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3月18日，備受關(guān)注的“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展12年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
記者從《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》中了解到，2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時(shí)代，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主，目標(biāo)增長率進(jìn)一步放緩，不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略，收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。同樣，住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢，部分龍頭房企主動放緩貨值累計(jì)，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)，行業(yè)集中開始加速。
排名：行業(yè)十強(qiáng)排名微變 百強(qiáng)整體保持穩(wěn)定
根據(jù)測評報(bào)告，2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二，萬科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。
此外，百強(qiáng)企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。百強(qiáng)新晉入榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年入榜企業(yè)占比近九成。其中，有25家企業(yè)連續(xù)12年入榜，37家企業(yè)12年內(nèi)超過10次入選榜單，近半數(shù)企業(yè)入榜9次以上。而西部地區(qū)繼2019年之后占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢頭良好。
規(guī)模：龍頭企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健 集中程度不斷提升
2019年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為711.50億，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但增速下滑明顯。
記者看到，龍頭房企表現(xiàn)依然穩(wěn)定。2019年，500強(qiáng)房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，增速略高于行業(yè)整體。其中，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，增長7.14%；銷售面積接近7.5億平方米，增長4.67%。從龍頭房企來看，2019年千億房企數(shù)量為34家，較上年多出4家。在經(jīng)歷了2018年的快速發(fā)展期后，規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。另外，從目標(biāo)完成情況看，多數(shù)房企完成了業(yè)績目標(biāo)。部分房企憑借的充足土地儲備、合格的產(chǎn)品品質(zhì)、突出的銷售能力，近年來目標(biāo)完成率均表現(xiàn)良好。
同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊(duì)市場份額均有不同比例上升。從百強(qiáng)企業(yè)銷售金額的分段分布來看，2019年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元，其中21-50強(qiáng)企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張。
風(fēng)險(xiǎn)：融資壓力略有上升 融資成本逐步抬高
隨著中央提出“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，境內(nèi)融資渠道繼續(xù)收窄，融資成本有所抬高。嚴(yán)峻的融資環(huán)境考驗(yàn)房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
長期償債能力方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為96.70%，較上年上升6.98個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升。從近幾年來看，資產(chǎn)負(fù)債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見成效，行業(yè)整體負(fù)債率可控。
在行業(yè)整體負(fù)債繼續(xù)微升的背景下，企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。龍頭房企信譽(yù)較好，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
發(fā)展：盈利水平持續(xù)分化 投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎
2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值達(dá)12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤仍保持高速增長，凈利增速同比上升0.29% ，與上年基本一致。同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三費(fèi)均值達(dá)11.14億元，三費(fèi)占營收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場降溫后，房企業(yè)務(wù)不再盲目擴(kuò)張，由此削減了一部分經(jīng)營成本。
房企的盈利水平也在持續(xù)分化，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)。大型房企通過規(guī)?；瘍?yōu)勢持續(xù)提升市場占有率，并加大合作項(xiàng)目開發(fā)、并購重組等使盈利能力繼續(xù)提升。銷售毛利率上，龍頭房企依靠自身品牌溢價(jià)、產(chǎn)品力優(yōu)勢等獲得了更多利潤。步伐相對穩(wěn)健的大中型房企側(cè)重于利用城市深度精耕細(xì)作，挖掘自身區(qū)域優(yōu)勢的價(jià)值，進(jìn)一步提升市場份額，提高盈利能力。對中小型房企來說，高企的土地價(jià)格和運(yùn)營成本提高持續(xù)壓縮企業(yè)利潤，業(yè)務(wù)嘗試轉(zhuǎn)型突破成為未來重點(diǎn)探索的方向。
此外，受制于政策趨嚴(yán)、融資趨緊，房企拿地整體呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度。拿地選擇上也更加注重土地的質(zhì)量，不在單純追求數(shù)量的增加。從土地布局情況來看，房企紛紛重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域等區(qū)域，同時(shí)關(guān)注受都市圈輻射的重點(diǎn)三四線城市。
策略：運(yùn)營指標(biāo)維持低位 穩(wěn)步增長漸成共識
2019年，500強(qiáng)房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企整體存貨貨值增長速度五年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎；一方面土地市場溢價(jià)率有所下降。從存貨周轉(zhuǎn)率上看，2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)水平保持低位，存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，與2018年持平。
近兩年房企高周轉(zhuǎn)策略的周轉(zhuǎn)重心在開工和推盤，預(yù)售之后繼續(xù)施工的動力不足，從而導(dǎo)致期房銷售增速大幅領(lǐng)先于現(xiàn)房銷售增速。隨著交房硬約束的到來，房企需要花更多的資源在施工階段，這一定程度上也影響到周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢，主要是因?yàn)樽≌呢?cái)富效應(yīng)逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數(shù)據(jù)看，恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計(jì)，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。
趨勢：行業(yè)集中開始加速 房企強(qiáng)化內(nèi)部架構(gòu)
細(xì)看測評報(bào)告不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過高，資金鏈斷裂等問題，從而成為被并購目標(biāo)；另外從并購方角度看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長，也更多需要依靠外延并購等方式來快速擴(kuò)充規(guī)模。
隨著房地產(chǎn)存量市場的到來，存量資產(chǎn)精細(xì)化管理的時(shí)代正式開啟。相對于過去主要依靠房地產(chǎn)買賣溢價(jià)獲利，在重運(yùn)營、重管理的存量時(shí)代，企業(yè)盈利很大一部分將來自于資產(chǎn)增值所帶來的回報(bào)。一方面，相對于開發(fā)業(yè)務(wù)的融資趨緊、政策趨嚴(yán)，存量資產(chǎn)領(lǐng)域政策紅利不斷。另一方面，市場上各類企業(yè)紛紛對存量資產(chǎn)進(jìn)行資源整合。隨著房地產(chǎn)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，越來越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及管理平臺，將資產(chǎn)管理提升至戰(zhàn)略層面。
回顧2019年，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時(shí)代，500強(qiáng)房企根據(jù)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)、格局進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整?？v向深化內(nèi)部調(diào)整，強(qiáng)化內(nèi)生力增長，調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)和管理模式，提升企業(yè)綜合能力；橫向多業(yè)務(wù)并行，發(fā)掘存量市場機(jī)遇，圍繞“大”字形成“大運(yùn)營、大物管、大資管”等多重格局，實(shí)現(xiàn)打通各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條，增強(qiáng)彼此聯(lián)動性。房企的經(jīng)營動向整體顯現(xiàn)出保質(zhì)增量，穩(wěn)健經(jīng)營為主，重回款、重利潤。
2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前100強(qiáng)榜單
恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
碧桂園控股有限公司
萬科企業(yè)股份有限公司
融創(chuàng)中國控股有限公司
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司
保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司
龍湖集團(tuán)控股有限公司
新城控股集團(tuán)股份有限公司
華潤置地有限公司
廣州富力地產(chǎn)股份有限公司
世茂房地產(chǎn)控股有限公司
華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司
陽光城集團(tuán)股份有限公司
旭輝集團(tuán)股份有限公司
綠地控股集團(tuán)股份有限公司
江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司
金地（集團(tuán)）股份有限公司
招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司
中國金茂控股集團(tuán)有限公司
正榮地產(chǎn)控股股份有限公司
中梁控股集團(tuán)
融信集團(tuán)
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司
金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
雅居樂地產(chǎn)控股有限公司
奧園集團(tuán)有限公司
龍光地產(chǎn)控股有限公司
綠城中國控股有限公司
祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司
遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司
大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司
佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司
融僑集團(tuán)股份有限公司
美的置業(yè)集團(tuán)有限公司
中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
上海中建東孚投資發(fā)展有限公司
時(shí)代中國
金輝集團(tuán)股份有限公司
建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
新力控股（集團(tuán)）有限公司
寶龍地產(chǎn)控股有限公司
禹洲集團(tuán)
合景泰富集團(tuán)控股有限公司
中駿集團(tuán)控股有限公司
紅星地產(chǎn)
卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司
東原房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
俊發(fā)集團(tuán)有限公司
正商集團(tuán)
弘陽地產(chǎn)
建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司
隆基泰和實(shí)業(yè)有限公司
海倫堡中國控股有限公司
北京首都開發(fā)股份有限公司
珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司
首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司
廣州市敏捷投資有限公司
中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司
復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司
仁恒置地有限公司
朗詩集團(tuán)股份有限公司
三盛集團(tuán)有限公司
越秀地產(chǎn)股份有限公司
華鴻嘉信控股集團(tuán)有限公司
景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司
大悅城控股集團(tuán)股份有限公司
四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
重慶華宇集團(tuán)有限公司
大華（集團(tuán)）有限公司
鑫苑集團(tuán)
北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
中交地產(chǎn)股份有限公司
花樣年集團(tuán)（中國）有限公司
北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司
北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司
上海建工房產(chǎn)有限公司
康橋集團(tuán)
福州高佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司
上坤置業(yè)有限公司
中天城投集團(tuán)有限公司
領(lǐng)地集團(tuán)有限公司
星河灣集團(tuán)有限公司
恒泰集團(tuán)
廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
榮安地產(chǎn)股份有限公司
深圳市益田集團(tuán)股份有限公司
青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司
廣東珠江投資股份有限公司
廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
華董（中國）有限公司
重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司
中昂地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司
云星集團(tuán)
杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司
中建信和地產(chǎn)有限公司
重慶新鷗鵬地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司
億達(dá)中國控股有限公司
龍記泰信集團(tuán)
廣匯置業(yè)服務(wù)有限公司
陽光100中國控股有限公司
（春城晚報(bào)-開屏新聞 記者阿芳）
