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????5月1日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，140家上市房企存貨總計超過3.6萬億元，同比增長14%。
????易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時，部分房企的商業(yè)類項目存貨量過高，消化速度較慢。
????值得關(guān)注的是，以綠地控股為首的A股6大房企存貨占比超過51%。對此，嚴躍進認為，房企集中度進一步提升，規(guī)模擴張仍在提速。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，市場降溫效應(yīng)會帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題，預(yù)計房企沉淀資金規(guī)模將進一步加大，今年的去庫存壓力也將增加。
????存貨攀升
????《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2016年底，140家上市房企存貨總計3.62萬億元，與去年同期相比增加了4558億元，同比增長幅度為14.4%。
????其中，存貨門檻在1000億元以上的有6家，分別為綠地、萬科、保利地產(chǎn)、華夏幸福、首開股份和招商蛇口；500億元—1000億元的有13家；300億元-500億元的有11家；100億元-300億元的有24家。
????據(jù)記者統(tǒng)計，截至2016年12月31日，綠地控股存貨接近4900億元，同比上漲22%，超過萬科；萬科存貨為4673億元，同比上升27%；招商蛇口存貨1144億元，同比上升20%。
????對此，嚴躍表示，房企財務(wù)報表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項目等指標(biāo)，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴躍進認為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。
????另有分析人士認為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期長的特點，庫存增加有其合理性，一般房企也會儲備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地儲備量，但2016年，多城拍出多幅地王地塊，尤其中型房企兇猛搶地，同時這些開發(fā)營銷能力弱，從拿地到開盤時間較長，增加存貨貨值的同時，還會降低存貨周轉(zhuǎn)速度。
????不過，《證券日報》記者注意到，與2015年度相比，2016年樓市漲幅明顯。從140家房企2016年度的貨幣資金同比增長率來看，僅有兩成房企呈下降狀態(tài)。但仍有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，可見其運營能力和存貨管理水平變?nèi)?，項目適銷不對路，進而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對企業(yè)快速擴張造成阻力。另外，還有些企業(yè)雖存貨增長幅度較慢，甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，但這并不意味這些房企運營健康。
????《證券日報》記者注意到，一些老牌房企正因為資金不足，加之土地市場搶地代價過高，導(dǎo)致企業(yè)拿不到地，規(guī)模擴張受限。而存貨逐年降低的房企也在增加，這些企業(yè)由于各種原因?qū)е陆?jīng)營不善，處在重組或者全面轉(zhuǎn)型時期，甚至有個別企業(yè)甩賣資產(chǎn)為“利潤”和上市公司的殼身份保駕護航。
????庫存管理壓力加大
????值得關(guān)注的是，《證券日報》記者觀察到，與2015年度相比，2016年度，盡管上市房企存貨增加，但不少房企存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)則都在下降。
????據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，在A股6大存貨超過1000億元的房企中，除了綠地控股存貨周周轉(zhuǎn)天數(shù)增加346天外，其余5大房企存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)均有不同程度的下降。
????以首開股份為例，截至2016年12月31日，首開股份存貨達1144億元，同比增加20%，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1914天；2015年則為956.7億元，同比增加40.5%，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達2100天。由此可見，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)少了半年時間。
????另以泰禾集團為例，截至2016年底，其存貨為888億元，存貨同比有所增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)卻降低了近10個月時間。
????“在泰禾集團的產(chǎn)品線中，高端院子系是主流產(chǎn)品，這類項目一般營銷周期較長。不過，該公司善于逆周期操作，能夠?qū)崿F(xiàn)豪宅樓盤的快周轉(zhuǎn)，不少項目資金回籠速度較同類產(chǎn)品快?！庇薪咏┖碳瘓F人士向《證券日報》記者透露，比如今年一季度，北京“317”政策尚未出臺前，多數(shù)房企對市場的判斷是，拿地困難，項目在手就不著急銷售，但泰禾集團董事長黃其森則認為，調(diào)控有從嚴的趨勢，因此加快了其北京麗春湖院子的銷售速度。而在“317”政策之后，泰禾集團在北京的另一個高端全新產(chǎn)品線“園系”項目——泰禾昌平拾景園也在積極準(zhǔn)備入市。
????事實上，現(xiàn)在看來，不少房企的高端項目因限價政策，難以高價拿到預(yù)售許可證，低價則犧牲利潤，開發(fā)商不認可。僵局之下，項目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。
????鑒于此，某業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動性差，影響企業(yè)的短期償債能力。不過，拉長銷售周期，并不一定是企業(yè)的被動所致，也可能是其捂盤惜售，借土地紅利拉升利潤，尤其有能力獲得大量低成本融資的房企，對此可能更為“執(zhí)著”。
????對此，嚴躍進則認為，這一輪調(diào)控政策如此嚴厲之下，多個城市成交量都在下滑，包括商住類項目限購之后，交易量也將快速降低，今年房企的銷售壓力增加，隨之而來的去庫存能力也將變?nèi)?，資金鏈有一定壓力。
