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????早已榮膺“接盤(pán)俠”美譽(yù)的云南碧桂園，最近再有吃下?tīng)€尾樓的舉動(dòng)。11月30日，已經(jīng)停工兩年的大宥城舉行復(fù)工儀式，傳言接盤(pán)的碧桂園正式確定接手大宥城的收尾工程，12月20日，大宥城將正式復(fù)工，預(yù)計(jì)明年交房。
已經(jīng)有工人在清理大宥城項(xiàng)目工地，為正式復(fù)工做準(zhǔn)備
????昆明“接盤(pán)俠”
????碧桂園2015年進(jìn)入昆明，時(shí)間上遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于恒大、萬(wàn)科、中海、綠地、保利企業(yè)，也許正因?yàn)槿绱耍坦饒@在昆明采取了相當(dāng)激進(jìn)的擴(kuò)張策略，大量接手爛尾、停工、呆滯項(xiàng)目，截至目前，在碧桂園已經(jīng)確定的10個(gè)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)都來(lái)自于轉(zhuǎn)讓、重組，其中不乏像沸城、大宥城這樣的硬骨頭。對(duì)此，另一家全國(guó)性房企的昆明負(fù)責(zé)人私底下評(píng)論說(shuō)：“碧桂園接盤(pán)的這些項(xiàng)目，我們也接觸過(guò)多次，但風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)不了，所以最后都放棄了?！?/p>
????在大宥城之前，碧桂園接下的最有名爛尾樓是沸城項(xiàng)目。沸城是下馬村城改項(xiàng)目，于2009年啟動(dòng)，但由于開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，項(xiàng)目早在2014年就全面停工，停工之前只留下了一個(gè)大坑和三棟未完工的爛尾樓。
????沸城爛尾后，原開(kāi)發(fā)商和五華區(qū)政府多方尋求接盤(pán)方，但因?yàn)轫?xiàng)目負(fù)債太多，多家房企在初步接觸后都知難而退，直到2016年7月，碧桂園同意接手后續(xù)開(kāi)發(fā)。然而，從碧桂園同意接盤(pán)到現(xiàn)在，已經(jīng)有一年半的時(shí)間，期間沸城多次傳言復(fù)工，但截至本文發(fā)稿為止，沸城仍處于停工狀態(tài)。爛尾樓復(fù)活之艱難，由此可見(jiàn)一斑。
????但出人意料的是，就在碧桂園試圖盤(pán)活沸城至今沒(méi)有實(shí)質(zhì)性工程進(jìn)展時(shí)，它卻又大膽拿下目前昆明一環(huán)內(nèi)最大爛尾樓項(xiàng)目——大宥城。
????如果論復(fù)雜性和盤(pán)活難度，大宥城比起沸城還有過(guò)之。
????一塊硬骨頭
????沸城雖然停工多年，債務(wù)累累，但由于原開(kāi)發(fā)商艾亭地產(chǎn)其實(shí)只啟動(dòng)了項(xiàng)目的一小部分，僅蓋了三棟不到20層的爛尾樓，建筑面積不大，另外，沸城原有的大量團(tuán)購(gòu)房客戶(hù)在前期的征詢(xún)意見(jiàn)中，已同意提高購(gòu)房?jī)r(jià)格，這不僅為碧桂園接手后增加了收入，也穩(wěn)定了相當(dāng)一部分客戶(hù)。碧桂園接盤(pán)沸城后，在五華區(qū)的推動(dòng)下，剩余地塊的拆遷工作已基本完成，甚至還調(diào)整了規(guī)劃，而土地即將出讓?zhuān)坦饒@面對(duì)的是大部分地塊屬于干凈狀態(tài)的項(xiàng)目，施展空間較大。
大宥城一期的主體工程早已封頂
????但大宥城的情況卻完全不同。在停工之前，大宥城一期的主體工程已全部封頂，碧桂園接手后只能做后續(xù)收尾工程，沒(méi)有任何調(diào)整產(chǎn)品的可能與空間。而眾所周知的是，大宥城一期的產(chǎn)品并不算多好，更為重要的是，大宥城一期一共有4幢住宅，其中3幢就是回遷房，剩余一幢也已經(jīng)賣(mài)出一部分。這也就意味著，碧桂園雖然要投入巨額資金完成大宥城一期的收尾工程，但卻幾乎得不到多少現(xiàn)金收入。
????而更加考驗(yàn)碧桂園的是，大宥城還有多達(dá)8萬(wàn)平方米的底層商業(yè)和一幢12層的公寓樓，按照大田宥原來(lái)的計(jì)劃，商業(yè)全部自持，公寓對(duì)外銷(xiāo)售但提供返租回報(bào)，而商鋪盡管并不銷(xiāo)售可是由于資金鏈緊張，大田宥曾經(jīng)力推所謂的商鋪理財(cái)計(jì)劃，相當(dāng)于變相集資。由于大田宥并未公布過(guò)公寓返租與商鋪理財(cái)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況，不清楚碧桂園接盤(pán)后如何處理，但不論這一部分客戶(hù)有多少，處理起來(lái)都很棘手。
????大宥城商業(yè)成為考驗(yàn)碧桂園的勝負(fù)手
????不過(guò)，最挑戰(zhàn)碧桂園還是大宥城的龐大商業(yè)。大宥城的商業(yè)體量不小，總計(jì)約8萬(wàn)平方米，有地上5層和地下一層，大宥城當(dāng)年剛剛動(dòng)工時(shí)昆明的購(gòu)物中心還沒(méi)有這么多，實(shí)體商業(yè)的日子還比較好過(guò)，因而招商還比較容易，曾經(jīng)意向簽下大潤(rùn)發(fā)超市和保利博納影院，但6年過(guò)去，國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)江河日下，昆明購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)早已是一片紅海，碧桂園此時(shí)接手大宥城，首先面臨商業(yè)如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
????碧桂園雖然已經(jīng)是國(guó)內(nèi)房企龍頭，可是在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面卻并不算多么出彩。目前，碧桂園在其他城市也有過(guò)一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可是大多數(shù)是社區(qū)商業(yè)，像大宥城這樣規(guī)模的購(gòu)物中心，碧桂園并沒(méi)有太多招商和管理經(jīng)驗(yàn)。
????從各方面情況看，碧桂園接盤(pán)爛尾的大宥城一期工程后，不僅需要巨額支出以完成后續(xù)工程、處理前期遺留問(wèn)題，而且面臨沒(méi)有多少可售物業(yè)，現(xiàn)金流不足，商業(yè)運(yùn)營(yíng)又需要大量投入的難題。因此，僅就大宥城一期而言，碧桂園做的是虧本生意，之所以愿意接盤(pán)，無(wú)非是希望在二期和三期的開(kāi)發(fā)中能夠找補(bǔ)回來(lái)。
????大宥城整個(gè)項(xiàng)目占地有175畝，現(xiàn)在爛尾的一期只有44畝，未開(kāi)發(fā)部分是大頭，如果能順利完成后續(xù)開(kāi)發(fā)，碧桂園仍有利可圖，但問(wèn)題是，大宥城二期尚未完成拆遷，三期更是面臨地塊上盤(pán)龍小學(xué)的擴(kuò)建問(wèn)題，開(kāi)發(fā)節(jié)奏與時(shí)限完全無(wú)法預(yù)測(cè)，參照碧桂園接盤(pán)沸城都拖了一年多的現(xiàn)狀，大宥城的狀況恐怕也不容樂(lè)觀。而且即使一切順利，大宥城的后續(xù)開(kāi)發(fā)也是和俊發(fā)地產(chǎn)合作進(jìn)行，碧桂園無(wú)法獨(dú)享。
