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近期,西雙版納中院審結(jié)一批商品房預(yù)售合同糾紛案件，案件審理過程中，承辦法官探索創(chuàng)新工作方式，以“個(gè)案”帶動(dòng)“量案”，努力促成各方調(diào)解，調(diào)撤率達(dá)51.7%，案件處理取得良好的法律效果和社會(huì)效果。
置業(yè)公司逾期交房，批量案件訴至法院
2019年6月初，某置業(yè)公司違反合同約定逾期交房，60戶購房者向景洪市人民法院相繼提起訴訟，要求公司支付逾期交房違約金，一審判決后，公司和7戶購房者不服,上訴至西雙版納中院。
涉案置業(yè)公司逾期交房涉及購房者1000多戶，起初只有60戶提起了訴訟，案件背后還有眾多未提起訴訟的購房者的關(guān)注, 一旦處理不當(dāng)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)更多的訴訟。且涉案小區(qū)已爛尾多年，直至新的公司接手后才得以交房，雙方矛盾已久。加之60戶購房者未委托同一訴訟代理人且無訴訟代表人，部分購房者身在武漢、重慶、新疆、昆明，甚至緬甸，其中還有4戶為現(xiàn)役軍人，送達(dá)、排期開庭、溝通協(xié)商等各個(gè)環(huán)節(jié)的困難度和工作量很大。
以調(diào)解為重心，個(gè)案帶動(dòng)量案
西雙版納中院速裁庭承辦法官收到該案上訴材料后,及時(shí)分析案情,認(rèn)真梳理和核實(shí)相關(guān)情況，分析此批案件不僅法律適用上存在爭議，而且案件的審理牽涉社會(huì)穩(wěn)定，若依現(xiàn)有證據(jù)就案辦案，還將導(dǎo)致企業(yè)無法運(yùn)轉(zhuǎn),法律效果、經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果都不佳。于是,承辦法官將案件情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后,決定將辦案重心放在調(diào)解上。
承辦法官首先從60戶購房者中挑選出3戶購房者進(jìn)行電話溝通，其中一戶表示愿意調(diào)解，召集雙方當(dāng)事人多次協(xié)商后，雙方達(dá)成一致意見，置業(yè)公司以5年的物業(yè)費(fèi)折抵逾期交房違約金。
初步調(diào)解方案確定后，承辦法官指導(dǎo)置業(yè)公司與其余購房者進(jìn)行溝通，篩選出愿意調(diào)解的名單，并耐心、細(xì)致的分別做購房者工作，最后再次給不愿意調(diào)解的購房者打電話，努力爭取調(diào)解部分案件。
前期工作結(jié)束后，由于收案時(shí)間臨近春節(jié)，雙方當(dāng)事人都無時(shí)間精力處理本案，且60戶購房者對(duì)本案糾紛的態(tài)度差異較大，承辦法官?zèng)Q定根據(jù)送達(dá)情況，多批開庭。
同時(shí)選擇典型案件先行調(diào)解、先行判決的方法，為其他案件辦理明確導(dǎo)向，提供參考，嘗試以前一批案件的處理結(jié)果，觸動(dòng)后幾批案件的購房者接受調(diào)解結(jié)案。
春節(jié)后，受疫情影響，承辦法官與當(dāng)事人溝通之后采取遠(yuǎn)程視頻的方式開庭，以網(wǎng)絡(luò)線上開庭方式處理7件案件，并成功調(diào)解1件。歷經(jīng)多番努力后,30件案件調(diào)解結(jié)案、1件撤訴、 28件改判及1件維持原判。
物業(yè)費(fèi)抵扣逾期交房違約金，保護(hù)購房者和置業(yè)公司
二審法院裁判調(diào)解后，其他部分購房者向一審法院提起了訴訟，一審法院按參照二審的方式進(jìn)行了處理。在一、二審法院的共同努力下，雙方當(dāng)事人互諒互讓，達(dá)成協(xié)議，未提起訴訟的購房者也與置業(yè)公司私下和解，涉案矛盾基本得以平息，實(shí)現(xiàn)了案結(jié)、事了、人和，從根本上化解了糾紛，從源頭上減少了訴訟。
本案中，置業(yè)公司在被訴前已處于資金緊缺狀況，簡單地以合同約定作出判決，執(zhí)行將難以進(jìn)行，最終購房者的合法權(quán)益還是無法得到真正的救濟(jì)，極易引發(fā)更廣更深層次的矛盾，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，以物業(yè)費(fèi)抵扣逾期交房違約金，使購房者得到了真正的補(bǔ)償。（昆明信息港 記者江楓 通訊員羅琳）
