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最近不少媒體報道開發(fā)商對住宅公攤面積按室內(nèi)精裝價收費、重復(fù)公攤、重復(fù)收費、收取公攤?cè)∨M等住宅市場亂象，引起社會廣泛關(guān)注，并眾說紛紜。本文就“公攤面積之謎”展開論述，為有效治理“公攤面積亂象”提供理論依據(jù)。
公攤面積與使用面積邊界由什么決定？
從本質(zhì)上講，住宅公攤面積屬于公共產(chǎn)品，是小區(qū)業(yè)主的公共產(chǎn)品，涉及小區(qū)業(yè)主的公共利益，而住宅使用面積屬于小區(qū)業(yè)主的私人產(chǎn)品，涉及小區(qū)業(yè)主的個人利益。通常，住宅公攤面積和使用面積之間比例關(guān)系取決于小區(qū)業(yè)主對公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的需求以及公共利益和個人利益之間的均衡。因此，住宅公攤面積通常小于使用面積，滿足小區(qū)業(yè)主的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的基本需求。否則，過多公攤面積可能侵占業(yè)主的私人空間和私人利益。
一方面，住宅公攤面積價格通常低于使用面積價格，開發(fā)商通常盡可能壓縮公攤面積，增加使用面積，獲取更多利益。因此，為防止開發(fā)商侵害業(yè)主利益，滿足業(yè)主對公攤面積及其公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的基本需求，政府通常對住宅公攤面積有一個最低比例和最低標準。另一方面，若一個小區(qū)公攤面積占比太高，侵占了業(yè)主的私人空間和個人利益，該小區(qū)住宅難以出售，開發(fā)商面臨巨大的開發(fā)風(fēng)險。實際上，中國對住宅公攤面積比例有最低和最高要求，只是在執(zhí)行過程中，因各種原因，有一些執(zhí)行不到位情形。
公攤面積所有權(quán)及其經(jīng)營權(quán)屬于誰？
當(dāng)所有業(yè)主購買了公攤面積時，因公攤面積的不可分割性，公攤面積的所有權(quán)屬于所有業(yè)主。從本質(zhì)上講，公攤面積的所有權(quán)屬于共有產(chǎn)權(quán)（common property right），為所有業(yè)主所共有。因此，小區(qū)住宅的公攤面積屬于所有業(yè)主而非開發(fā)商。盡管住宅公攤面積的所有權(quán)屬于所有業(yè)主，但為了提高公攤面積的使用效率和服務(wù)質(zhì)量，通常將公攤面積的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，將經(jīng)營權(quán)讓渡給物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。
換言之，所有業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理公司，并委托物業(yè)管理公司對公攤面積進行經(jīng)營管理權(quán)。但是，公攤面積所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的“二權(quán)分離”，可能產(chǎn)生兩種不良后果。一是，所有業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的信息不對稱以及激勵和約束不足導(dǎo)致嚴重的代理成本（agency cost），物業(yè)管理公司為一己之利損害所有業(yè)主的利益（公共利益）。二是，共有產(chǎn)權(quán)因所有業(yè)主的搭便車（free-rider）行為易導(dǎo)致所有者缺位，業(yè)主不愿意監(jiān)管物業(yè)公司，從而產(chǎn)生“公共地悲劇”。因此，中國絕大多數(shù)住宅小區(qū)存在嚴重的所有者缺位，對物業(yè)公司的監(jiān)督及其激勵和約束不足，導(dǎo)致物業(yè)公司嚴重侵害業(yè)主利益。例如，物業(yè)公司有很大物業(yè)費的定價權(quán)，而提供多高的公共服務(wù)以及收取多少物業(yè)費在很大程度上應(yīng)由所有業(yè)主或業(yè)主委員會決定。公攤面積是否出租，租金收入及其分配也應(yīng)主要由所有業(yè)主或業(yè)主委員會決定。其中，租金收入屬于小區(qū)所有業(yè)主的共同收入，不屬于物業(yè)公司，業(yè)主委員會或物業(yè)公司應(yīng)定期公布公攤面積的收入和分配，只有一部分物業(yè)費用于支付物業(yè)公司的經(jīng)營管理費用。據(jù)此，物業(yè)公司利用公攤面積出租車位、招貼廣告、收取取暖費等牟利均是不合理的，侵占了業(yè)主利益，上述收入應(yīng)歸所有業(yè)主所有。
開發(fā)商、業(yè)主和政府應(yīng)扮演何種角色？
前已述及，住宅公攤面積作為小區(qū)公共產(chǎn)品涉及開發(fā)商、業(yè)主和政府三方主體。在住宅公攤面積中，我們要特別防止所有者缺位和政府缺位。因此，為徹底解決“公攤面積”亂象，開發(fā)商、業(yè)主和政府應(yīng)各負其責(zé)，扮演好各自角色。
首先，要明確開發(fā)商僅僅是住宅公攤面積的提供者和經(jīng)營者（物業(yè)管理公司）而非所有者。因此，開發(fā)商（物業(yè)管理公司）的定位和角色應(yīng)為提供優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品和物業(yè)管理服務(wù)，而不能變成業(yè)主，只是業(yè)主的代理人。
其次，為防止所有者缺位，要建立業(yè)主委員會，要選派業(yè)主代表入駐物業(yè)公司，對小區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)費定價、公攤面積的利用、定期公布小區(qū)財務(wù)收支進行指導(dǎo)。
最后，為防范政府缺位以及開發(fā)商（物業(yè)管理公司）侵害業(yè)主利益，政府應(yīng)規(guī)定公攤面積用途及其最低和最高比例，應(yīng)出臺和規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度，建立和完善業(yè)主管理委員會，并嚴格執(zhí)法，防止合謀和腐敗。（況偉大 中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任）
