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今年以來(lái),國(guó)內(nèi)各地樓市調(diào)控維持從嚴(yán)態(tài)勢(shì),延續(xù)了2016年四季度之后的一系列政策力度、調(diào)控模式,不僅在商品房市場(chǎng)上迎來(lái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售,在土地市場(chǎng)上也開始執(zhí)行“限地價(jià)”“競(jìng)配建”等措施。
除了出臺(tái)限制措施,各地也對(duì)樓市存在的違規(guī)銷售行為進(jìn)行嚴(yán)查,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。另外,各地還加大各類保障房、租賃住房的供給力度,多元化住宅供應(yīng)體系在部分城市開始形成。
調(diào)控促進(jìn)穩(wěn)健發(fā)展
剛剛過去的第三季度,在“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求下,各地樓市調(diào)控長(zhǎng)期化、常態(tài)化已成共識(shí)。國(guó)家層面政策保持相對(duì)穩(wěn)定,而各地因地制宜、因城施策、分類調(diào)控措施繼續(xù)延續(xù)。
具體而言,在限購(gòu)方面,除了限制個(gè)人外,包括上海、深圳、長(zhǎng)沙、西安等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市將企業(yè)納入限購(gòu)范圍,深圳直接全面禁止企業(yè)購(gòu)買商品房。在限貸方面,政策依舊嚴(yán)苛,除了對(duì)于首付比例的要求不斷提高外,各地貸款利率也在上升。在規(guī)范銷售方面,濟(jì)南、南昌等城市嚴(yán)控預(yù)售審批,嚴(yán)格限定房?jī)r(jià)漲幅、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,禁止毛坯改精裝變相漲價(jià)。
而在公積金政策方面,北京、廣州紛紛更新公積金政策,其中北京要求京外購(gòu)房提權(quán)公積金僅限戶籍地和所在省會(huì)城市,并延長(zhǎng)進(jìn)城務(wù)工人員銷戶提取年限;廣州提出在非本市和非本人及配偶戶籍所在地購(gòu)房的,暫停提取住房公積金資格。
從嚴(yán)調(diào)控下,各地樓市平穩(wěn)發(fā)展,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也有所遏制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù),國(guó)內(nèi)商品房成交均價(jià)由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米,調(diào)控成效初顯。克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告顯示,在這樣的背景下,行業(yè)銷售仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng),但不同能級(jí)的城市成交表現(xiàn)存在差異,一線觸底回升,二線整體穩(wěn)中分化,三四線熱度維持。
也有部分熱點(diǎn)城市限價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)?？硕鸬氖崂盹@示,在武漢,部分高價(jià)地塊項(xiàng)目調(diào)高備案價(jià)格,南寧也可以通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式突破限價(jià),但克而瑞分析指出,這些“松動(dòng)”跡象只是個(gè)案,并不具備普遍意義。
多地跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
在調(diào)控政策加碼的同時(shí),各地對(duì)于房地產(chǎn)違規(guī)銷售現(xiàn)象的打擊力度也在加大。此前,住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單,涉及哄抬房?jī)r(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面,著力打擊違法違規(guī)行為。
隨后,包括廣州在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市予以跟進(jìn),全面開展整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。部分城市還出臺(tái)處罰機(jī)制,措施包括書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等,就在不久前,廣州剛剛發(fā)文通報(bào)了市內(nèi)多個(gè)樓盤和中介存在違規(guī)銷售問題,并予以處罰,其中越秀區(qū)的文德世家被直接查封。
如今,困擾廣州樓市已久的雙合同問題也迎來(lái)解決的轉(zhuǎn)機(jī)。上周五,廣州市住建委發(fā)文稱,在保證調(diào)控力度不放松和成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下,對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化,嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。住建委還提出加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管督查力度,保持廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。
對(duì)于各地加大整頓秩序力度的做法?？硕鸱治稣J(rèn)為,市場(chǎng)監(jiān)管力度可能持續(xù)加強(qiáng),預(yù)計(jì)更多城市將跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,尤其是那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市,跟進(jìn)開展整治行動(dòng)的可能性更高。加強(qiáng)整頓有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,也有助于進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房,合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)供求關(guān)系平衡。
樓市供應(yīng)體系生變
各地在進(jìn)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控的同時(shí),如何對(duì)現(xiàn)有住房供應(yīng)體系作出調(diào)整,使之更加符合當(dāng)前人們的居住需求,也是擺在城市面前的一個(gè)大問題。
對(duì)此,深圳最先給出了自己的方案。今年6月5日,深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》,明確到2035年的住房發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)這份文件透露的信息,今后深圳的住房供應(yīng)體系中,由于各類非商品屬性住宅的供應(yīng)量加大,將形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來(lái)源。
據(jù)悉,政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房,兩者合計(jì)占住房供應(yīng)的40%,租售價(jià)格分別為市場(chǎng)價(jià)格的60%和50%,房屋可租可售。公租房將占住房供應(yīng)的20%,主要是小戶型,房屋只租不售,租金為市場(chǎng)價(jià)30%左右,部分受照顧人員可享受進(jìn)一步優(yōu)惠。另外,原有的商品住房將只占深圳全部住房供應(yīng)量的40%左右。
在供應(yīng)量上,征求意見稿指出,2018年至2020年,深圳將首先建設(shè)籌集各類住房42萬(wàn)套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為,保障性住房可彌補(bǔ)深圳商品房供應(yīng),從而穩(wěn)定供求關(guān)系,遏制房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)。
深圳的住房供應(yīng)體系方案公布后,有業(yè)內(nèi)人士指出,深圳的特點(diǎn)是非戶籍常住人口多,年輕人占比高,流動(dòng)性大,再加上房?jī)r(jià)較高,因此房屋租賃市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間,而在供應(yīng)體系中,政策性住房中的兩種類型,屬于政府與市場(chǎng)合作供給,將加大各類租賃住房的供應(yīng)占比。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)遏制上漲
7月31日,中共中央政治局召開會(huì)議,提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。今年以來(lái),建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。從已知的數(shù)據(jù)來(lái)看,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)回落,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格水平出現(xiàn)下降。
調(diào)控不力堅(jiān)決問責(zé)
今年5月至6月,國(guó)內(nèi)多個(gè)樓市熱點(diǎn)城市曾經(jīng)密集出臺(tái)調(diào)控政策,這與此前住建部的約談?dòng)兄芮新?lián)系。根據(jù)媒體的公開報(bào)道,5月前后,住建部曾約談成都、太原、西安、貴陽(yáng)等國(guó)內(nèi)12個(gè)城市政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人,
約談效果是明顯的,多個(gè)城市快速反應(yīng)。貴陽(yáng)率先出臺(tái)限售,提出新建商品住房購(gòu)買后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,并加快供地節(jié)奏。長(zhǎng)春、成都也出臺(tái)調(diào)控政策,對(duì)限售政策進(jìn)行升級(jí),且規(guī)定戶籍遷入成都未滿24個(gè)月的購(gòu)房人,應(yīng)在成都穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納12個(gè)月以上社保才能新購(gòu)住房。其他被約談城市也紛紛跟進(jìn)。
在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”提出后,住建部于8月7日在沈陽(yáng)召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào),各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,并要求各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。住建部將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系,嚴(yán)格督查,對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。
克而瑞在一份研究報(bào)告中指出,此次住建部又重啟座談會(huì),措辭嚴(yán)厲,提出對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé),顯示出未來(lái)房?jī)r(jià)控制的決心。
熱點(diǎn)城市漲幅回落
近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%,其中上海和深圳分別下降0.1%和0.2%。二手住宅銷售價(jià)格由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.1%,其中北京和上海均下降0.2%。
二三線城市住宅價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落。在31個(gè)二線城市中,盡管新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%,但漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。而35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%,漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
而在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)中,9月有兩個(gè)城市銷售價(jià)格環(huán)比下降,比8月增加一個(gè),而在上漲的11個(gè)城市中,有9個(gè)城市漲幅相較上月回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)數(shù)據(jù)解讀時(shí)表示,9月各地繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任,因城因地制宜、精準(zhǔn)施策,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
租購(gòu)并舉繼續(xù)推進(jìn)
去年7月“租購(gòu)并舉”開始進(jìn)入人們的視野。此后,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為各地以及房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí),“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也隨著各地政策的跟進(jìn)而逐步明晰。在過去一年多的時(shí)間里,“租購(gòu)并舉”持續(xù)推進(jìn),國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)關(guān)于大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策,并加大租賃住房供給,而以長(zhǎng)租公寓等為代表的新型租賃住房產(chǎn)品,也進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。
政策利好不斷
深圳在6月公布的住房供應(yīng)新體系,明確公租房、人才房、安居房等房源占總供給的60%,到了7月底,深圳再度加碼調(diào)控政策,其中一項(xiàng)便是宣布各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,這意味著今后深圳的公寓類產(chǎn)品的投資成本將會(huì)增加,但停售轉(zhuǎn)租的模式已經(jīng)在市場(chǎng)上普及,且發(fā)展空間較大,為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了部分可租房源。
在廣州,租賃利好政策同樣在持續(xù)推進(jìn)。今年7月,廣州更新公積金政策,支持提取住房公積金支付房租,并詳細(xì)說(shuō)明三種提取方式。9月,廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍家庭住房保障工作的通知》,調(diào)整公共租賃住房收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整公共租賃住房租金繳交標(biāo)準(zhǔn),完善住房困難家庭的公共租賃住房保障退出機(jī)制等。
就在最近,個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法征求意見中,就有對(duì)于住房貸款和住房租金的專項(xiàng)扣除辦法。對(duì)此克而瑞分析認(rèn)為,有助于提升剛需以及租賃群體購(gòu)買力,促進(jìn)這部分群體住房消費(fèi),進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的政策主旋律。
租賃市場(chǎng)可進(jìn)一步優(yōu)化
前幾個(gè)月,有關(guān)“長(zhǎng)租公寓”推高房租的話題引發(fā)討論,那么租房者的租金壓力是否增大?
以深圳為例,戴德梁行指數(shù)顯示,上半年深圳商品住宅租金漲幅為5.40%,較去年同期3.98%的漲幅擴(kuò)大1.42個(gè)百分點(diǎn),戴德梁行方面指出,這一漲幅不足以給市場(chǎng)帶來(lái)明顯的壓力。但從今年年中以來(lái),商品住宅租金增速有所加快。其中高端物業(yè)租金符合市場(chǎng)慣性增長(zhǎng),部分經(jīng)濟(jì)型租賃盤源被分散式長(zhǎng)租公寓品牌租賃,令市場(chǎng)低價(jià)租賃盤源減少,結(jié)構(gòu)性拉高整體租金水平。
不過,8月以來(lái)由長(zhǎng)租公寓的若干爭(zhēng)議性事件與話題,也折射出當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)仍有眾多亟待解決的問題。對(duì)此戴德梁行提醒,應(yīng)當(dāng)警惕部分租賃機(jī)構(gòu)、企業(yè)對(duì)租賃盤源的壟斷,以及操縱、哄抬房租的行為,并監(jiān)管租賃金融資金,包括“房租貸”“租金貸”等,防止租賃市場(chǎng)過度金融化。
對(duì)于當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,戴德梁行分析認(rèn)為,由于租賃市場(chǎng)與民生關(guān)聯(lián)更加緊密,因此需要充分的保障性房源的供應(yīng)及出臺(tái)其他保障性的舉措,來(lái)滿足中低收入及特定人群的住房需求。此外,租賃市場(chǎng)同樣會(huì)有多元化的需求,從活躍市場(chǎng)、豐富市場(chǎng)的角度,鼓勵(lì)多層次、多元化的供應(yīng)是加快租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的必要舉措。
戴德梁行方面認(rèn)為,構(gòu)建成熟且富有活力的住房租賃市場(chǎng),必須加快實(shí)現(xiàn)租賃住房的政策性保障覆蓋,同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)化的多層次、多渠道供應(yīng)。
記者觀察
人們需要怎樣的樓市?
“調(diào)控”早已成為各地采取的普遍現(xiàn)象,并與各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展緊密結(jié)合。各地出臺(tái)調(diào)控措施的目的,為的是避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,更是為了讓居者有其屋,減少因?yàn)闃鞘胁环€(wěn)定而承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
人們需要怎樣的樓市?這個(gè)話題看似很大,但其實(shí)也可以非常淺顯地解讀。
人們談?wù)摌鞘?主要談?wù)摰氖莾r(jià)格,對(duì)于無(wú)房者而言,顯然希望房?jī)r(jià)下降,越便宜越好,再不濟(jì)也最好能到自己可以承受的范圍;對(duì)于有房者來(lái)說(shuō),對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期和對(duì)居住需求改善的愿望相疊加,也會(huì)讓他們傾向于房?jī)r(jià)不出太大的波動(dòng)。由此可見,人們需要的樓市并不是那種房?jī)r(jià)快速上漲,買房需要靠“搶”的市場(chǎng)。
如今,選擇不買房,依靠租房生活的群體也越來(lái)越多。這類群體可能是剛畢業(yè)參加工作的年輕人,可能是在購(gòu)房門檻較高、房?jī)r(jià)較貴的城市長(zhǎng)期工作居住的工薪階層。他們對(duì)于租賃市場(chǎng)的需求,同樣也推動(dòng)著租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,而長(zhǎng)租公寓這些年大量出現(xiàn),與租房群體對(duì)于生活質(zhì)量追求的提升密不可分。
現(xiàn)在,各地針對(duì)購(gòu)房和租房出臺(tái)了大量政策。但真正確保房地產(chǎn)健康發(fā)展,必須因地制宜、因城施策,針對(duì)不同城市樓市的特征,建立長(zhǎng)效機(jī)制才行。從這一層面來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很長(zhǎng)的路要走。
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各地成交環(huán)比下跌
2018年第42周,一線城市成交指數(shù)為121.49,環(huán)比下跌13.63點(diǎn);二線城市成交指數(shù)為492.61,環(huán)比下跌68.44點(diǎn);三四線城市成交指數(shù)為29.86,環(huán)比下跌4.5點(diǎn)。
一線城市:一線城市北京、上海、深圳均呈上漲態(tài)勢(shì);其中,上海上漲幅度最大,達(dá)到22.64%。廣州則成交面積有所回落,下跌45.76%。
二線城市:二線城市成交環(huán)比呈現(xiàn)跌多漲少的局面,其中13個(gè)重點(diǎn)二線城市中有8個(gè)城市成交量呈下跌趨勢(shì),僅成都、南寧、南京、青島、大連成交量有一定程度的上漲,其中寧波以82.78%的環(huán)比跌幅居于二線城市首位,青島成交量漲幅最大,環(huán)比漲幅約為106.63%。從成交量上來(lái)看,重慶以52萬(wàn)平方米成交量居于所有城市首位。
三四線城市:三四線城市成交環(huán)比跌多漲少,僅鎮(zhèn)江、東莞、舟山3城有所漲幅;跌幅最突出的城市為南平,環(huán)比跌幅達(dá)62.23%。(南方日?qǐng)?bào) 記者葛政涵)
