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民法典草案規(guī)定：業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有
很多小區(qū)都會有這樣的情況：樓內(nèi)大廳、通道、電梯里都是各種各樣的廣告，但小區(qū)物業(yè)接廣告并未經(jīng)過業(yè)主同意。小區(qū)電梯廣告一年能收入多少錢？錢都去哪兒了？這基本成了一筆糊涂賬。
5月22日，民法典草案提請十三屆全國人大三次會議審議，其中明確規(guī)定：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應當屬于業(yè)主共有。那么，小區(qū)電梯、通道、入口閘門等作為小區(qū)的共有部分，出租廣告的收益是否應當屬業(yè)主共有？作為業(yè)主的你，“廣告”收益拿到了嗎？
記者走訪
老小區(qū)和新小區(qū)都有廣告
記者走訪了金域國際、經(jīng)典明苑、金泰國際、保利六合、碧雞名城、美麗新世界等小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不管是老小區(qū)還是新建高檔小區(qū)，都不同程度的有廣告。
家住荷塘月色小區(qū)的業(yè)主周先生說，他們小區(qū)20棟樓大概80部電梯，每部電梯里至少有8個廣告牌，廣告數(shù)量還是挺多的。金域國際小區(qū)的幾十幢樓里，每一部電梯里除了靜態(tài)廣告，還有一個電子屏不間斷地滾動播出各種廣告。保利六合小區(qū)更為夸張，電梯里三面墻每一面放兩個廣告，為了能嵌進更多廣告，廣告牌直接變成了分類廣告。
在世紀生活、高美云安、春之城、金典雙城等安裝有電梯的小區(qū)幾乎都有電梯廣告，廣告內(nèi)容涉及日常生活吃、喝、玩、樂、衣、食、住、行等各個方面。
記者在58同城上查詢，一家廣告公司打著“小區(qū)電梯、燈箱廣告”的宣傳語，該公司工作人員介紹，昆明市的多數(shù)小區(qū)都能打廣告，只要價格到位，昆明各大小區(qū)都有他們的業(yè)務。
小區(qū)業(yè)主
不清楚小區(qū)廣告的收入該歸誰
記者走訪多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，昆明很多小區(qū)都存在廣告收支不透明情況，許多業(yè)主對小區(qū)廣告費的收入和使用情況都不知情，更談不上收益分紅了。
有部分業(yè)主表示，電梯的維護、檢修、消毒、清潔都是物業(yè)完成的，物業(yè)利用廣告賺取一定收入，表示“可以理解”。還有一些受訪者表示，很多業(yè)主對小區(qū)廣告未曾關注，不清楚小區(qū)廣告的收入該歸誰。雖然物管說有疑問要查可以查，但是大多數(shù)人抱著多一事不如少一事的心態(tài)，去理會這個事情的人少之又少。
在采訪的多個小區(qū)中，蘭亭上錦小區(qū)的物業(yè)對廣告收入做了公示。該小區(qū)業(yè)主呂先生說，他入住這個小區(qū)已有5年了，物管費很高，可從未見過物業(yè)公司公示錢款使用明細，更不用說小區(qū)廣告收入的具體收支去向，公布的只是一個大數(shù)據(jù)。
記者走訪中發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)業(yè)主對公共區(qū)域廣告收益表示“不知道”，就連很多物管人員也“說不清楚”。
從未征求意見更別提分收入
張女士家住美麗新世界小區(qū)已經(jīng)15年了，雖然是老小區(qū)，但是小區(qū)里的廣告依然隨處可見，包括進入小區(qū)大門的車道閘門上，也被各種廣告占位?！耙郧安恢佬^(qū)還有廣告收入，物管也從來沒有對這筆收入公示過?！?/p>
金泰國際小區(qū)的業(yè)主顧先生說，物業(yè)確實會公開收支，但并不會把廣告收入單獨列出來，而是將其夾雜在其他收入項目中，密密麻麻的，看得一頭霧水。
許多小區(qū)五花八門的廣告遍布電梯間、小區(qū)路邊和走廊內(nèi)。許多業(yè)主說，公共區(qū)域廣告的招商發(fā)布、收益分配等問題，對于他們來說是一筆糊涂賬。而且物業(yè)公司在出租廣告位前從未征求過他們的意見，更別提把廣告收入分給業(yè)主了。
還有一些業(yè)主認為，現(xiàn)在的物管公司都是市場化運作，首先考慮的是經(jīng)濟利益。至于公共廣告收益，均攤到業(yè)主個體而言也是微乎其微，但對于物業(yè)公司而言卻是聚沙成塔積少成多，這導致了雙方對公共收益的關注度存在很大的差異。
廣告公司
和物業(yè)協(xié)商后簽訂合同并付費用
記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)廣告牌分屬不同廣告公司，主要集中在分眾傳媒、新潮傳媒、巴敦傳媒等幾家廣告公司。
據(jù)了解，在投放廣告之前，廣告公司和小區(qū)物業(yè)進行協(xié)商后，簽訂合同并向物業(yè)交納費用。至于每年會支付多少費用給物業(yè)，廣告公司均不愿透露。
大量小區(qū)的廣告位由物管公司作價，以整年買斷或按月出租的形式賣給廣告公司，廣告公司再重新作價，將小區(qū)公共資源進行分割、切塊，以某一塊位置多少錢的形式賣給企業(yè)用于投放廣告。整個交易過程，是物業(yè)和廣告公司及廣告主三方主導。
一家廣告公司介紹，就具體報價來說，按電梯里投放廣告每塊長30厘米、高15厘米，根據(jù)包月時間、位置和數(shù)量，廣告價格為1塊廣告80-200元/月不等。
物業(yè)人員
廣告收入都用在小區(qū)管理上
對于這筆錢，不少物業(yè)公司都很難說清具體用途，但都表示所有收入都用在小區(qū)的日常管理開支當中；也有物業(yè)公司表示，小區(qū)廣告收益是業(yè)委會授權(quán)讓他們代為管理和使用，同時也并非都屬于業(yè)主共有。
一家物管公司人員說，因為公示費用有固定模板，所以不可能對每項資金用于何處都寫清楚，但是物業(yè)公司對所有資金的用途都進行了記錄，相關明細只有公司高層領導知道。
一小區(qū)的物管人員說，其實小區(qū)廣告收益很少，不占物業(yè)公司收入多大的比重，也沒有坊間傳言那么高。這部分費用一般是沖抵了小區(qū)公共設施維護、維修以及花草樹木購置等費用。
物管人員說，即使公布，也是只公布一個大數(shù)據(jù)，并不會把收入、支出逐項一一列出。“公布太細了，完全是自找麻煩”。
業(yè)內(nèi)人士
物業(yè)公司內(nèi)部缺乏相關制度監(jiān)督
云物業(yè)創(chuàng)收商學院創(chuàng)始人云廣奇分析，當前昆明的小區(qū)廣告費收入、支出不明晰主要存在四方面原因。一是物業(yè)公司內(nèi)部缺乏相關制度監(jiān)督，廣告收入隱瞞不告知業(yè)主在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)漸漸成為一種“潛規(guī)則”。
還有一個原因是業(yè)主委員會成立不及時，履行職能不夠充分。再者，目前物業(yè)管理行業(yè)缺乏專門的行政管理部門，導致監(jiān)督管理無規(guī)可循。
此外，部分小區(qū)業(yè)主法律意識淡薄，認為只要不損害自身利益就持無所謂的態(tài)度，客觀上助長了物業(yè)公司對小區(qū)廣告收益隱瞞不報的行為。
律師說法
可要求物管公開廣告收支明細
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物業(yè)管理條例》則規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
云南衡煒律師事務所主任朱智律師說，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)里的共有財產(chǎn)收益、公共場地的收益，都應該屬于小區(qū)所有業(yè)主的公共收益，應該由業(yè)主共同享有、共同管理，這當中包括小區(qū)的外墻廣告收益、電梯廣告收益等。
朱智說，昆明目前還沒有專門針對小區(qū)廣告的管理條例，但小區(qū)廣告投放地均是小區(qū)的公共區(qū)域，業(yè)主對廣告收支有知情權(quán)，物管應該將收支明細進行公布，如果物業(yè)堅持不肯，業(yè)主可走司法途徑。（記者 夏體雷 攝影報道）
