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受到疫情沖擊及樓市調(diào)整的影響,“活下去”成為大多數(shù)房企的主要任務(wù),而恒大卻在寒冬下交出一份靚麗的成績(jī)單。
7月1日,恒大發(fā)布最新公告,六月實(shí)現(xiàn)銷售760.5億,同比大增51.3%,銷售回款756.9億,同比大增60%。今年前六月恒大實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額3488.4億,同比增長(zhǎng)23.8%,累計(jì)銷售回款3120億,同比增長(zhǎng)66.5%,無(wú)論是銷售額還是銷售回款均刷新歷史同期最高紀(jì)錄。
這份成績(jī)單顯然非常靚麗。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售同比整體呈下降趨勢(shì)。尤其是在TOP5 龍頭房企陣營(yíng)里,恒大是唯一實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)的企業(yè)。
今年,恒大全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略。這份銷售與回款雙雙“高增長(zhǎng)”的成績(jī)單,充分證明恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的巨大成效。
復(fù)盤(pán)恒大的發(fā)展歷史,我們發(fā)現(xiàn)其戰(zhàn)略節(jié)奏一直應(yīng)時(shí)而變,這讓恒大在抓住大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí),也很好地控制住了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),最終一次又一次實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。
以超前布局實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)高盈利
從2017年前的超高速增長(zhǎng),到2018年以來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展,再到今年率先啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,不難發(fā)現(xiàn),恒大每次都能踏準(zhǔn)節(jié)奏完成戰(zhàn)略調(diào)整。
恒大、萬(wàn)科、碧桂園被稱之為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)三巨頭。萬(wàn)科成立于1984年,1991年成功在深交所上市。碧桂園于1992年開(kāi)發(fā)了首個(gè)樓盤(pán),并于2007年在香港上市。與之相對(duì),創(chuàng)立于1996年的恒大起步較晚,到2009年才完成在香港上市,在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)扮演著追趕者的角色。
以2006年為例,萬(wàn)科與碧桂園年銷售分別為212億與79億,而恒大僅有17億。彼時(shí)的恒大,距離龍頭地位可謂遙不可及。
然而,恒大把握住中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛帶動(dòng)房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金機(jī)遇,實(shí)施“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、低成本”的“三高一低”發(fā)展戰(zhàn)略,通過(guò)超前的戰(zhàn)略布局獲得龐大的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ),推動(dòng)銷售爆發(fā)式增長(zhǎng)。
恒大超前的戰(zhàn)略眼光,在土地儲(chǔ)備布局上展現(xiàn)得淋漓盡致。2006年恒大開(kāi)始全國(guó)布局,當(dāng)時(shí)頭部房企在一線城市重兵堆扎,恒大率先進(jìn)入的當(dāng)時(shí)并不受行業(yè)重視的二線省會(huì)城市,獲得了高速發(fā)展的空間。
到了2009年,一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,恒大超前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。在2016年成為全國(guó)第一房企后,恒大順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新趨勢(shì),大舉回歸一線城市,最終通過(guò)以“農(nóng)村包圍城市”的差異化戰(zhàn)略完成土地儲(chǔ)備的全國(guó)布局。
年報(bào)顯示,恒大在一二線城市土地儲(chǔ)備占比高達(dá)67%,但樓面地價(jià)僅為1800元/平方米。巨量的低成本優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,為恒大實(shí)現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)、高盈利提供充足的“彈藥”。
2016年,恒大實(shí)現(xiàn)銷售3734億,超越萬(wàn)科(3648億)與碧桂園(3088億),登上行業(yè)銷售冠軍的寶座。2017年,恒大實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)405億,同比大增95%,一舉成為行業(yè)“利潤(rùn)王”,完成從“追趕者”向“領(lǐng)跑者”的轉(zhuǎn)變。
到了2018年,房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,行業(yè)增速大幅放緩,大幅擠壓房企加杠桿擴(kuò)張空間。恒大敏銳地捕捉到房地產(chǎn)去杠桿化的趨勢(shì),全面向“低杠桿、低負(fù)債、低成本、高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。2018年,恒大銷售金額為5513.4億元,核心利潤(rùn)增至783億元,負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅下降,增長(zhǎng)質(zhì)量大幅提升。
在黃金時(shí)代高歌猛進(jìn),在白銀時(shí)代輕裝前行。在恒大的每次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背后,無(wú)疑是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的敏銳捕捉和未雨綢繆。
打造更穩(wěn)健的“新恒大”
進(jìn)入2020年,房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)和疫情的雙重影響,安全穩(wěn)健成為房企的首要命題。
“雖然恒大的負(fù)債率已經(jīng)大幅下降,但還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到我們想要的水平,未來(lái)三年要進(jìn)一步花大力氣、下足功夫,用最大的決心降負(fù)債”。在許家印的掌舵下,恒大再次啟動(dòng)轉(zhuǎn)型,全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略,核心是大力降負(fù)債。
仔細(xì)研究恒大的新戰(zhàn)略不難發(fā)現(xiàn),“高增長(zhǎng)”是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵:只有實(shí)現(xiàn)銷售高增長(zhǎng),才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅增加,最終實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”目標(biāo)。
然而,今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷,要想實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)無(wú)異于逆水行舟。
而恒大再次展示其超前的戰(zhàn)略眼光。今年2月,在受到疫情沖擊、售樓處大面積關(guān)閉的不利情形下,恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上賣(mài)房”的顛覆性營(yíng)銷革命,通過(guò)實(shí)打?qū)嵉拇蠓尷?以及調(diào)動(dòng)兼職銷售員積極性進(jìn)行全員營(yíng)銷,營(yíng)造了“能買(mǎi)則買(mǎi)、能賣(mài)則賣(mài)”的良好局面,推動(dòng)銷售高速增長(zhǎng),一舉奠定了恒大網(wǎng)上賣(mài)房的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
以上半年3486億銷售計(jì)算,恒大已完成6500億銷售目標(biāo)的54%。即便按照許家印內(nèi)部制定的8000億銷售目標(biāo),目標(biāo)完成率也高達(dá)44%。隨著下半年銷售旺季的來(lái)臨,加上“網(wǎng)上賣(mài)房”的持續(xù)發(fā)力,恒大完成8000億銷售幾無(wú)懸念。
銷售高增長(zhǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流,大大增強(qiáng)了恒大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,為大力降負(fù)債奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。今年上半年恒大銷售回款率接近90%,以全年8000億銷售計(jì)算,將實(shí)現(xiàn)銷售回款7200億,這意味著許家印年初提出的總負(fù)債下降1500億的目標(biāo)將輕松完成?？梢灶A(yù)見(jiàn),恒大的降負(fù)債目標(biāo)也必將順利實(shí)現(xiàn)。
值得注意的是,自3月末以來(lái),恒大股價(jià)累計(jì)漲幅接近100%,成為走勢(shì)最強(qiáng)勁的內(nèi)房股。一個(gè)高增長(zhǎng)、更穩(wěn)健的“新恒大”,無(wú)疑是投資者所樂(lè)見(jiàn)的。
縱觀恒大歷次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,這位戰(zhàn)略節(jié)奏大師在該進(jìn)攻時(shí)絕不手軟,在該防守時(shí)也絕不冒進(jìn),這不僅讓其成為中國(guó)實(shí)力最強(qiáng)的房企,同時(shí)為其他房企如何轉(zhuǎn)型提供寶貴的啟示。（昆明信息港）
