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京投發(fā)展副總潘長青接受人民網(wǎng)專訪。（企業(yè)供圖）
“人們不論老小，從工作到生活休閑，15分鐘在這兒都可以解決了?！比涨埃┩栋l(fā)展副總裁潘長青接受人民網(wǎng)專訪，在他對“TOD智慧生態(tài)圈”未來圖景的描繪中，城市人的生活遠(yuǎn)離了交通擁堵和長時間通勤，變得簡單而愜意。
TOD（Transit Oriented Development）是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，在香港、東京等人口密度大的城市實(shí)踐中，公共交通范疇主要指軌道交通。而“TOD智慧生態(tài)圈”是京投發(fā)展公司提出的商業(yè)模式，是以軌道物業(yè)開發(fā)為代表的綜合開發(fā)范圍內(nèi)，以智慧思維和科技為主要工具，實(shí)現(xiàn)人文、自然、產(chǎn)業(yè)等生態(tài)價值共存與提升的一個閉環(huán)系統(tǒng)。
作為國內(nèi)唯一一家以軌交車輛基地一體化開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市房企，京投發(fā)展目前在北京已完成三個典型的TOD模式項目——公園悅府、琨御府和西華府，“從交付面積和項目規(guī)?？?，我們在全國領(lǐng)先”，潘長青自信地表示。
解決城市發(fā)展難題 TOD模式市場巨大
近年來，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，大城市“城市病”也越來越嚴(yán)重。擁堵、通勤時間長、資源高度集中等問題越來越受到城市規(guī)劃者的關(guān)注。在日本東京和香港本島成功的示范之下，TOD模式逐漸進(jìn)入了決策制定者們的視野中，其核心就是對軌道交通沿線土地資源和車輛基地的綜合開發(fā)。
潘長青在“石家莊軌道交通沿線土地綜合開發(fā)研討會”致辭。（企業(yè)供圖）
北京、深圳、上海等城市發(fā)展領(lǐng)先，土地資源稀缺、軌道交通發(fā)達(dá)等條件成熟，TOD模式已經(jīng)出現(xiàn)了成熟的案例。其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密度大的城市也緊隨其后，或開發(fā)、或規(guī)劃，對軌交車輛基地的開發(fā)已經(jīng)成為趨勢。僅京投發(fā)展的業(yè)務(wù)布局就已遍布全國中西部重點(diǎn)城市，潘長青透露，我公司在西安、無錫、鄭州、昆明、成都、廣州、合肥等城市都已經(jīng)有項目簽約或進(jìn)行考察。
10月19日，作為“石家莊軌道交通沿線土地綜合開發(fā)研討會”的特邀嘉賓，潘長青在演講中表示：“軌道交通車輛基地一體化開發(fā)風(fēng)口期已來臨”。
基于這一市場形勢的判斷，潘長青為記者算了一筆經(jīng)濟(jì)大賬——目前全國大約有80個城市規(guī)劃了地鐵建設(shè)，已經(jīng)開工建設(shè)的有43個城市。據(jù)此推算，未來車輛基地數(shù)量在500個左右，開發(fā)總市場容量達(dá)到2億平方米，投資效益可達(dá)4萬億元。
京投發(fā)展并不是唯一看到這一風(fēng)口的企業(yè)。易居研究院在今年5月底發(fā)布了《中國城市軌道交通TOD發(fā)展研究報告》，報告顯示，未來三到五年，全國城市軌道交通車輛基地一體化開發(fā)將帶來約2.4萬億平方米左右發(fā)展空間。目前，萬科、綠地、龍湖、華潤等龍頭企業(yè)已經(jīng)紛紛入局。
技術(shù)研發(fā)完善居住環(huán)境 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入盤活區(qū)域發(fā)展
京投發(fā)展是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（簡稱“京投公司”）旗下市場化房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務(wù)的唯一平臺，而京投公司是北京市地鐵的業(yè)主單位。因此，京投發(fā)展相比其他房地產(chǎn)大型企業(yè)有其獨(dú)特的股東背景優(yōu)勢。
潘長青在加盟京投發(fā)展之前，專注豪宅建造十余年，他看中的也是京投發(fā)展在專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)能力和市場發(fā)展前景。
“和大企業(yè)相比，雖然我們體量小，但專注于這個市場細(xì)分領(lǐng)域，不論是從經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)、人才儲備等，我們都有絕對優(yōu)勢?！彼J(rèn)為，軌交車輛基地一體化開發(fā)不同于一般土地開發(fā)，涉及到地上地下的安全，在土地規(guī)劃、園林綠化、交通設(shè)計、減震減噪等技術(shù)領(lǐng)域都有很高技術(shù)要求，需要開發(fā)企業(yè)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
潘長青以北京西華府、琨御府、公園悅府三個項目為例解釋說，作為開發(fā)商的京投發(fā)展要研究住宅的樓間距要根據(jù)地面開發(fā)的流動率范圍、園林綠化流土層厚度、甚至植物種類和溫度濕度等。由于車輛基地的咽喉處（車輛進(jìn)場出入口）條件所限，只能以園林景觀建設(shè)為主，琨御府小區(qū)和公園悅府小區(qū)就分別建成了一萬多平米和五萬多平米的專享綠地。
他特別提到了京投發(fā)展的“TOD智慧生態(tài)圈”概念，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和對接。他透露，石家莊政府在座談會上就很重視TOD模式和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，建造城市綜合體，并把它建成一個區(qū)域的中心。TOD模式開發(fā)未來很有意義，對政府、對企業(yè)、對普通的業(yè)主都會非常有好處。而且日本的發(fā)展也證明了這一點(diǎn)?！岸嘹A的事總是會有一個很好的發(fā)展”。他表示。
目前，國內(nèi)成熟的TOD模式開發(fā)區(qū)域都在搭建綜合的業(yè)態(tài)模式。以京投發(fā)展為例，軌交車輛基地的開發(fā)規(guī)模在50萬到100萬平方米之間，覆蓋三公里范圍之內(nèi)。同時導(dǎo)入養(yǎng)老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換、科技等產(chǎn)業(yè)，最終形成完整智慧生態(tài)體系。此外，為了發(fā)展整個區(qū)域的活力和業(yè)態(tài)，京投發(fā)展已經(jīng)開始自營物業(yè)。
對于TOD開發(fā)的思考
因?yàn)槌鞘型恋叵∪保蟪鞘械牡罔F站附近更是寸土寸金。TOD模式是國內(nèi)城市開發(fā)的一個新思路，但也面臨一些有待解決的問題。
作為業(yè)內(nèi)人士，潘長青提到了他的兩個思考：交通設(shè)計和土地開發(fā)。
在討論TOD模式時，不少城市和地區(qū)也引入了“P+R”模式（Park and Ride）概念。也就是說，在地鐵站附近，修建小汽車的停車場和自行車停車場，是一種循環(huán)的交通的模式。但潘長青認(rèn)為，小汽車能否作為規(guī)劃重點(diǎn)值得論證和思考。他提倡綠色出行和慢行系統(tǒng)，通過地鐵最快速地到達(dá)某地，然后發(fā)散出去?！爱?dāng)然最好是人們步行一公里就可以”。他認(rèn)為，這還要看城市的具體情況，和整個城市的規(guī)劃布局。
他的另外一個思考是關(guān)于土地開發(fā)模式。
日本地鐵周邊的物業(yè)以及香港地鐵上蓋的開發(fā)在城市規(guī)劃上都十分典型?！跋愀鄹坭F是做得最好的”。潘長青認(rèn)為，港鐵的開發(fā)模式和它的開發(fā)收益值得借鑒。
規(guī)劃一條地鐵線路時就應(yīng)該考慮是否要建設(shè)TOD，在哪些地點(diǎn)建設(shè)，其技術(shù)分析、城市發(fā)展分析、交通環(huán)境評價、安全評價等問題需要一體化考慮。如果前期能夠進(jìn)行一二級聯(lián)動將更有利于軌道物業(yè)開發(fā)的順利實(shí)現(xiàn)。
“希望每個項目都做到?jīng)]有遺憾，盡可能在前期策劃和規(guī)劃的時候，就把后期所有可能面臨的問題都能解決?！彼硎?，軌道物業(yè)開發(fā)是一個新領(lǐng)域，但也會讓都市人的生活更美好，未來充滿想象。（人民網(wǎng) 劉然）
