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近日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)召開發(fā)布會(huì)，發(fā)布《2019年度昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》。該書對(duì)2019年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了全面剖析，發(fā)布了相關(guān)成交數(shù)據(jù)。通過對(duì)全市住宅購(gòu)房客戶戶籍來源統(tǒng)計(jì)，省內(nèi)州市客戶占比增加到35%，首次超過占比31%的昆明本地客戶，也超過了占比34%的外省客戶。省內(nèi)州市客戶成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的來源地。
為全面解析房地產(chǎn)發(fā)展方向，反映樓市動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)發(fā)展和行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況，昆明房協(xié)積極履行行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)責(zé)任，利用旗下房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，會(huì)同昆明市房地產(chǎn)專委會(huì)、經(jīng)紀(jì)專委會(huì)的資深專家一起，從專業(yè)、全面、權(quán)威的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)出發(fā)，編撰完成了《2019年度昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》。通過對(duì)2019年度房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行全面剖析、深入思考，為行業(yè)的發(fā)展提供參考和借鑒?！?019年度昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》原計(jì)劃定于春節(jié)收假后發(fā)布，但是因疫情的影響延遲到4月發(fā)布。
住宅用地供應(yīng)面積
超3000萬(wàn)平方米
《藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地市場(chǎng)全年總供應(yīng)面積4440萬(wàn)平方米，為歷史第二，其中住宅供應(yīng)面積3123萬(wàn)平方米，為歷史第一；總成交面積3874萬(wàn)平方米，為歷史第一，同比增長(zhǎng)84%；住宅成交面積2820萬(wàn)平方米，為歷史第一，同比增長(zhǎng)113%；土地成交金額突破千億元，全國(guó)排名第16位；單價(jià)方面，住宅用地平均溢價(jià)率19%，創(chuàng)歷年新高。
土地市場(chǎng)火熱同時(shí)，2019年全年土地流拍、中止數(shù)量高達(dá)88宗，也創(chuàng)新高。
從土地供應(yīng)的區(qū)域來看，城市擴(kuò)容，土地?zé)狳c(diǎn)外拓、新區(qū)域涌入視野，呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：
傳統(tǒng)城市成熟居住區(qū)，如北市區(qū)、滇池板塊、次中心等區(qū)域，土地資源日漸稀缺，土地呈現(xiàn)出現(xiàn)較高的溢價(jià)率。
隨著城市擴(kuò)容，土地成交熱點(diǎn)區(qū)域逐步轉(zhuǎn)移到了城市副中心、城郊接合部、產(chǎn)業(yè)外拓區(qū)域等非傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊，如東南板塊、滇中及空港、呈貢、晉寧等，整體成交占全市土地供應(yīng)40%以上。
以往相對(duì)較冷的區(qū)域，2019年土地市場(chǎng)也逐步升溫，如太平、西北片區(qū)、東市區(qū)等區(qū)域。而以往少見開發(fā)的金馬片區(qū)、昆陽(yáng)片區(qū)等區(qū)域的土地資源也開始進(jìn)入大中型房企的視野。
公寓市場(chǎng)以價(jià)換量保證銷售
2019年，全市商品房市場(chǎng)總供應(yīng)量為2389萬(wàn)平方米，為歷年新高，同比增長(zhǎng)21%；其中住宅供應(yīng)量1468萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；
全市商品房成交面積為2087萬(wàn)平方米，總成交金額2221億元，雙創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)21%、28%。其中，住宅成交面積為1522萬(wàn)平方米，成交金額1839億元，同比增長(zhǎng)20%、31%；全市商品房均價(jià)11788元/平方米，溫和上漲6%，漲幅均為近5年的新低。其中全市住宅均價(jià)12084元/平方米，上漲10%。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，住宅發(fā)展良好，但仍處于供不應(yīng)求狀況，但在調(diào)控下，均價(jià)漲幅控制在10%以內(nèi)，為近年較低水平。
辦公公寓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，全年供應(yīng)288萬(wàn)平方米，上漲了54%，在供應(yīng)的高壓力下，市場(chǎng)被迫通過以價(jià)換量保證銷售，銷售均價(jià)為9250元/平方米，同比下降了9%。成交197萬(wàn)平方米，上漲了28%。
商業(yè)市場(chǎng)則持續(xù)疲軟，全年供應(yīng)仍保持高位134.8萬(wàn)平方米，同比上漲了40%。在價(jià)格持續(xù)5年跳水的情況下，成交均價(jià)12435元/平方米，同比下降了9.4%，比2015年下降了16%，成交81萬(wàn)平方米，結(jié)束了連續(xù)3年的成交下跌。
從整體看，商品房庫(kù)存周期向下，但業(yè)態(tài)分化嚴(yán)重。
2019年底昆明全市商品房庫(kù)存2469萬(wàn)平方米，庫(kù)存絕對(duì)量再次高企，同比增加6%；去化周期14個(gè)月，得益于銷售量增幅，去化周期連續(xù)4年下降。
庫(kù)存量、周期分化明顯。其中住宅庫(kù)存651萬(wàn)平方米，去化周期5個(gè)月，處于健康水平；商辦物業(yè)庫(kù)存均處于高位，存在高風(fēng)險(xiǎn)，其中商業(yè)庫(kù)存398萬(wàn)平方米、去化周期59個(gè)月，辦公公寓庫(kù)存416萬(wàn)平方米、去化周期25個(gè)月。
這些數(shù)據(jù)表明，住宅連續(xù)兩年供小于求，消耗庫(kù)存；辦公公寓持續(xù)放量，以價(jià)換量保證銷售；商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，庫(kù)存壓力大；車位供求兩旺，供過于求。
總價(jià)200萬(wàn)元以下住宅
是市場(chǎng)主力
2019年，全市住宅供應(yīng)122371套，成交125887套，供求基本平衡。
從購(gòu)房面積來看，140平方米以下的普通住宅銷售套數(shù)占到了全市的80%。其中，90平方米至120平方米的主流產(chǎn)品占比進(jìn)一步上升到39%，供求基本平衡；90平方米的小戶型產(chǎn)品銷售量和市場(chǎng)占比進(jìn)一步縮水的同時(shí)，供求基本平衡，影響市場(chǎng)的更多是供應(yīng)不足。
總價(jià)200萬(wàn)元以下的住宅是昆明絕對(duì)主力，占比高達(dá)83%。同時(shí)可以看到，隨著產(chǎn)品品質(zhì)提升、居住面積提升、舒適度提升、售價(jià)提升，總價(jià)在200萬(wàn)元以上的住宅產(chǎn)品銷售占比增加了4個(gè)百分點(diǎn)，而與之對(duì)應(yīng)的100萬(wàn)元以下住宅占比減少了4%。
南市區(qū)成交量占四成
從各區(qū)域成交情況來看，2019年昆明全市住宅成交面積為1521萬(wàn)平方米，其中呈貢成交157萬(wàn)平方米，占比10.3%，繼續(xù)獨(dú)占鰲頭；滇池草海板塊成交128萬(wàn)平方米，會(huì)展片區(qū)成交122萬(wàn)平方米，名列第二、第三名；整個(gè)南市區(qū)（滇池、官南、會(huì)展、東南、經(jīng)開、呈貢），住宅成交量高達(dá)628萬(wàn)平方米，占全市成交量的41.3%。
由于交通、旅游等配套設(shè)施的逐步成熟，晉寧未來城片區(qū)2019年住宅成交量63萬(wàn)平方米，同比上漲125%，均價(jià)12825元/平方米,同比上漲4%；昆陽(yáng)成交量26萬(wàn)平方米，超過經(jīng)開區(qū)，同比上漲了244%，逐步進(jìn)入購(gòu)房人的視野中。
隨著招商、新城、華僑城、融創(chuàng)等多家大中型房企在晉寧、昆陽(yáng)等片區(qū)的項(xiàng)目落地，環(huán)滇時(shí)代腳步似乎也越來越近了。
通過從住宅的成交量與去化周期來看，市場(chǎng)整體健康良好，但不同板塊市場(chǎng)呈現(xiàn)不同情況。
高容量的熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)供銷兩旺，庫(kù)存合理，如呈貢、滇池草海、會(huì)展、東南、北市、官南等；低容量的板塊如晉寧、東市等快速崛起，供銷大增，仍舊保持良好庫(kù)存周期；需要適度關(guān)注空港、滇中、安寧太平等板塊，存在一定的庫(kù)存偏高的情況，但是總體風(fēng)險(xiǎn)仍可控。
州市客戶看主城
省外客戶看文旅
通過對(duì)成交數(shù)據(jù)的分析，在市場(chǎng)、政策的影響下，客戶來源正發(fā)生裂變分化。
2019年全市商品住宅客戶中，外省客戶占比明顯下滑，降低8個(gè)百分點(diǎn)；省內(nèi)州市客戶占比增加到35%，為近年來最高。且從分月來看，到去年下半年外省購(gòu)房客戶占比進(jìn)一步下跌到30%，而州市客戶占比進(jìn)一步增加到近40%。
州市、外省客戶在昆明的購(gòu)房訴求也有明顯分化。州市客戶涌入主城，看好一兩圈層的主城教育、醫(yī)療等配套，占主城去化量近40%以上。而外省客戶更青睞三四圈層的文旅項(xiàng)目，看好低總價(jià)、物業(yè)形態(tài)改善、文旅配套等，在郊縣的客戶總體占比達(dá)到38%。
二手房住宅套數(shù)同比下降19%
與新房市場(chǎng)火熱狀態(tài)不同的是，2019年昆明全市二手房銷售62545套，其中住宅51354套，同比上年下降19%。
從多年銷售數(shù)據(jù)對(duì)比來看，二手房市場(chǎng)的銷售量、價(jià)格與新房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。特別隨著2019年新房市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)成交量有所回調(diào)。
與新房相悖的是，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)更明顯的剛需性，90平方米以下的小戶型產(chǎn)品是絕對(duì)主力，占比60%以上。
2019年二手房市場(chǎng)客戶以省外客戶、昆明市客戶為主，占比均為39%；相較而言，州市客戶占比略低，僅占比22%。
今年一季度成交接近“腰斬”
在發(fā)布會(huì)上，昆明市房地產(chǎn)專委會(huì)主任周建透露，今年初在疫情沖擊下，市場(chǎng)走向近年最低點(diǎn)，一季度市場(chǎng)規(guī)模恢復(fù)有限。商品住宅成交123萬(wàn)平方米，同比已接近腰斬，降溫明顯。但中短期來看，房地產(chǎn)仍是昆明經(jīng)濟(jì)的基本盤，市場(chǎng)將會(huì)逐步進(jìn)入平臺(tái)期。
2020年昆明樓市健康將是主題詞，特點(diǎn)是持續(xù)分化：住宅與非住的健康程度分化住宅將會(huì)持續(xù)保持一個(gè)供求平衡狀態(tài)，非住仍舊會(huì)呈現(xiàn)供過于求，庫(kù)存持續(xù)高企的狀態(tài)。
從資源存量的角度看，部分區(qū)域，如空港、東南片區(qū)等地的住宅產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)供過于求的情況。而市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)分化，稀缺、優(yōu)質(zhì)、口碑帶來的高價(jià)項(xiàng)目，將會(huì)進(jìn)一步上漲。反之，將缺乏上漲動(dòng)力。（昆明日?qǐng)?bào) 記者吳勁松）
