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自1998年中國住房制度改革,住房市場由“摸著石頭過河”向規(guī)范有序的現(xiàn)代住房市場轉(zhuǎn)變。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱房企)違法違規(guī)行為,“黑中介”,住房市場監(jiān)管缺位現(xiàn)象長期存在,引起社會廣泛不滿。
2018年6月底住建部、中宣部、國家稅務總局、市場監(jiān)督管理總局、銀保監(jiān)會、公安部、司法部七部委發(fā)文要在30個城市治理房地產(chǎn)市場亂象,特別是公安部和司法部的介入,標志著住房改革進入深水區(qū),不再“小打小鬧”,下定決心,徹底根治住房市場亂象,這為規(guī)范中國住房市場秩序,建立住房長效機制提供了有力保障。
房企為何能擾亂市場秩序?
房企存在虛假宣傳、未批先售、“炒賣房號”、“捂盤惜售”、哄抬房價、非法集資、拒絕公積金貸款等違法違規(guī)行為,有兩方面原因。
一方面,開發(fā)商和購房者存在嚴重的信息不對稱,購房者無法通過“敲打捏捺”以及肉眼判斷房屋質(zhì)量,導致開發(fā)商虛假宣傳以及未批先售盛行。
另一方面,住房供給彈性小,開發(fā)商通過“捂盤惜售”,人為制造供不應求,增強壟斷力量,導致“炒賣房號”、哄抬房價、非法集資、拒絕公積金貸款等現(xiàn)象。
中介為何能擾亂市場秩序?
“黑中介”以虛假房源和價格信息招攬客戶,強制消費者交易,價外收費,偽造社保、納稅、婚姻、戶籍等證明文件規(guī)避限購限貸調(diào)控政策,挪用侵占住房交易資金,一房多賣,侵犯公民個人信息等違法行為。
一方面,中介與客戶之間存在嚴重信息不對稱,導致中介發(fā)布虛假房源和價格信息,強制交易,價外收費、挪用侵占住房交易資金、一房多賣、侵犯個人信息等違法行為,從中牟利。
另一方面,為盡快交易以及攫取更多利益,中介與客戶合謀欺騙管理部門,導致偽造社保、納稅、婚姻、戶籍等證明文件等違法行為。
公共部門如何能有效維護市場秩序?
住房市場監(jiān)管缺位包括住房市場調(diào)控不力,住房交易管理和監(jiān)管職責未依法履行,商品房交易合同網(wǎng)簽未備案等。因此,為避免監(jiān)管者缺位,防止政府失靈(government failure),應對監(jiān)管者隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守等違法違紀行為問責,解決“誰來監(jiān)管監(jiān)管者的問題”。
其次,為克服信息不對稱,防止市場失靈,政府部門要求開發(fā)商和中介及時以及披露全部住房交易信息,同時司法部門應嚴厲打擊虛假宣傳、挪用侵占住房交易資金、一房多賣、侵犯個人信息等違法行為。
最后,為打破開發(fā)商和中介壟斷住房市場,防止市場失靈,司法部門應嚴厲打擊“炒賣房號”、“捂盤惜售”、哄抬房價、非法集資、拒絕公積金貸款、偽造社保、納稅、婚姻、戶籍證明文件等違法違規(guī)行為。(中國網(wǎng) 作者況偉大,是中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任。)
