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“11月,境內(nèi)發(fā)債確實(shí)明顯更好發(fā)了,這一塊的融資有回暖的跡象?！鄙虾Ｒ蝗坛凶鋈耸拷諏?duì)記者表示。
進(jìn)入11月,房地產(chǎn)融資突然展現(xiàn)出今年以來(lái)前所未有的熱鬧景象。例如,11月27日一天,就有多達(dá)12家房企密集披露融資公告或融資計(jì)劃,總規(guī)模超260億元,此外還包括3億美元的優(yōu)先票據(jù),以及一宗新股發(fā)行募集資金計(jì)劃。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),11月數(shù)十家房企發(fā)布了境內(nèi)融資公告,融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、公司債、ABS等形式,總規(guī)模超過(guò)1000億元。
其中債券融資規(guī)模最大,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,11月房企發(fā)債合計(jì)已經(jīng)超過(guò)500億元。
這是房地產(chǎn)融資整體松動(dòng)的信號(hào)嗎?
禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書(shū)黃展鴻對(duì)此持否定觀點(diǎn)。他表示,目前房地產(chǎn)融資還是維持以往的政策,健康穩(wěn)健的企業(yè)融資渠道還算暢通,但成本上漲,“短期內(nèi),銀行放水直接流入房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不大。目前海外發(fā)債比國(guó)內(nèi)發(fā)債可能更貴。房企的資金鏈管理顯得非常重要?！?/p>
借新還舊
10月之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)融資難。根據(jù)同策研究院的監(jiān)測(cè),自2018年5月以來(lái),房企融資情況一直不太樂(lè)觀,雖7月、8月小幅回溫,但融資額與2018年前四個(gè)月相差甚遠(yuǎn)。9月遭遇融資“滑鐵盧”,10月情況更為嚴(yán)峻,數(shù)據(jù)顯示,10月,40家典型上市房企融資總額為392.65億元,創(chuàng)下自2017年1月以來(lái)融資金額的最低值。
與此前諸多房企融資發(fā)債屢屢中止的情況不同,11月房企融資迎來(lái)了久違的開(kāi)閘。
某種程度上這也得益于整體經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo),銀河證券的報(bào)告指出,目前去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、寬貨幣延伸至寬信用,雖未提及房地產(chǎn)行業(yè),但總體資金環(huán)境改善及信用風(fēng)險(xiǎn)下降都將改善房企的融資難問(wèn)題。“政策雖然沒(méi)有明顯放松,但在貨幣寬松的背景下,地產(chǎn)債也跟著受益?！鼻笆鋈坛凶鋈耸客嘎?。
地產(chǎn)債確實(shí)是此輪融資開(kāi)閘中變化最為明顯的一種房企融資方式。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年三季度房企發(fā)債規(guī)模為1759億元,同比增長(zhǎng)近500億元,環(huán)比二季度增加650億元;截至11月27日,四季度已發(fā)行債券規(guī)模為933億元,較2017年四季度增加了約350億元。
例如,在11月27日發(fā)布融資計(jì)劃的12家房企中,多數(shù)為發(fā)行公司債,龍湖集團(tuán)發(fā)行五年期20億元公司債券,票面利率為4.80%;福晟集團(tuán)發(fā)行三年期10億元公司債券,票面利率7.90%;鑫苑集團(tuán)發(fā)行兩年期6億元公司債券,票面利率8.50%等。
近期多家房企的公司債、可換股債券密集獲批,包括中國(guó)恒大、華夏幸福、越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、碧桂園、新城控股等諸多房企。
從用途來(lái)看,近期獲批的公司債主要用途為“借新還舊”,例如華夏幸福獲批的80億元公司債主要是用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金。
一位要求匿名的上市房企財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)記者透露,按照監(jiān)管要求,目前獲批的房地產(chǎn)公司債用途只能用于“借新還舊”。
背后是房企的舊債集中兌付壓力逐漸加大,這也是近期房地產(chǎn)融資規(guī)模加大的原因之一。恒大研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年下半年開(kāi)始,房企逐步迎來(lái)償債高峰期,未來(lái)四年是兌付高峰,2018年下半年到2021年是集中兌付期。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)記者分析,前三季度融資嚴(yán)重不足,引發(fā)四季度融資壓力劇增,根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看,今年前10個(gè)月,有公開(kāi)數(shù)據(jù)的80家房企融資總額約9000億元,同比減少約8個(gè)百分點(diǎn)。在眾多房企前有開(kāi)發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下,融資只能變得更為激進(jìn)。
黃展鴻則透露,房企近期密集融資解渴,有再融資的需求,也有準(zhǔn)備彈藥尋找買地的機(jī)會(huì),也有融資額度到期否則就浪費(fèi)掉的情況。
分化加劇
張波強(qiáng)調(diào),不能將11月的情況簡(jiǎn)單地理解為房地產(chǎn)融資出現(xiàn)松動(dòng):“公司債獲批增長(zhǎng)的確會(huì)緩解部分房企的短期資金壓力,但從國(guó)家對(duì)于房企資金的監(jiān)管來(lái)看,并未出現(xiàn)松動(dòng)的明顯信號(hào),同時(shí)在大概率上依然會(huì)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管。”
一位大型房企區(qū)域公司融資總監(jiān)對(duì)記者表示,雖然該公司目前在銀行的開(kāi)發(fā)貸融資能拿到正常額度,但被金融機(jī)構(gòu)視為條件不優(yōu)質(zhì)的企業(yè)依然在融資方面比較困難,“我們和金融機(jī)構(gòu)交流得很多,整體上依然沒(méi)有松動(dòng)。”
從目前來(lái)看,不同房企之間的融資差距確實(shí)在逐步拉大,分化進(jìn)一步加劇?！敖鹑跈C(jī)構(gòu)未來(lái)依然會(huì)優(yōu)先考慮地產(chǎn)50強(qiáng)、地方龍頭,中小型房企則愈加難過(guò),不但要面臨融資難,還要承受不斷提高的融資成本壓力?！睆埐ㄕf(shuō)。
前述融資總監(jiān)透露,不管是信托公司還是大型銀行,都有一份房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入“白名單”,在白名單里的房企,融資方面的壓力要比不在的減輕很多。
記者獲得一家大型信托公司的房企白名單顯示,金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)企業(yè)分為了A類、B類和C類,A類>B類>C類。
其中,房地產(chǎn)企業(yè)白名單C類包括:榮盛、中駿、融信、禹洲、金輝、濱江、蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司、綠地、福晟、仁恒置地、武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司、華發(fā)、九龍倉(cāng)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、俊發(fā)、卓越、中國(guó)奧園、北京科技園建設(shè)(集團(tuán))股份有限公司、海倫堡地產(chǎn)、杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司;
B類包括:碧桂園、龍光、正榮、時(shí)代地產(chǎn)、合景泰富、融僑、路勁地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金隅股份、新城、富力、旭輝、南山控股、金科、中鐵置業(yè)、綠城、寶龍、世茂、雅居樂(lè)、中南建設(shè);
A類包括:萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、保利、中海、魯能置業(yè)、越秀、中糧地產(chǎn)、金融街、中國(guó)電建地產(chǎn)、招商蛇口、北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司、中冶置業(yè)、建發(fā)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、五礦地產(chǎn)、中鐵建、金茂、華僑城。
銀行的白名單和上述名單又略有不同。記者獲得一家中型股份制商業(yè)銀行最新規(guī)定的代銷非標(biāo)產(chǎn)品(房地產(chǎn)類)標(biāo)準(zhǔn)中,房地產(chǎn)集團(tuán)準(zhǔn)入名單如下:
A類優(yōu):保利、中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)鐵建、華僑城、萬(wàn)科、首開(kāi);
A類:首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、金融街、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、綠城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖、旭輝、富力、九龍倉(cāng)、新城、世茂、雅居樂(lè);
B類優(yōu):葛洲壩、中交、中冶置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、魯能、五礦地產(chǎn)、金隅、華發(fā)、建發(fā);
B類:紅星美凱龍、合景泰富、龍光集團(tuán)、榮盛、華夏幸福、中南置地、融信、金科、時(shí)代地產(chǎn)、融僑、藍(lán)光實(shí)業(yè)、路勁基建、中駿、中國(guó)奧園、禹洲、海倫堡地產(chǎn)、珠江投資、國(guó)貿(mào)地產(chǎn);
C類:俊發(fā)、建業(yè)、正商地產(chǎn)、濱江、卓越、正榮、金輝。
按照銀行的代銷非標(biāo)產(chǎn)品(房地產(chǎn)類)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)名單內(nèi)融資人所屬集團(tuán)進(jìn)行限額管理:融資人歸屬集團(tuán)代銷各金融機(jī)構(gòu)管理產(chǎn)品的代銷限額不超過(guò)其最近一期經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表凈資產(chǎn)的15%,且不超過(guò)銀行最近一期凈資本的15%。對(duì)于房地產(chǎn)名單中B類優(yōu)及以上的集團(tuán)代銷限額按照不超過(guò)其合并報(bào)表凈資產(chǎn)的25%執(zhí)行,且不超過(guò)銀行最近一期凈資本的15%。
據(jù)了解,按照該銀行規(guī)定,原則上集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)告并表的控股項(xiàng)目公司自動(dòng)納入所在的房地產(chǎn)集團(tuán);上述房地產(chǎn)集團(tuán)名單原則上A類優(yōu)>A類>B類優(yōu)>B類>C類。
此外,對(duì)于A類優(yōu)集團(tuán)給予不超過(guò)40億元的類信用債額度,須用于管理人認(rèn)可的合規(guī)用途;除A類優(yōu)類信用債額度外,所有代銷產(chǎn)品均需提供抵押物擔(dān)保,動(dòng)態(tài)抵押率不超過(guò)70%,原則上抵押物須為以住宅業(yè)態(tài)為主的資產(chǎn),其他風(fēng)控措施以管理的產(chǎn)品為主,且不低于銀行內(nèi)部對(duì)相應(yīng)代銷產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的風(fēng)控措施要求。A類集團(tuán)可以代銷準(zhǔn)入城市名單范圍內(nèi)的項(xiàng)目。
除了對(duì)房企劃分白名單,目前銀行對(duì)不同城市也有不同的融資標(biāo)準(zhǔn),將不同城市劃分為四類城市、三類城市、二類城市和一類城市,其中一類城市指的是北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市。按照規(guī)定,四類城市及二、三類城市的下轄縣市原則上僅允許A類及以上房地產(chǎn)集團(tuán)介入。“在融資方面,確實(shí)分化越來(lái)越嚴(yán)重。資質(zhì)不好的或者特別激進(jìn)的房企就不在名單里,只能盡量去找別的融資渠道,或者走私募,或者發(fā)行高成本的小信托產(chǎn)品?！鼻笆鋈谫Y總監(jiān)說(shuō)。
