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1月23日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了關于呈貢區(qū)七彩云南第壹城8號地塊辦公樓的附圖變更公示。七彩云南第壹城本次調(diào)規(guī)的8號地塊緊鄰彩云南路，本次規(guī)劃變更主要內(nèi)容為兩棟超高層寫字樓的大部分樓層改為公寓，其中包括規(guī)劃288米高度的呈貢第一高樓，改地塊的商業(yè)裙樓已建成開業(yè)，此次規(guī)劃調(diào)整后，公寓項目本就集中的呈貢區(qū)，將新添約3000套公寓公寓，勢必會加劇呈貢公寓市場競爭。
七彩云南第壹城實景鳥瞰圖
據(jù)規(guī)劃公示，七彩云南第壹城8號地塊的1#、2#原為辦公塔樓，規(guī)劃56層288米的1#樓9-56層、規(guī)劃35層173米的2#樓的9-35層調(diào)整為小開間辦公。據(jù)此可以看出，七彩云南第壹城兩棟超高層的大部分將改為公寓。從規(guī)劃變更后的平面圖來看，1#、2#的各樓層經(jīng)過分割后，每層樓共有40套公寓，綜合計算，這兩棟樓約有3000套公寓房源將推向市場。
七彩云南第壹城現(xiàn)狀圖
呈貢新城近年來寫字樓改為公寓的項目不在少數(shù)，而且都集中在核心區(qū)域。2017年2月份，實力心城三期原規(guī)劃的第8棟寫字樓由1棟變更為2棟，變更為公寓；2018年6月，置信銀河廣場F棟原規(guī)劃的辦公樓，G棟原規(guī)劃的酒店，調(diào)整為公寓用途；同月，雙鐵韻城的A座寫字樓也將部分樓層改為loft公寓。如今，再加上七彩云南第壹城，這已經(jīng)是呈貢辦公樓改公寓的第四例。
為什么呈貢會出現(xiàn)寫字樓扎堆改公寓的現(xiàn)象？寫字樓的存量巨大去化艱難或許是最重要的原因，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的2018年昆明寫字樓市場綜合報告顯示，全年內(nèi)昆明寫字樓新增供應量48萬平方米，同比上漲78%，成交面積39萬平方米，同比下降42%；截止到年底存量面積約274萬平方米，按照2018年月均去化3.29萬平方米，去化周期需83個月，差不多7年的時間。
呈貢寫字樓供銷存情況也同樣不容樂觀，銳理數(shù)據(jù)顯示，去年呈貢寫字樓銷售僅2.69萬方，庫存則高達26.7萬方，按此計算，去化周期約10年，也就是說，如果按照去年的平均銷售速度，呈貢的寫字樓去化時間比昆明平均水平還要高出三年。
2018年昆明各區(qū)域的寫字樓去化情況嚴峻
但另一方面，呈貢區(qū)的公寓產(chǎn)品本來就不少，且不乏大體量的公寓項目，如融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)、涌鑫哈佛中心、遠洋新干線等，去年這三個項目的公寓銷售情況都還不錯，呈貢也因此成為昆明公寓銷售的主戰(zhàn)場，但新增供應量使得各項目的去化壓力同樣不小。
寫字樓改公寓的做法某種程度上也是無奈之舉，雖然一定程度上能推動去化，但呈貢公寓市場的容量畢竟有限，寫字樓已經(jīng)走入“死胡同”，扎堆改道公寓必然會加劇呈貢公寓市場的競爭激烈程度。對于七彩云南第壹城來說，處于呈貢核心區(qū)的優(yōu)越地理位置以及自身成熟商業(yè)的加持，想必可以為公寓產(chǎn)品提升一定的附加價值。（云南房網(wǎng) 作者袁婷）
