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上月,歷經(jīng)36輪角逐,位于昆明市西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處南壩社區(qū)的兩宗土地,從住宅地塊起拍價10079元/平米起,最終以13853元/平米成交,溢價率37.11%。據(jù)悉,該土地總價37.22億元,綜合畝單價2955萬元,綜合樓面價10759元/平米,而住宅地塊樓面價高達(dá)13852元/平米,住宅地塊含外掛實際樓面價14411元/平米,溢價率37.44%。這是繼恒隆廣場之后,拍出的最高單價。
此次競拍信息一發(fā)布,便吸引了綠城、中鐵建、新希望、金地、龍湖、中梁、中海、卓越、中交等品牌房企報名參與,競買保證金超100億元。最終,龍湖摘得桂冠。相比去年8月1日,碧桂園潘家灣的拿地單價1382萬元/畝,翻了一倍多,再次鑒證了萬達(dá)雙塔片區(qū)保值增值的核“芯”價值,二環(huán)外房價破兩萬或?qū)⒊蔀槭聦崱?/p>
“雙塔片區(qū)”大變身
2019年以前,昆明還沒有“雙塔片區(qū)”這個概念,更早之前叫做“金產(chǎn)區(qū)”,大多數(shù)在昆明待了一定年限的人應(yīng)該都聽過。2011年,海埂路片區(qū)1號地塊正式啟動了中國昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)(簡稱“金產(chǎn)區(qū)”),由此拉開了“金產(chǎn)區(qū)”的建設(shè)。
2014年以前,滇池會展、巫家壩、草海等片區(qū)尚處于規(guī)劃和起步階段,昆明城市發(fā)展核心仍聚焦于一二環(huán)內(nèi),城市“南延”無力可借、無點可撐。2014年10月,昆明西山萬達(dá)廣場營業(yè),總建筑面積約18萬平米,集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體,已入駐包括萬達(dá)影城、華潤萬家超市、大玩家、寶貝王、嬰格、寶力豪健身等眾多主力商家,為向南的人流及客群提供了豐富全面的商業(yè)支撐。2015年12月,萬達(dá)昆明雙塔交付,陸續(xù)吸引了約500家知名企業(yè)入駐辦公,涵蓋房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)科技等各行業(yè)的世界500強企業(yè)、中國500強企業(yè),形成了上下游產(chǎn)業(yè)鏈完備、寫字樓業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)明顯的“平臺型”寫字樓。在昆明的城市規(guī)劃中,萬達(dá)昆明雙塔片區(qū)被定位為集金融管理、金融創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)、信息交流、人才培養(yǎng)等功能于一體的金融產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。
2019年5月,昆明市西山區(qū)政府發(fā)布《西山區(qū)雙塔片區(qū)(原金融產(chǎn)業(yè)園區(qū))控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整及城市設(shè)計》批前公示,將“金產(chǎn)區(qū)”更名為“雙塔片區(qū)”。調(diào)整之后的萬達(dá)商圈,定位從產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成以綜合服務(wù)、活力居住、綠色游憩為核心功能的城市綜合活力發(fā)展片區(qū)。隨著片區(qū)控規(guī)調(diào)整,大型房企集中進(jìn)駐,萬達(dá)昆明雙塔片區(qū)在承載城市“南延”進(jìn)程的商務(wù)聚合和支點作用進(jìn)一步凸顯。
何以地價高過一環(huán)
該片區(qū)地價為什么可以高過一環(huán),要從以下幾個方面來分析。
首先,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利、商圈環(huán)繞、學(xué)校眾多、就醫(yī)方便,都是支撐這一片區(qū)發(fā)展的重要因素。
片區(qū)位于南市中心點,連接主城區(qū)、巫家壩、會展片區(qū)、草海片區(qū)。雖然片區(qū)內(nèi)沒有地鐵是個遺憾,但規(guī)劃中的7號線將從旁邊經(jīng)過;周邊有二環(huán)、希望路、日新路等主干道;距離昆明火車站1.5公里?？偟膩碚f,屬于城市的核心樞紐位置,交通優(yōu)勢突出。
該片區(qū)內(nèi)商圈環(huán)繞,為流入片區(qū)的人群提供了全面的商業(yè)支撐,成就了萬達(dá)雙塔商圈。更特殊的是,圍繞著雙塔商圈,周邊密集環(huán)繞著云紡商圈、大悅城商圈、潤城第二大道商圈、南亞商圈、愛琴海商圈,這樣密集的商業(yè)環(huán)境,昆明獨一無二。
目前,片區(qū)內(nèi)的學(xué)校并不算多,但周邊1.5公里內(nèi),有前衛(wèi)幼兒園、海貝中英文小學(xué)、師大附屬潤城學(xué)校、北大附中云南實驗學(xué)校、西山區(qū)實驗學(xué)校等學(xué)校,對于家長來說,即便周邊現(xiàn)有配套不怎么樣,但與對口好學(xué)校相比,啥都不是事。記者還了解到,片區(qū)周邊3公里內(nèi),有昆明市兒童醫(yī)院、云南省第一人民醫(yī)院、云南省中醫(yī)院(滇池院區(qū))、昆明口腔醫(yī)院等醫(yī)院,滿足家人不同的看病需求。
其次,規(guī)劃全面。未來,片區(qū)將形成“一核、一帶、兩軸、三廊、四區(qū)”的結(jié)構(gòu)。一核:綜合服務(wù)、商貿(mào)聚集發(fā)展中心核;兩軸:日新路綜合服務(wù)發(fā)展軸、希望路宜居生活軸;三廊:綠蔭大道、日新路、前旺路三條聯(lián)通盤龍江的景觀廊道;四區(qū):以萬達(dá)及周邊商務(wù)、商貿(mào)功能聚集的綜合商貿(mào)聚集區(qū)、商住混合發(fā)展區(qū)及兩個配套服務(wù)區(qū)。
按照新的規(guī)劃要求,片區(qū)要以萬達(dá)雙塔為地標(biāo)性建筑,周邊新建建筑合理高度不得超過200米,一般高層居住建筑控制在80米以下,地塊容積率在0.4-6之間,提升了居住的舒適度。其中最引人矚目的是:原來接近6成的商業(yè)開發(fā)用地,銳減到只有4成,而住宅用地則從4成多增加到6成;教育方面,規(guī)劃小學(xué)189班、初中99班、高中60班,將建成1所完中、兩所九年一貫制學(xué)校、6所小學(xué)、9所幼兒園,涵蓋幼兒園到高中的全年齡段教育配套。整個片區(qū)還規(guī)劃有社區(qū)服務(wù)中心、青少年活動中心、文化館、老年服務(wù)站點、菜市場、公交站、醫(yī)院等全套的社區(qū)生活服務(wù)配套。
最后,房企扎堆,后續(xù)開發(fā)潛力大。目前,片區(qū)內(nèi)有藍(lán)光、金地、雅居樂、上海復(fù)地、綠地等房企,周邊還有潤城、碧桂園等房企,大有連片開發(fā)的趨勢。片區(qū)總規(guī)劃面積約3600畝左右,除去已出讓的266畝土地,片區(qū)內(nèi)尚有大量未開發(fā)地塊,越來越多的房企也會爭相入駐,在政策利好、區(qū)位利好、規(guī)劃利好的共同影響下,將成為主城區(qū)最好的居住區(qū)。
片區(qū)房價會突破2萬嗎
首先,從已拍地塊來看。昆明雅府,是雅居樂在該片區(qū)拿地的項目推廣名,也是雅居樂在昆明的第三個項目,位于萬達(dá)廣場東側(cè)望江路附近,緊鄰南博路。面積約96畝,含30畝商業(yè)用地及66畝住宅用地,土地單價約1631.9萬元/畝,樓面價約4079-7649元/平米,容積率在3.2-6之間,建筑密度19.5%,由綠地香港與雅居樂共同開發(fā),規(guī)劃有11棟22-23層的住宅及國內(nèi)連鎖幼兒園、生鮮超市等公共設(shè)施;復(fù)地云極,是上海復(fù)地首次入昆的拿地項目,位于日新路與希望路交會處。面積合計169.54畝,含129.94畝商住用地及39.6畝商務(wù)金融用地,樓面價約4896-6120元/平米。項目分三期開發(fā),項目后期將引入一家國際醫(yī)療機(jī)構(gòu),項目定位為大健康蜂巢綜合體,一期項目產(chǎn)品為全南北向通透板樓,基本可以確定為改善型產(chǎn)品。按照雅居樂和上海復(fù)地的拿地價來看,這樣的樓面價,加之開發(fā)商投入的運營、稅費等各項開支成本,未來的住宅房價很有可能達(dá)到2萬元/平米。
其次,從周邊樓盤價格來看。以片區(qū)新盤昆明隆盛府為例,項目由碧桂園集團(tuán)、大悅城控股、螺螄灣投資雙世界五百強聯(lián)手打造,坐擁大悅城、南屏街商圈、萬達(dá)商圈等繁華商業(yè);周邊學(xué)校、醫(yī)院等一環(huán)內(nèi)成熟生活配套較為齊全。該項目已于3月22日開盤,面積130-260平米,配套齊全,交通便捷,均價21000元/平米。
總體而言,在城市“南延北拓”發(fā)展、巫家壩片區(qū)未來輻射能力的共同影響下,本次萬達(dá)雙塔片區(qū)的重新規(guī)劃將帶動這一片區(qū)的蓬勃發(fā)展。物以稀為貴,目前雙塔片區(qū)內(nèi)及周邊幾乎沒有新盤可售,就連二手房源也不算多,加之區(qū)位、配套等因素,以及西山區(qū)的房價在昆明主城五區(qū)中一直處于領(lǐng)跑地位,以后該片區(qū)甚至西山區(qū)的房價或?qū)⒈煌葡蛐赂摺?春城晚報 記者阿芳)
