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昆明信息港 實習(xí)記者周碩 在昆明買房的人們最擔(dān)心的一點就是因為開發(fā)商的種種關(guān)系,導(dǎo)致自己交了全款的房子仍辦不了不動產(chǎn)登記,而類似已住進新房幾年卻遲遲辦不下來不動產(chǎn)登記的情況，在昆明也并不少見。
昆明市政府辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于處理不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)中,就對各種情形下如何辦理不動產(chǎn)登記，進行了詳細(xì)說明。
國有土地使用權(quán)為“出讓”的房屋
業(yè)主可委托開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一申請辦理
最令不少購房者關(guān)注的一條就是:通知中明確,開發(fā)建設(shè)單位依法以出讓方式取得國有土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)的項目,房屋已辦理了房屋所有權(quán)證登記到業(yè)主名下,但未辦理個人已購住房的國有土地使用證,且不涉及土地使用權(quán)抵押或查封的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以受理登記申請,辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更及抵押權(quán)等相關(guān)登記。
其中,提及了以下4種情形的不動產(chǎn)登記辦理方式:
1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房項目,房屋所有權(quán)人可委托原開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的,可以由房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會申請辦理不動產(chǎn)登記。
2. 政府機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或利用自有土地與其他單位聯(lián)建的房地產(chǎn)項目,房屋所有權(quán)人可委托原開發(fā)建設(shè)單位或原土地使用權(quán)人統(tǒng)一提出申請,若上述主體滅失的,可委托承繼單位或主管單位申請辦理不動產(chǎn)登記。
3. 由兩個或兩個以上單位合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,合作一方或者多方已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷的,房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會可委托尚存續(xù)的剩余合作方或承繼單位申請辦理不動產(chǎn)登記。
4. 若原開發(fā)建設(shè)單位不接受委托或接受委托后90日內(nèi)未向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請辦理不動產(chǎn)登記的,房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會可自行申請辦理,不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理后,應(yīng)及時通知原建設(shè)單位限期提交相應(yīng)宗地的國有土地使用證等相關(guān)資料,配合房屋所有權(quán)人或業(yè)主委員會完成有關(guān)登記手續(xù),原建設(shè)單位未予配合的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依法對原建設(shè)單位相應(yīng)的土地等不動產(chǎn)登記情況予以注銷、變更、更正等。
國有土地使用權(quán)為“劃撥”的房屋
所有權(quán)轉(zhuǎn)移時需按房價的1%補繳土地出讓金
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目,房屋已辦理了房屋所有權(quán)證登記到業(yè)主名下,若房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)抵押登記和變更登記的,土地用途按照原規(guī)劃批準(zhǔn)用途確定,土地使用權(quán)類型保留“劃撥土地”性質(zhì)。若因不動產(chǎn)發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承或受遺贈導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,需先按房屋成交價或評估價的1%補繳土地出讓金,辦理劃撥補辦出讓手續(xù)后,再向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。
土地實際用途與原土地批準(zhǔn)用途不一致的項目
登記時法定最高年限不得高于原出讓土地年限
因宗地、房屋不動產(chǎn)單元分割等引起實際用途與原土地批準(zhǔn)用途沖突的,按以下方式辦理不動產(chǎn)登記:
1. 依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門相關(guān)規(guī)定進行建設(shè)并通過建設(shè)工程竣工驗收的,在不動產(chǎn)登記中,因宗地、房屋等不動產(chǎn)單元分割,形成分割后不動產(chǎn)單元實際用途與分割前批準(zhǔn)土地用途不一致的,通過備注方式按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的用途明確房屋用途。若建設(shè)工程規(guī)劃許可證未明確的,由不動產(chǎn)登記機構(gòu)對分割后實際用途征求同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見,經(jīng)同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意后方可按實際用途進行不動產(chǎn)登記;如城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有不同意見,依照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見處理。確需改變原批準(zhǔn)用途的,應(yīng)按規(guī)定提出變更申請,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審批。
2. 原批準(zhǔn)用途為“綜合”的土地使用權(quán),在不動產(chǎn)登記時須規(guī)范登記用途,不得再登記為“綜合”,應(yīng)參照上一條意見辦理。登記時土地用途按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記;房屋用途按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的用途進行填寫;若出現(xiàn)與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》表A.17用途分類不對應(yīng)的,應(yīng)按照表A.17重新規(guī)范確定房屋歸屬用途進行登記,并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記中注明原登記用途及依據(jù)。
3. 因不動產(chǎn)登記單元分割引起原登記用途發(fā)生調(diào)整的,分割后宗地使用年限不得超過該類用途的法定最高年限,登記時扣減已使用年限;如出現(xiàn)登記用途的法定最高年限高于原出讓土地年限的,統(tǒng)一以原出讓土地終止日期為準(zhǔn)進行登記。
房地合一的不動產(chǎn)發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，按具體情形辦理不動產(chǎn)登記
房地合一的不動產(chǎn)因銷售、買賣、互換、贈與發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移,涉及對土地使用權(quán)進行面積分?jǐn)偟?在繳清相關(guān)稅費前提下,不再進行轉(zhuǎn)讓審查,直接辦理不動產(chǎn)登記。
上述情況涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金后,再申請辦理不動產(chǎn)登記。獨用宗類型土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,依法進行土地轉(zhuǎn)讓審查。
企事業(yè)單位的國有土地和房屋發(fā)生劃轉(zhuǎn)，直接辦理不動產(chǎn)登記
縣級以上人民政府和國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定對事業(yè)企業(yè)等單位的國有土地和房屋等資產(chǎn)進行行政性調(diào)整、無償或有償劃轉(zhuǎn)的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)調(diào)整或劃轉(zhuǎn)批準(zhǔn)文件直接辦理不動產(chǎn)登記,而不再要求提供國土資源主管部門相關(guān)批準(zhǔn)文件。市屬國有企業(yè)內(nèi)部國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)經(jīng)市國資委備案的企業(yè)決定文件直接辦理不動產(chǎn)登記。
實測面積未超誤差范圍的，依據(jù)房屋測量成果辦理不動產(chǎn)登記
依法建設(shè)的房屋等建構(gòu)(筑)物,在不動產(chǎn)登記時建構(gòu)(筑)物實測建筑面積(包括地上、地下部分)與規(guī)劃核實的建筑面積不相符,對實測總建筑面積未超出規(guī)劃核實總建筑面積或超出規(guī)劃核實總建筑面積但在《房屋測量規(guī)范》允許技術(shù)誤差范圍內(nèi)的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)房屋測量成果辦理不動產(chǎn)登記。
對實測總建筑面積超出《房屋測量規(guī)范》允許技術(shù)誤差范圍的,權(quán)籍調(diào)查中按規(guī)劃核實總建筑面積進行審查,不動產(chǎn)登記時只登記合法面積,超出面積不予登記認(rèn)可,但須在不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書或證明中進行注明“此不動產(chǎn)存在超規(guī)劃建筑面積XXX”,以便今后依法處理。
★特別提醒
全市范圍內(nèi)國有建設(shè)用地,因歷史遺留問題未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的商品房開發(fā)項目、城中村改造項目、保障性安居工程項目，及其他權(quán)屬來源合法的房屋，都適用于本通知。
該通知已從今年9月28日起施行。市民根據(jù)自身情況,可對照上述情形前往不動產(chǎn)登記部門咨詢相應(yīng)的辦證程序及所需材料明細(xì)。
