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與前幾年各地火熱成交相比,2018年樓市顯得相對平淡。一方面,雖然單月成交量有高有低,但整體看不如前幾年;另一方面,當(dāng)前市場形勢下,房企融資難度進(jìn)一步加大,為加速回款,各地樓盤特價現(xiàn)象增多,部分城市出現(xiàn)價格回調(diào)的情況。

種種現(xiàn)象都表明,單靠原先粗放形態(tài)的“拿地——蓋樓——銷售——獲利”的發(fā)展模式,已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有各類購房者的居住需求,同時也不利于房企自身長遠(yuǎn)發(fā)展。對于房企而言,如何轉(zhuǎn)變發(fā)展方式并開拓新路徑顯得尤為重要。正因如此,“轉(zhuǎn)型”也成為房地產(chǎn)企業(yè)踏出的一條路。

房企面臨新挑戰(zhàn)

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計顯示,今年第三季度,國內(nèi)商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢,環(huán)比下降9%,同比微漲4%。一線城市供應(yīng)同環(huán)比均大幅增長;二線城市政策依舊趨嚴(yán),城市表現(xiàn)持續(xù)分化;三四線城市市場供應(yīng)量所有下降,城市間分化更加明顯。

在成交一端,隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼,部分熱點(diǎn)城市市場出現(xiàn)明顯降溫。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前9月,國內(nèi)房地產(chǎn)銷售保持平穩(wěn)增長,商品房銷售面積119313萬平方米,同比增長2.9%,商品房銷售額104132億元,增長13.3%。不過,累計面積和累計金額的增速均出現(xiàn)下滑,較1-8月分別回落了1.1和1.2個百分點(diǎn)?？傮w來看,“金九月”的成交表現(xiàn)不及去年同期。

與此同時,各能級城市總體成交情況并不相同,其中一線城市成交量雖環(huán)比微增4%,但同比上漲了44%,且9月成交量也超出了2018年月均水平。二三線城市成交量環(huán)比下降8%,同比下滑4%,市場熱度些許回落。與此同時,各能級城市間也出現(xiàn)分化,西安、重慶、長春、蘇州、濟(jì)南等城市商品住宅成交量同比、環(huán)比均有上漲,但武漢、成都、鄭州、長沙、南寧等地成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)下降。

對于9月份市場走勢表現(xiàn),克而瑞分析認(rèn)為,一線城市正在逐步緩解矛盾,成交有望持續(xù)回升,但二三線城市的市場調(diào)整預(yù)期正在不斷強(qiáng)化,成交規(guī)模在短期內(nèi)也將低位運(yùn)行。

各地市場分化對于房企有深遠(yuǎn)影響,因此部分房企對下半年的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度,對現(xiàn)金流的穩(wěn)定成為行業(yè)的共識。在當(dāng)前堅決遏制房價上漲的調(diào)控思路下,以往房企的增長方式也必須發(fā)生改變,追求高速、高量的發(fā)展已經(jīng)不再可行,必須有所轉(zhuǎn)變。

企業(yè)更名邁出重要一步

在過去一段時間內(nèi),房企紛紛尋求多元化戰(zhàn)略,探尋新的盈利增長點(diǎn),意圖為今后的發(fā)展尋求一條出路。而房企尋求多元化的意愿,從企業(yè)名稱的變更中便可看出些許端倪。

9月中旬,保利發(fā)展在廣州舉行戰(zhàn)略發(fā)布會,會上正式宣布保利地產(chǎn)升位為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”?！氨＠禺a(chǎn)升位至保利發(fā)展,這一過程的孕育,凝結(jié)了公司多年來的戰(zhàn)略規(guī)劃、蓄勢謀遠(yuǎn)和幾經(jīng)求索”,保利發(fā)展董事長宋廣菊在發(fā)布會致辭時指出,保利發(fā)展代表著未來的發(fā)展方向和邏輯,戰(zhàn)略升級與品牌升位是必須,更是必然。

保利發(fā)展方面表示,“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱,已無法涵蓋當(dāng)前的業(yè)務(wù)布局,本次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。據(jù)了解,保利發(fā)展將致力于打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”,以不動產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資本運(yùn)作為基礎(chǔ),提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù),與客戶美好生活同行。

事實上,今年以來更名的房企不止保利一家。3月初,時代地產(chǎn)宣布更名為時代中國,到了年中,龍湖、遠(yuǎn)洋兩家企業(yè)紛紛宣布更名,且更名方式相似,均由“地產(chǎn)”更名為“集團(tuán)”。就在本月初,奧園發(fā)布上市公司公告,建議將公司雙重外文的中文名稱由“中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司”更改為“中國奧園集團(tuán)股份有限公司”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,今年已有19家房企更名去掉“地產(chǎn)”兩字。

房企更名的普遍原因在于業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大,原先的“地產(chǎn)”名稱已經(jīng)不再匹配,因此新名稱也承擔(dān)起對企業(yè)新形象的塑造任務(wù)。

多元化已初現(xiàn)格局

在如今的房地產(chǎn)行業(yè),“轉(zhuǎn)型”已經(jīng)成為各家房企競相角逐的新戰(zhàn)場,以規(guī)模房企為代表,各家企業(yè)紛紛開啟多元化布局,著力開拓非住宅業(yè)務(wù)。如今碧桂園深耕農(nóng)業(yè)和產(chǎn)城融合,恒大加足馬力布局汽車領(lǐng)域,萬科也提出要做“城市配套服務(wù)商”的愿景。

從各家房企戰(zhàn)略發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃角度來看,更名僅僅是其中一個步驟,對于這些房企而言,早在更名發(fā)生之前,多元化的腳步就已邁開。

具體來看,已被房企觸及的產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、科技小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)務(wù)等,也有企業(yè)瞄準(zhǔn)高科技產(chǎn)業(yè),開始試水人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

以前述計劃或已經(jīng)更名的房企來舉例,目前奧園業(yè)務(wù)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商等。龍湖的業(yè)務(wù)同樣擴(kuò)張,除了已涵蓋的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)外,未來還將深度探索和參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)。

由此可見,不少房企將發(fā)展多元業(yè)務(wù)作為未來一大戰(zhàn)略支撐。盡管多元化的格局已經(jīng)初步顯現(xiàn),但戴德梁行高級董事及華中區(qū)策略發(fā)展顧問部主管邵豐此前在接受采訪時表示,自身資源整合、業(yè)務(wù)渠道多元拓寬兩個方面,是房企多元化轉(zhuǎn)型的難點(diǎn),因此目前的企業(yè)轉(zhuǎn)型尚處于經(jīng)驗探索的階段。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 房企積極求變

粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè),對區(qū)域內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的打造與產(chǎn)業(yè)融合起到了充分的促進(jìn)作用。對于房企而言,發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的機(jī)遇。近幾年來,房企如浪潮般紛紛轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),各類科技園區(qū)、特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般異軍突起。

據(jù)了解,房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可通過幾種途徑實現(xiàn):一是直接并購或入股較成熟的項目;二是取得特色小鎮(zhèn)項目的開發(fā)權(quán),在操盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同時亦可收獲大量的商住用地;三是通過與產(chǎn)業(yè)實體合作,捆綁獲得土地資源。由于在自身融資、開發(fā)及招商資源,房企在運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目上具有先天優(yōu)勢,因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為房企們積極突圍的方向。

產(chǎn)業(yè)格局開始明晰

在大灣區(qū)東部,江門與華夏幸福以PPP模式共建的江門高新產(chǎn)業(yè)新城正在緊張建設(shè)中。在今年4月召開的一場招商簽約會上,14家企業(yè)確定落戶江門高新產(chǎn)業(yè)新城,落地項目聚焦智能終端、智能制造裝備、新能源汽車及零部件三大產(chǎn)業(yè)集群,投資額合計超過70億元,預(yù)計項目達(dá)產(chǎn)后,年產(chǎn)值將有約150億元,年納稅額近6億元。就在本周四,江門高新產(chǎn)業(yè)新城專程在深圳舉辦專場投資推介會,進(jìn)一步吸引企業(yè)進(jìn)駐。

如果說華夏幸福是將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為自身起家本行的企業(yè),那么碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略,則是專注與住宅業(yè)務(wù)的房企對新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的有力探索。

今年9月28日,在大灣區(qū)西緣的惠州,碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)第一期正式開園,這也是碧桂園首個產(chǎn)城融合標(biāo)桿項目。開園當(dāng)天,一系列重大項目宣告落戶。據(jù)了解,潼湖科技小鎮(zhèn)于2017年5月正式開工建設(shè),如今已初步成型,在小鎮(zhèn)中,人們可以體驗無人駕駛汽車,也能在智慧餐廳體驗人臉識別、無感支付、一對一營養(yǎng)健康分析,更能在園區(qū)配套酒店中感受智能機(jī)器人與智慧酒店的充分融合。

不過,由于開發(fā)建設(shè)周期及產(chǎn)業(yè)培育需要較長時間,因此大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目仍處在初期階段,未來有很大的空間成長為具備規(guī)模并成功帶動上下游周邊產(chǎn)業(yè)形成全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的格局。

定位規(guī)劃是關(guān)鍵

戴德梁行高級助理董事及廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管黃文禮指出,如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已延伸至第三產(chǎn)業(yè)中以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型房地產(chǎn)開發(fā),市場常見項目如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、各種特色小鎮(zhèn)等。此類項目以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運(yùn)營,打造產(chǎn)業(yè)集群并實現(xiàn)產(chǎn)城融合,以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。

不過,與傳統(tǒng)住宅運(yùn)作時快周轉(zhuǎn)、注重物業(yè)銷售的思路不同,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要企業(yè)進(jìn)行長期運(yùn)營,因此定位顯得尤為重要,“針對一些區(qū)位欠佳,配套不足的項目,需要更實際地考慮”,黃文禮說。

除定位外,運(yùn)營成本、盈利能力、招商、服務(wù)配套也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目必須重點(diǎn)考慮的因素。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商努力尋求非傳統(tǒng)住宅項目的盈利新模式,戴德梁行相關(guān)分析指出,盡管開發(fā)運(yùn)營周期較長,但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以持續(xù)為相應(yīng)區(qū)域及城市帶來源源不斷發(fā)展動力,并幫助房企破除房地產(chǎn)依賴。

黃文禮也提醒,房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)避免打政策擦邊球,例如將工業(yè)用地分割售賣;或在規(guī)定了產(chǎn)業(yè)比例的商用地塊上建造寫字樓,出售過程中暗示購買方可用作公寓;抑或是將地塊自持部分以“使用權(quán)出售”及“以租代售”等方式變相套現(xiàn)。他指出,房企不應(yīng)為了眼前利益而冒險,應(yīng)謹(jǐn)慎對待。

強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢明顯

房企轉(zhuǎn)型探索一直在持續(xù),這其中,規(guī)模房企的多元化布局步伐顯然邁得更快一些。與廣大中小房企相比,大型房企因其規(guī)模、資金、人力、經(jīng)驗等多重優(yōu)勢,得以投入更多的精力和財力對未來發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。這也是房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢的延續(xù)與體現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心在《2018中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報告》中指出,隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,強(qiáng)勢品牌效應(yīng)更加放大,品牌房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢,通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實現(xiàn)逆勢擴(kuò)張,達(dá)到規(guī)模新高度,強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢將愈加顯著。

行業(yè)集中度提升

強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面首先體現(xiàn)在房企的業(yè)績規(guī)模上。截至第三季度末,國內(nèi)TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元,同比增長39.6%,銷售金額突破千億的企業(yè)已有18家。

其中,碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企業(yè)績遙遙領(lǐng)先,分別達(dá)到5520.5億元、4450.9億元和4323.2億元,碧桂園更是超過了去年全年5500.1億元的銷售紀(jì)錄,恒大和萬科也保留著超過去年全年業(yè)績水平的可能性。在“碧恒萬”之后,融創(chuàng)和保利分別以3187.0億元和3027.7億元分列第四第五位,均已接近去年全年水平。

規(guī)模房企業(yè)績不斷提升,推高了房企銷售金額的集中度?？硕鸾y(tǒng)計顯示,TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達(dá)到27.9%和55.3%,分別較去年同期提升3個和9.5個百分點(diǎn)。未來隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏,行業(yè)集中度將不斷提高。

除業(yè)績表現(xiàn)外,強(qiáng)者恒強(qiáng)還體現(xiàn)在房企投資拿地方面,從克而瑞統(tǒng)計的1-8月各梯隊房企的銷售和新增貨值而言,超過五成土地被銷售TOP10所獲得,新增貨值在百強(qiáng)占比達(dá)到50%,比銷售金額占比高出6個百分點(diǎn),規(guī)模上仍有較大上漲空間,土儲上領(lǐng)先的優(yōu)勢對新城、龍湖、華潤等企業(yè)沖擊1500億甚至更高紀(jì)錄起到促進(jìn)作用,規(guī)模效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵。

規(guī)模越大越有轉(zhuǎn)型能力

從房企業(yè)績目標(biāo)完成的情況來看,截至8月末,在設(shè)定了銷售目標(biāo)的千億房企中,不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上,如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%,華夏幸福為49%,其余則基本都在50%到70%之間。從完成情況來看,個別房企可能存在業(yè)績壓力。

從已知數(shù)據(jù)不難看出,2018年資源進(jìn)一步向頭部品牌房企集中,不論是業(yè)績還是土地儲備都創(chuàng)下新高。但對于中小房企而言,在融資成本高企的今天,這些企業(yè)的發(fā)展難度明顯有所加大,行業(yè)并購頻繁。

在多元化轉(zhuǎn)型的競爭中,規(guī)模房企特別是龍頭房企,憑借其現(xiàn)有品牌價值,完全可以將市場注意力導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)中來。另外,盡管今年以來企業(yè)們普遍融資難度高,拿地態(tài)度謹(jǐn)慎,但有研究機(jī)構(gòu)分析指出,大型房企更能享受我國金融市場發(fā)展完善帶來的紅利,房企品牌也為其獲取土地儲備和項目儲備提供了更多的便利性。

記者觀察

怎樣的轉(zhuǎn)型才算有收效?

房企多元化布局搞得紅紅火火,如果說搞長租公寓、建特色小鎮(zhèn)還算與房企原有開發(fā)模式存在類似之處的話,部分企業(yè)布局農(nóng)業(yè)、AI、汽車、金融,則是在全新的領(lǐng)域進(jìn)行探索。這些轉(zhuǎn)型動作到底算不算真正有收效?

一個多月前,一位業(yè)內(nèi)知名專家曾經(jīng)表示,盡管房企都在宣稱轉(zhuǎn)型和多元化,但目前這些企業(yè)營收的主要來源基本還是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù),因此當(dāng)前的轉(zhuǎn)型并沒有更改房企本質(zhì),只有房地產(chǎn)開發(fā)銷售占總營收比值下降到一定程度,才能算作是轉(zhuǎn)型了。

其實從房企半年報和研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的業(yè)績數(shù)據(jù)便能看出,今年以來,不少規(guī)模房企的營收仍在持續(xù)打破原有紀(jì)錄,而半年報披露盈利大幅增長的企業(yè)數(shù)量也有不少,但這些營收依舊是房地產(chǎn)銷售收入占絕大部分比例,而其他領(lǐng)域產(chǎn)業(yè),則營收和利潤并不高,有的甚至是“賠錢貨”。

不過,目前轉(zhuǎn)型升級的探索仍然處于起步階段,想要討論“轉(zhuǎn)型成功與否”的問題為時尚早,例如布局AI、汽車等產(chǎn)業(yè),到現(xiàn)在為止基本上才剛剛起步,遠(yuǎn)沒有達(dá)到需要討論收效的地步,還要等待充分的運(yùn)營后才能看到效果。

但不變的是,對于房企而言,不論朝著哪個方向轉(zhuǎn)型,都要建立在對企業(yè)自身充分評估的基礎(chǔ)之上。換言之,如果現(xiàn)在真的要尬聊關(guān)于“怎樣轉(zhuǎn)型才有效”的話題,則標(biāo)準(zhǔn)只有兩個:對房企自身存亡不產(chǎn)生威脅;對房企今后發(fā)展有增益。（(南方日報 記者葛政涵)）