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前不久,昆明多個(gè)原本自稱是公寓的項(xiàng)目出于風(fēng)控考慮,暫停了在宣傳中使用“公寓”字樣,而是采用“商辦”這種陌生名稱。這種突如其來的轉(zhuǎn)變,一定程度上暴露了在商業(yè)用地上開發(fā)公寓面臨的政策風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)對(duì)公寓銷售造成不利影響。
公寓實(shí)際上在如今的設(shè)計(jì)規(guī)范中并沒有明確的定義,可以簡(jiǎn)單理解為商業(yè)地產(chǎn)中的一種居住形式。開發(fā)商一般是在取得商業(yè)地塊后,以酒店或?qū)懽謽堑拿x報(bào)批,銷售時(shí)改裝成公寓。以寫字樓報(bào)規(guī)的公寓,為了滿足每個(gè)房間都有獨(dú)立的排水系統(tǒng),還得通過后期改造裝修的方式安裝管道,工程量較大。在產(chǎn)品宣傳時(shí),為了避免違規(guī),開發(fā)商還會(huì)打出“類住宅”、“商改住”之類的用詞。因此,嚴(yán)格來說作為住宅的公寓其實(shí)已經(jīng)違背了土地用途,也和報(bào)建內(nèi)容不符,其實(shí)是在打“擦邊球”,相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)此一向睜一只眼閉一只眼,但近年來國(guó)內(nèi)多個(gè)城市有收緊政策的趨勢(shì)。
2018年各區(qū)域公寓市場(chǎng)供銷存價(jià)情況(數(shù)據(jù)來源于銳理)
2018年,杭州市規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》,其中提到:“對(duì)規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的,規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。’”
類似的規(guī)定在濟(jì)南也已出臺(tái)。去年底,濟(jì)南多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的廢止《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》的文件中要求:“原《通知》廢止后,禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類型,對(duì)于住宅用地中不滿足日照(樓盤)等居住條件要求的建筑物部分,其類別應(yīng)根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格界定?！?/p>
昆明目前還沒有這樣的政策,而且從昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況看,住宅暢銷但商業(yè)物業(yè)滯銷,去庫存壓力大,因此開發(fā)公寓也被看成是消化商業(yè)物業(yè)的一種有效手段,嚴(yán)格控制的可能性不大,不過,以酒店、寫字樓的名義開發(fā)公寓,至少面臨虛假宣傳的風(fēng)險(xiǎn),這也正是部分公寓項(xiàng)目緊急更換宣傳用語主要原因。
公寓面積不大功能齊全,尤其是精裝LOFT公寓在市場(chǎng)上頗受歡迎
雖然“出身不純”,但最近幾年由于公寓項(xiàng)目大量增加,公寓已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)量頗大的特殊住宅產(chǎn)品,購(gòu)買人數(shù)眾多,市場(chǎng)認(rèn)同度頗高,如果開發(fā)商處于風(fēng)險(xiǎn)考慮回避使用“公寓”的名字,可能會(huì)帶來新的推廣與銷售障礙,所以目前昆明大部分公寓項(xiàng)目并未改變宣傳口徑。從去年到今年初,昆明公寓項(xiàng)目的推盤高峰暫時(shí)已經(jīng)過去,近幾個(gè)月市場(chǎng) 上新推的公寓較少,大部分是去年的老項(xiàng)目,但接下來巫家壩區(qū)域?qū)⒂写笈⑸鲜?叫什么名字也成為考驗(yàn)開發(fā)商的一個(gè)關(guān)鍵問題。(云南房網(wǎng) 作者袁婷)
