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????1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示昆明市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲2.6%。
????近日召開的省兩會上，《政府工作報告》再次強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索住房制度改革和長效機制，不斷滿足人民群眾住房需求。”記者從省兩會上獲悉，2017年全省商品房存量總體可控,消化周期處于合理區(qū)間，重點城市房價基本保持穩(wěn)定。為保持商品房市場供需平衡，今年我省將制定一系列措施，分類施策。
????房價是老百姓最熱門的話題之一，談起買房永遠不會出現(xiàn)無話可講的尬聊場面，記者也從房價成本構成、漲價因素分析和理財建議等方面，和你一起探討關于房子的那些事。
????政策方向
????探索發(fā)展共有產權住房
????今年我省將盡快研究制定適合我省經濟社會發(fā)展的住房供應制度改革措施。省住建廳將督促各級城市政府編制住房發(fā)展規(guī)劃，指導住房價格上漲過快的城市出臺“限房價、競地價”等措施,穩(wěn)定當?shù)厣唐纷≌瑑r格。支持有條件的城市探索發(fā)展共有產權住房。加大保障性安居工程建設和棚戶區(qū)改造工作力度,適當放寬公共租賃住房分配入住條件。
????制定住房租賃扶持政策
????我省今年將培育和發(fā)展住房租賃市場，研究制定住房租賃扶持政策,大力盤活閑置住房,支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。在打造住房租賃監(jiān)管和服務信息平臺的基礎上,進一步規(guī)范住房租賃市場,完善住房金融支持,探索體制機制創(chuàng)新,大力推進州(市)、縣(市、區(qū))級住房租賃平臺建設工作。
????漲價較快城市增加供地
????針對我省的房地產業(yè)，今年將分類施策,保持商品房市場供需平衡、結構合理。對商品住宅存量少、消化周期短、價格上漲較快的城市，加大商品住宅開發(fā)投資規(guī)模，增加住宅土地供應量,加快土地供應節(jié)奏和開發(fā)建設進度,及時形成有效供給。
????支持合規(guī)項目商轉住
????對非住宅商品房存量較大的城市,適度調整開發(fā)建設規(guī)模,在源頭上優(yōu)化供給,土地供應上嚴格實行差別化管理,規(guī)避在市場自發(fā)調節(jié)下個別區(qū)域綜合體規(guī)劃扎堆局面的產生。同時進一步加大非住宅商品房存量去庫存工作力度,鼓勵企業(yè)靈活調整項目運作模式，支持符合規(guī)劃、土地條件的項目“商轉住”,保持存量商品房結構合理。
????成本剖析
????影響房價因素 記者逐個梳理
????從構成因素角度分析，一套新房的價格主要包含地價、建安成本和企業(yè)利潤等因素。當然，影響商品房市場價格的，還有很多動態(tài)因素，這些因素會隨著經濟形勢和市場環(huán)境的發(fā)展而變化。
????地價
????昆明去年土地成交額增加
????去年各大開發(fā)商在昆明瘋狂搶地的熱鬧還沒過，今年1月，龍泉路板機廠地塊被地產商以24.61億元的價格拿下，地塊溢價率為86%。這樣一算，該地塊的平均樓面地價每平方已經超過6000元。
????云南財經大學MBA教育學院不動產投融資研究中心主任周大研稱，2017年是昆明樓市值得關注、研究的一年，從土地價格成交量上便可窺見一斑，2017年共成交430億元，而2016年只有180億元，可想而知去年昆明房地產市場的熱度有多高。
????建安成本
????水泥鋼材價格均大幅上漲
????建安成本包括房屋的材料和人工等成本，此外開發(fā)商在水、電、燃氣、綠化、衛(wèi)生等方面花費的投入也屬于建安成本。
????建材方面，據(jù)中國水泥網行情數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2017年尤其是下半年，國內水泥價格大幅上漲，部分地區(qū)漲幅達200元/噸。
????國內鋼價在2015年末跌至近20年低點后，2016年開始“絕地反擊”。截至去年9月8日，國內鋼材價格為4360元/噸，較年初的3390元/噸上漲了近1000元。
????而人工成本的逐年提升也在推高房屋的建安成本。
????開發(fā)商利潤
????全國多家房企業(yè)績預喜
????以利潤比例比較清晰的上市房企來分析，截至2017年12月25日，滬深兩市共計21家上市房企披露當年年報業(yè)績預告，包括扭虧企業(yè)在內，17家房企業(yè)績預喜，占比高達81%。剔除數(shù)據(jù)不全的房企后，從預告凈利潤變動幅度來看，實現(xiàn)增長的企業(yè)有14家，占比接近七成，而出現(xiàn)虧損的僅有兩家。
????房價樣本
????各類配套日趨完善
????呈貢房價直逼老城
????曾經被笑稱為“鬼城”的呈貢區(qū)，可以說是配套齊全帶動房價上漲最典型的案例。據(jù)呈貢區(qū)統(tǒng)計局發(fā)布的商品房成交數(shù)據(jù)顯示,2017年1~7月,呈貢新建住宅銷售單價為5318元/平方米,比去年同期增長32.09%。但到了下半年，平均單價爆表，直接沖破8000元/平方米，有些項目的單價甚至逼近昆明老城區(qū)。
????呈貢房價大漲的因素顯而易見，2013年，地鐵1、2號線首期工程開通，讓昆明人初嘗老城和新城便捷的交通方式。高鐵的開通則為呈貢帶來巨大人流、物流。與此同時，中華小學和昆三中整體遷至呈貢辦學，云大附中、云師大附中附小等優(yōu)質教育資源總量不斷增加，加上已運營多年的延安醫(yī)院呈貢分院、相繼開業(yè)的昆明市中醫(yī)院呈貢分院、昆醫(yī)附一院呈貢醫(yī)院等，都是因素之一。
????呈貢區(qū)委宣傳部部長王彥彥介紹，5年來呈貢人口吸納能力不斷增強，常住人口城鎮(zhèn)化率達97.53%。云南中置信房地產開發(fā)有限公司常務副總經理吳行妙預測，呈貢將像鄭州鄭東新區(qū)一樣實現(xiàn)逆襲，預計房價還會上漲。
????優(yōu)質資源帶動房價的案例比比皆是，位于昆明南市區(qū)的潤城也是如此。2011年5月27日，昆明潤城投資有限公司與云南師范大學簽約，“云南師范大學附屬潤城學?！闭铰涞?，此后該小區(qū)房價一路上漲。去年該學校首屆中考出了好成績，家長們口耳相傳，樓盤也被炒熱，目前該樓盤的二手房均價已達13500元/平方米左右。
????經過多年發(fā)展，交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等城市生活配套已經成熟的北市區(qū)，樓盤價值也早已凸顯，一些優(yōu)質樓盤單價已超15000元/平方米。
????南亞風情·第壹城這個滇池路地標，雖然沒有配套優(yōu)質學校，但卻以其多樣、便利的商業(yè)服務吸引了眼球，房屋單價從曾經的4000多元/平方米躍至16000元/平方米左右。
????專家解讀
????昆明的購房群體發(fā)生根本性變化
????2017年上半年，看著日漸上漲的房價，想著手頭有閑錢、公積金賬戶有余額，昆明市民李小姐開始猶豫要不要購置一套房，以租抵貸讓現(xiàn)金保值。
????觀望到下半年，目標樓盤價格早已節(jié)節(jié)攀升，其中一套翠湖邊的總價不高的老房子半年多漲了近10萬元，當時看中的南亞風情·第壹城兩居室小戶型，單價從9000元/平方米左右升至13000元/平方米。“如果當時咬咬牙拿下，半年多就賺30萬元左右?！崩钚〗阏f。
????周大研分析，如今老百姓的投資渠道相對狹窄，主戰(zhàn)場一個是樓市一個是股市，但自從2014年股市經過幾波大漲后，多數(shù)人已無所建樹，所以大家把目光轉向了樓市。而樓市方面，2015年至2016年在二三線熱點城市出現(xiàn)一波漲勢，多地政府出臺系列限售、限購、限貸政策，這引來全國大批有實力的房地產公司“殺入”昆明。
????周大研梳理發(fā)現(xiàn)，全國房地產公司銷售前20名中，碧桂園、恒大、萬科等17家已進入昆明市場，昆明也成了全國人民購房的主陣地之一。“昆明房價對本地人來說并不低，但對于其他房價猛漲的熱點城市來說太低了、太有誘惑力了，于是整個購房群體發(fā)生根本性變化?！?/p>
????理財建議
????貸款不應超過家庭收入的50%
????最近幾年是國人財富大增值的快速增長期，幾乎只要買了房，財富就直線上升。但有分析指出，財富盛宴的背后是老百姓加足了杠桿，是鎖定了未來25年以上的現(xiàn)金流。錢少，債多意味著極高的債務風險，據(jù)中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%。這種情況下居民該如何投資，買房的風控線到底在什么位置？AFP金融理財師、CPB認證私人銀行家、中國銀行云南省分行東風支行營業(yè)部理財經理陳姝含首先建議，個人住房貸款占收入比最高不應超過50%，她也從自己的專業(yè)出發(fā)給出了理財建議。
????陳姝含說，從風險的角度來講，應該把家庭總負債控制在收入的50%以下，但不能籠統(tǒng)地一概而論。比如A家庭月收入2萬元，每月還1萬元貸款，其正常生活基本可以維持，但B家庭月收入6000元，如果每個月需要還3000元的貸款，那么生活壓力將會大大增加，還款能力也會因此打折。
????那么如何合理規(guī)劃配置家庭資產？陳姝含給出了自己的建議。
????意外險與重疾險
????家里的主要勞動力需要為自己購買意外險和重疾險，保證在受到任何重創(chuàng)的情況下都有足夠的經濟來支撐，不至于讓家庭支離破碎，建議配置家庭年總收入的5%-10%。
????教育與養(yǎng)老規(guī)劃
????可用基金定投來作為孩子的教育金規(guī)劃或是自己的養(yǎng)老規(guī)劃，這是一個家庭的重要支出，建議配置家庭資產的5%-10%。
????投資
????“黃金天然是貨幣”不僅可以抵御通貨膨脹，還能做到資產的保值和傳承，建議配置家庭資產的5%。
????基金屬于中高風險產品，在投資時建議分批買入均攤成本且總投資金額最好控制在家庭資產的10%-40%以內，同時需要注意控制風險，做好止盈止損。
????現(xiàn)金
????銀行存款和中短期理財屬于家庭投資中的中低風險項目，在保證現(xiàn)金流的同時又能獲取相對可觀的收益，是現(xiàn)在大部分投資者的首選，建議配置家庭總資產的50%-70%。
????聲音
????開發(fā)商不能一味漲價
????觸碰各方容忍的底線
????省人大代表、云南匯和集團董事長莫非：
????近年來昆明住宅大多是剛需房，改善性住房份額不大，因此本地炒房的人不多，但隨著外來人口在昆購房增多，這當中確有部分人是炒房的，必然會助推昆明房價上漲，應引起重視。
????2018年昆明房價預計會溫和上漲，不會出現(xiàn)暴漲，因為房價上漲過快的話各級政府必然會出手干預，可能會出現(xiàn)限購限售政策。因此在昆明的開發(fā)商對房價的調整應該理性對待，不要一味漲價而觸碰各方所能容忍的底線。
????個人做到不炒房不壓房
????從需求上改變房價走勢
????省政協(xié)委員、民進云南省委常委鄧國誼：
????從需求上來說，政府推行租購并舉來改變個人住房使用觀，公租房、廉租房建設力量不斷提升，這都說明政府在積極運作，探尋住房難的解決途徑。個人可以根據(jù)需求改變購房觀，不炒房、不壓房，根據(jù)就業(yè)環(huán)境的改變、就學條件的改變靈活用房，從需求上改變房價走勢。
????新開發(fā)地區(qū)
????房價漲太快
????省政協(xié)委員、銀鵬集團董事長耿聰：
????主城區(qū)的房價上漲空間不會太大，相反一些新開發(fā)地區(qū)的房價之前上漲得很厲害。堅決擁護房子是用來住的，不是用來炒的定位以及國家嚴控房價上漲出臺的一些宏觀調控政策。
????2017年云南樓市概況
????預計完成房地產開發(fā)投資2700億元
????預計商品房銷售面積4100萬平方米
????同比增長12.6%
????預計已竣工商品房待售面積1580萬平方米
????同比下降18.7%
????預計已竣工商品住宅待售面積820萬平方米
????同比下降28.2%
????（數(shù)據(jù)來源于2018年云南省政府工作報告背景說明材料）
????2018年云南樓市預期
????預計完成房地產開發(fā)投資2400億元
????預計商品房銷售面積3600萬平方米
????昆明購房人群變化走勢
????2015年
????昆明人65%
????省內州市和省外客戶35%
????2016年
????昆明人50%
????省內州市25%
????省外客戶25%
????2017年
????昆明人40%
????省內州市24%
????省外客戶36%
????（春城晚報 記者王云 張勇 宋金艷 數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)）
