)。按照建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn) 業(yè)化、產(chǎn)業(yè)本地化的要求，積極探索裝配式建筑，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 轉(zhuǎn)型升級。發(fā)揮政府的政策引導(dǎo)與扶持作用，建立市場主導(dǎo)、政府推動、龍頭企業(yè)帶動、產(chǎn)學(xué)研為一體的發(fā)展新模式，不斷推動建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。
????（四）加快推行工程總承包。裝配式建筑原則上應(yīng)采用工程 總承包模式，可按照技術(shù)復(fù)雜類工程項(xiàng)目招投標(biāo)。政府投資工程完善相關(guān)建設(shè)管理模式，帶頭推行工程總承包。除以暫估價形式包括在工程總承包范圍內(nèi)且依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目外，工程總承包單位可以直接發(fā)包總承包合同中涵蓋的其他專業(yè)業(yè)務(wù)。
????（五）減輕企業(yè)工程規(guī)費(fèi)負(fù)擔(dān)。停止新征收散裝水泥專項(xiàng)基 金，散裝水泥和新墻材基金符合退還條件的，在取得預(yù)售許可證 后退還 60%、結(jié)構(gòu)封頂斷水后退還 30%、竣工驗(yàn)收后退還 10%。農(nóng)民工工資保證金相關(guān)減免措施由人力資源和社會保障部門延續(xù)有關(guān)政策執(zhí)行。
????（六）降低建筑業(yè)企業(yè)財務(wù)成本。充分發(fā)揮社會信用、金融 服務(wù)、工程保險等市場機(jī)制的作用，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，推行工程投標(biāo)保證金、合同履約保證金、工程質(zhì)量保證金、業(yè)主合同款支付保證金等的繳納采用銀行保函或者第三方保險機(jī)構(gòu)承保保函方式。
????（七）加強(qiáng)招投標(biāo)管理。進(jìn)一步完善我市工程建設(shè)項(xiàng)目招投 標(biāo)管理工作，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定及招標(biāo)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和 實(shí)際需要選擇經(jīng)評審最低價法和綜合評估法，嚴(yán)禁中標(biāo)后下浮施工承包費(fèi)用及監(jiān)理服務(wù)費(fèi)用。引導(dǎo)和鼓勵具有相應(yīng)高資質(zhì)和先進(jìn) 管理經(jīng)驗(yàn)的外地企業(yè)與本地企業(yè)組建聯(lián)合體，加快提高我市建筑業(yè)企業(yè)管理水平。
????（八）嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任。全面落實(shí)各方主體的工程質(zhì) 量責(zé)任，特別要強(qiáng)化建設(shè)單位的首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、施工單 位的主體責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量終身責(zé)任制，在建筑物明顯部位設(shè)置永久性標(biāo)牌，公示質(zhì)量責(zé)任主體和主要責(zé)任人。對發(fā)生工 程質(zhì)量事故造成損失的，依法追究有關(guān)單位和人員的法律責(zé)任。參與房地產(chǎn)開發(fā)的建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)依法合規(guī)經(jīng)營，提高住宅品質(zhì)。
????（九）完善建筑市場監(jiān)管體系。加強(qiáng)建筑市場管理與施工現(xiàn) 場管理的聯(lián)動。嚴(yán)厲查處違規(guī)發(fā)包、肢解工程、惡意拖欠工程款 和農(nóng)民工工資等行為。建立健全建筑企業(yè)等市場主體信用檔案和建造師等執(zhí)業(yè)人員的個人信用檔案，使守信者得到獎勵、失信者受到懲罰，提高市場信用度。
??? （十）改革建筑用工制度，保護(hù)工人合法權(quán)益。大力發(fā)展以 木工、電工、砌筑、鋼筋制作等為主的專業(yè)企業(yè)，使其成為工人 的主要載體，實(shí)現(xiàn)建筑工人的公司化管理，促進(jìn)建筑業(yè)農(nóng)民工向技術(shù)工人轉(zhuǎn)型。將存在拖欠工資行為的企業(yè)列入黑名單，對其采 取限制市場準(zhǔn)入等懲戒措施，情節(jié)嚴(yán)重的降低資質(zhì)等級。
????二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面
????（一）優(yōu)化服務(wù)軟環(huán)境 1.自 2017 年 2 月 1 日起，項(xiàng)目選址意見書、環(huán)評批文、用地 預(yù)審意見、節(jié)能審查意見不再作為項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案的前置條件。 2.自2017年2月7日起至2018年12月31日，防空地下室異 地建設(shè)費(fèi)、城市道路占用費(fèi)（不含車輛臨時停泊收費(fèi)）、城市道路 挖掘修復(fù)費(fèi)等三項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低 30%。 3.對城中村改造和經(jīng)規(guī)委會審議通過的用地面積較大的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請一次規(guī)劃、分期供地、分批辦證、 分片開發(fā)、分期核實(shí)。 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂完《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》， 并付清50%首期土地出讓價款后，可以依據(jù)出讓合同，申請核發(fā)《建 設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本和《建設(shè)工程施工許可證》副本，待土地出 讓金全額繳清取得《不動產(chǎn)權(quán)利證書》后，換發(fā)正本。 5.鼓勵信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過土地轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓 的方式合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，在辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，企業(yè)承諾轉(zhuǎn) 讓土地后 6 個月內(nèi)開工建設(shè)的，可不再審查投資強(qiáng)度。
????（二）強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng) 1.經(jīng)省級認(rèn)定的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和分期建設(shè)的已開工城中村改造 項(xiàng)目，對尚未動工建設(shè)的地塊，由縣（區(qū)）政府進(jìn)行研究，根據(jù)項(xiàng)目人口規(guī)模及周邊教育衛(wèi)生配套情況，在不突破項(xiàng)目總用地、總建筑規(guī) 模、容積率，滿足公建配套、交通承載力的前提下，可由房地產(chǎn)企業(yè) 申請調(diào)整商住比例。 2.片區(qū)內(nèi)公建配套設(shè)施已建設(shè)完畢，不具備增設(shè)條件的，原則上 不得增加住宅比例，鼓勵調(diào)整為國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文 化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。 3.主城二環(huán)路以外未開工建設(shè)的商業(yè)辦公項(xiàng)目，可不改變用地性質(zhì)，在滿足規(guī)劃和消防的前提下，鼓勵修建地上公共停車設(shè)施，可獨(dú) 立建設(shè)或在同一棟樓內(nèi)與其它性質(zhì)用房合并建設(shè)。 4.土地已出讓的城中村改造項(xiàng)目，在申報方案總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不突 破規(guī)劃條件且符合國家及地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的前提下，可將相同性 質(zhì)用地的分地塊之間規(guī)劃指標(biāo)可以進(jìn)行調(diào)整平衡；綠地率指標(biāo)可以在 各分地塊之間進(jìn)行指標(biāo)平衡。
????（三）創(chuàng)新土地出讓政策 1.綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地資源、市場需求等多種因素，對各 縣（市）區(qū)，各國家、省級開發(fā)（度假）園區(qū)每年房地產(chǎn)開發(fā)用 地供應(yīng)規(guī)模按照市場需求實(shí)行有效調(diào)控。 2. 壩區(qū)耕地質(zhì)量補(bǔ)償費(fèi)除商住用地以外，其余用地一律免繳。 商住用地的壩區(qū)耕地質(zhì)量補(bǔ)償費(fèi)省級部分按規(guī)定繳納，市級及縣（區(qū)）級部分先繳后補(bǔ)，在土地組價時不計(jì)入成本。 3.在省、市確定的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目國有土 地出讓中可實(shí)行熔斷機(jī)制。國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時，中止出讓。地塊出讓最高限價由土地委托交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確。 4.可實(shí)行規(guī)劃建設(shè)方案招標(biāo)與土地競價相結(jié)合的國有土地出讓方式。省、市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目及城中村改造項(xiàng)目土地出讓時， 可按招投標(biāo)程序?qū)σ?guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行入圍招標(biāo)，經(jīng)招投標(biāo)入圍后，方可參與國有建設(shè)用地使用權(quán)競買。
????（四）穩(wěn)步推進(jìn)城市更新改造 1.新出讓土地用于開發(fā)建設(shè)普通商品住房項(xiàng)目的，不再配建安置房。加大城中村、棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，充分尊重居民 意愿，通過采取貨幣補(bǔ)償、政府組織居民自主購買商品住房、政府購買商品住房進(jìn)行安置等多種方式，鼓勵居民自愿選擇貨幣化 安置，貨幣化安置比例不低于 50%。 2.對未啟動拆遷的城中村和老舊小區(qū)，充分考慮歷史文化保護(hù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能布局、交通影響、人口密度及教育文化設(shè)施配套 等因素，鼓勵有實(shí)力的企業(yè)參與，因地制宜，采取拆除重建與微 改造相結(jié)合的方式實(shí)施改造，確需拆除重建的項(xiàng)目，由屬地政府 牽頭做深做實(shí)前期工作，制定項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，細(xì) 化進(jìn)度安排、征遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、監(jiān)管措施，在滿足征收補(bǔ) 償資金足額到位、改造范圍權(quán)利人同意率達(dá)90%以上的前提下， 按照《昆明市城市更新改造管理辦法實(shí)施細(xì)則》要求，穩(wěn)妥推進(jìn) 改造。對采取微改造的項(xiàng)目，通過改善公共環(huán)境，消除安全隱患，提升城市形象。
????（五）落實(shí)稅收扶持政策
????1.房地產(chǎn)企業(yè)在納稅申報時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人 銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門 支付的土地價款及支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為增值稅銷售 額。 2.增值稅一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。
????3.對于出租不動產(chǎn)的業(yè)主視情況給予增值稅優(yōu)惠，分別是：增 值稅一般納稅人出租 2016 年 4 月 30 號前取得的不動產(chǎn)，可以選擇按簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；小規(guī)模納稅人中的個體工商戶出租住房的，可以按照 5%的征收率減按 1.5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
????4.對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置 住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購 買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋 征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
????5.對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地 免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房， 依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用 稅。
????6.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為 90 平方米及以下的，減按 1%的 稅率征收契稅；面積為 90 平方米以上的，減按 1.5%的稅率征收契 稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為 90 平方米及以下 的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 90 平方米以上的，減按 2% 的稅率征收契稅。
????7.居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋， 并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。 （六）全面提速不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)
????1.按照國家不動產(chǎn)登記不變不換的原則，各級公積金中心、金融機(jī)構(gòu)可依法受理原房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證書申請的抵押業(yè)務(wù)。
????2.不動產(chǎn)登記部門要主動公開辦事指南和要件資料清單，優(yōu)化 登記系統(tǒng)、調(diào)整流程、精簡辦理環(huán)節(jié)、壓縮辦理時限等工作措施， 提升辦理效率。具體登記業(yè)務(wù)的辦理時限為：抵押登記自受理 7 個工作日辦結(jié)；抵押注銷登記自受理 5 個工作日辦結(jié)；轉(zhuǎn)移登記、 變更登記自受理 10-30 個工作日辦結(jié)（其中：有不動產(chǎn)證的 10 個工作日辦結(jié)；沒有不動產(chǎn)證的 30 個工作日辦結(jié)）；首次登記自受理之日 15 個工作日辦結(jié)（含落宗 5 個工作日）；預(yù)告登記、預(yù)抵押登記自受理 7 個工作日辦結(jié)；國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記、房屋所有權(quán)注銷登記、不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記自受理 10 個工作日辦結(jié)（含現(xiàn)場踏勘時間）；查封登記、注銷查封登記即時辦結(jié)。
????三、其他要求 （一）加強(qiáng)市區(qū)聯(lián)動，各縣（市）區(qū)人民政府，開發(fā)（度假） 區(qū)管委會要嚴(yán)格落實(shí)屬地促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的 主體責(zé)任，建立會商協(xié)調(diào)機(jī)制，健全風(fēng)險防控臺賬，及時解決企業(yè)和群眾的問題和困難，化解矛盾糾紛。
????（二）本意見中需明確實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法的，由相關(guān)責(zé)任部門在本意見發(fā)布后 15 個工作日內(nèi)出臺實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法。
????（三）2016 年以來市政府出臺的未納入本意見的其他行之有效的政策措施，原則上繼續(xù)執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)與本意見不一致的， 以本意見為準(zhǔn)。
??? （四）本意見自發(fā)布之日起施行，施行期為一年。
????昆明市人民政府辦公廳
2017年3月28日印發(fā)
????
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