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別看昆明城不大,在全國城市的面積中只能排第20名,僅是北上廣等一線大佬的三分之一,但這不代表著昆明沒有發(fā)展?jié)摿Α?0年代初的翠湖片區(qū),到“一湖四片”新昆明規(guī)劃出臺,過渡到滇池年代,從廣福路擴(kuò)建、南市區(qū)路網(wǎng)體系日益成熟,到新螺螄灣片區(qū)、呈貢片區(qū)、草海片區(qū)的形成,再到滇池國際會(huì)展片區(qū)、巫家壩片區(qū)嶄露頭角。這些年,昆明逐步締造了諸多地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域。
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伴隨著區(qū)域不斷發(fā)展的火熱趨勢,置業(yè)熱潮一波接一波,房價(jià)漲潮一輪接一輪,誰將成為城市發(fā)展大潮中的直接受益者,那就要看他弄清楚多少個(gè)區(qū)域的含金量,明晰了這些區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展和項(xiàng)目現(xiàn)狀。今天,我們就來為讀者梳理一下昆明現(xiàn)有的九大地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。
呈貢片區(qū)
過去5年至今,這個(gè)區(qū)域漲幅非常驚人,因?yàn)槟壳俺守暿谴罅咳丝谶w入的承載地。從發(fā)展容量上看,未來也只有呈貢能夠消化大量新增人口;從就業(yè)上來說,呈貢在生物醫(yī)藥和信息產(chǎn)業(yè)方面入駐了多家知名企業(yè),有云南白藥、云南移動(dòng)大數(shù)據(jù)中心、中交云南總部、華為昆明軟件開發(fā)云創(chuàng)新中心等,多元的產(chǎn)業(yè)布局無疑也吸引了大量的高端人才流入。加之呈貢本身是大學(xué)城、昆明市委、市政府所在地,高校教師與政府人員也是片區(qū)房價(jià)強(qiáng)有力的支撐。從人才引進(jìn)來說,呈貢也非常積極。據(jù)了解,呈貢區(qū)實(shí)際轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)和單位招用了高校畢業(yè)生就業(yè),簽訂1年以上(含1年)《勞動(dòng)合同》且完成《勞動(dòng)合同》備案和就業(yè)登記的,依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用,在《勞動(dòng)合同》期限內(nèi)給予企業(yè)和單位每人2000元一次性的崗位開發(fā)補(bǔ)助。在呈貢區(qū)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)和單位工作的高校畢業(yè)生博士學(xué)歷每人每月2000元,碩士學(xué)歷每人每月1000元,本科學(xué)歷每人每月600元,個(gè)人工資補(bǔ)助最長可享受3年。
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從配套來說,交通方面途經(jīng)呈貢有3條地鐵線,1、4、9號線,彩云北路等多條通往主城的城市主干道,地鐵貫穿率是非常高的;醫(yī)療方面有昆明醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院(三甲)、昆明市中醫(yī)院(三甲)、延安醫(yī)院呈貢分院(二甲)等等,目前這三所已經(jīng)投入使用;教育方面,昆明市規(guī)劃局發(fā)布《呈貢區(qū)部分中小學(xué)、幼兒園用地控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》公示,最終規(guī)劃幼兒園1785班、小學(xué)1593班、初中798班、高中660班,其中有云大附中呈貢校區(qū)、中華小學(xué)、昆三中、師大附屬中學(xué)、還有民大系、昆工系(去年剛獲準(zhǔn)成立)的附屬學(xué)校,優(yōu)質(zhì)知名學(xué)校真不少;環(huán)境方面也還不遜色,有國家級滇池國際度假區(qū)(大漁片區(qū))之前規(guī)劃的5100畝的呈貢中央公園,當(dāng)年號稱“全國最大中央公園”。只是該項(xiàng)目2008年開工,2011年一期工程完工后暫無新進(jìn)展,后來也縮減至4151.21畝,即便是有所縮小,影響也微乎其微。
高新區(qū)
該區(qū)域是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的云南省首個(gè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),由位于昆明主城西北的建成區(qū)(5平方公里)和位于呈貢區(qū)馬金鋪街道的新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地(86.88 平方公里)兩個(gè)片區(qū)組成。
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看一個(gè)區(qū)域是否有發(fā)展空間,最重要的就是交通、教育和醫(yī)療。在醫(yī)療用地規(guī)劃合理的情況下,醫(yī)療資源是能夠滿足當(dāng)?shù)匦枰?。我們重點(diǎn)來看看購房者最看中的交通。交通,最關(guān)心的還是地鐵。高新區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有路過海屯路的4號線和穿過二環(huán)西路和海源路的7號線,地鐵4號線起于西北部高新開發(fā)區(qū),止于呈貢新區(qū),線路全長43.5公里,共設(shè)車站29座,開通后將大大縮短呈貢與高新區(qū)之間的車程。
目前高新主城部分有兩個(gè)新盤在售,西城時(shí)代西錦里,開盤80~143㎡戶型;假日城市二期芳華,144㎡戶型在售,成交價(jià)1.7萬/㎡。大部分消費(fèi)者更關(guān)注的是二手房,百大國際花園和水逸康橋都是2007年以前的小區(qū),但價(jià)格一直是高新區(qū)的的標(biāo)桿,單價(jià)超過1.5萬,可就讀高新一小海源校區(qū),旁邊新房價(jià)格都沒有這些二手房高。此外,澳霖公寓、南疆花園等老小區(qū)二手房單價(jià)在1.1~1.2萬之間,非常好租。
巫家壩片區(qū)
作為一個(gè)單獨(dú)拿出來規(guī)劃的片區(qū),巫家壩可謂在賺足了關(guān)注度。該片區(qū)范圍東至昌宏路-彩云北路,西至清水河西側(cè)岸線,北至昆石高速公路,南至廣福路,總用地面積達(dá)986.86公頃。位置決定了它的定位,巫家壩片區(qū)規(guī)劃了未來昆明的一大批城市地標(biāo),包括國內(nèi)面積最大的城市中央公園、限高600米的“昆明第一高樓”等,而且該區(qū)域猛抓教育資源,未來將配置28所幼兒園、10所小學(xué)、7所初中、4所高中,且學(xué)校之間幾乎做到了全覆蓋,這番規(guī)劃很是吸引人。
由于巫家壩定位為昆明建設(shè)“橋頭堡”和世界級旅游城市的重要位置,并被列入昆明市“3015行動(dòng)計(jì)劃”重點(diǎn)開發(fā)的十大片區(qū)之一和世界知名旅游城市建設(shè)重點(diǎn)打造的六大片區(qū)之一,交通固然不可松懈,昆石高速、廣福路、春城路可與主城區(qū)便捷聯(lián)系,軌道交通1號線、7號線、8號線及東西、南北快線等軌道交通網(wǎng)路和巫家壩路、經(jīng)四路、春城路、緯六路等城市主干道都經(jīng)過于此。
巫家壩片區(qū)計(jì)劃打造成面向全國、輻射南亞東南亞的金融中心、綠色創(chuàng)新傳媒中心、總部基地,商業(yè)方面規(guī)劃也相當(dāng)豐富,其中地下商業(yè)就讓人充滿想象,以飛虎大道作為片區(qū)地下商業(yè)開發(fā)的主干線,結(jié)合地鐵站點(diǎn)建設(shè)8處地下商業(yè)綜合體以及6條地下商業(yè)街區(qū),現(xiàn)都處于規(guī)劃階段,有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的是龍湖昆明時(shí)代天街,約13萬平方米大體量自持購物中心,發(fā)布會(huì)已正式推出。
巫家壩走的是高端路線,中交、中鐵建、保利、綠地、萬科等實(shí)力房企已經(jīng)用項(xiàng)目產(chǎn)品的首開價(jià)來進(jìn)行了說明,只要把規(guī)劃的內(nèi)容發(fā)展明白了,巫家壩房價(jià)2萬就只是個(gè)起點(diǎn)。
經(jīng)開區(qū)
經(jīng)開區(qū)為昆明(國家級)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),位于昆明主城東部,東起黃土坡,西至彩云路、昆洛路一帶,南臨呈貢新區(qū),北接空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃面積158.5平方公里,含官渡區(qū)約5.93平方公里,呈貢區(qū)約3.42平方公里,高新區(qū)約0.72平方公里,所以很多小伙伴糾結(jié)區(qū)域內(nèi)有的項(xiàng)目到底在官渡還是在呈貢,它可能兩個(gè)都沾邊。
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昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地處昆明主城、呈貢區(qū)、長水國際機(jī)場三角區(qū)域中心,區(qū)內(nèi)路網(wǎng)縱橫,看起來區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯,發(fā)展?jié)摿捎^。該區(qū)包含的8個(gè)片區(qū)內(nèi),居住區(qū)相對分散,其中牛街莊和羊甫片區(qū)還在官渡區(qū)范圍內(nèi),距離市區(qū)算比較近的。交通規(guī)劃方面,昆石高速、昆玉高速、繞城高速、昆嵩高速、機(jī)場高速等道路網(wǎng)除了滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,也改善了居住交通。
目前,經(jīng)開區(qū)房價(jià)未過萬,在售的新盤有新城瑯樾,首批房源已開盤在售,建面110~143㎡,售價(jià)8500/㎡帶裝修;保利陽光城翡麗公園第三批次房源在售,79~131㎡戶型,8900元/㎡帶裝修;碧桂園東園(117~215㎡)的洋房和東旭御山湖的別墅,單價(jià)較其他區(qū)域的同類產(chǎn)品較低,適合改善。再來看看二手房,品質(zhì)不錯(cuò)配套還可以的有第三城的紫香園和紫曼園,單價(jià)8000~10000元,果林湖畔單價(jià)1萬左右,中鐵百年映象單價(jià)1.1萬左右、云大知城單價(jià)1.1萬左右,還有建工新城西區(qū)的住宅,單價(jià)1萬左右,區(qū)域配套沃爾瑪,生活相對方便。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,單價(jià)不到1萬買帶裝修的住宅,經(jīng)開區(qū)算是昆明房價(jià)的洼地,如果落實(shí)了軌道交通4號線、6號線、7號線、9號線在此區(qū)域的14個(gè)站點(diǎn),確實(shí)適合預(yù)算不足的首次置業(yè)群體,這或許是昆明留給剛需一族最后的機(jī)會(huì)了。
東白沙河片區(qū)
北起呼馬山,西臨東三環(huán),東接?xùn)|繞城高速公路,南連機(jī)場高速公路,規(guī)劃范圍面積約為12.58平方公里。以創(chuàng)造都市山水休閑為目標(biāo),構(gòu)建集旅游度假、高端商務(wù)、高尚生活、生態(tài)保護(hù)等于一體的大昆明國際山水休閑城,所以片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目,也多是走高端路線,價(jià)格不便宜。首先,定位就能看出,此片區(qū)功能僅限于純居住,就業(yè)、人口增速就無從談起。
交通方面,3、6號兩條地鐵線經(jīng)過,昌宏路下穿貴昆公路隧道打通后,可形成巫家壩與東市區(qū)的南北快速通道;醫(yī)療資源目前僅規(guī)劃一所醫(yī)院;教育規(guī)劃有完中兩(共36班初中、33班高中,九年一貫制學(xué)校一所,共15班小學(xué)、15班初中,初中一所即東白沙河中學(xué),共36班初中,小學(xué)三所共183班小學(xué),幼兒園16所,共計(jì)183班,但具體是哪些學(xué)校還不知道;大型商業(yè)有兩處,目前建成的有的七彩云南花之城,白沙河商業(yè)中心聽說已經(jīng)動(dòng)工;最具價(jià)值得還是東白沙河水庫,水質(zhì)比滇池的要好,能加分不少。
區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有美的順城府少量洋房,戶型184~215㎡,均價(jià)1.5~1.6萬/㎡;萬科白沙潤園128㎡和143㎡洋房在售,折后均價(jià)1.38~1.68萬/㎡;中海云麓九里雙排別墅建筑面積170~320㎡,聯(lián)排別墅330~380㎡,總價(jià)230-800萬。這些項(xiàng)目旁邊的二手項(xiàng)目有銀海白沙郡,單價(jià)1.2萬。
滇池國家旅游度假區(qū)
該區(qū)是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國十二個(gè)國家級旅游度假區(qū)之一,也是國家級旅游度假區(qū)中唯一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。轄區(qū)面積為47.5平方公里,其中包含兩個(gè)片區(qū)——海埂片區(qū)和大漁片區(qū)。
本報(bào)資料圖
滇池環(huán)繞的自然風(fēng)光就是該區(qū)最大優(yōu)勢,多條城市主干道加上昆明規(guī)劃在建地鐵5號線將通過滇池旅游度假區(qū),經(jīng)過盤龍區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)、滇池旅游度假區(qū)和官渡區(qū),連接世博園、圓通公園、翠湖、國際會(huì)展中心等旅游景點(diǎn)。目前度假區(qū)教育設(shè)施中公辦學(xué)校有10所,占全部學(xué)校數(shù)的42%,民辦學(xué)校14所,占全部學(xué)校數(shù)58%。集結(jié)了武城小學(xué)分校、度假區(qū)第一幼兒園、度假區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、云南長水中澳國際中學(xué)等名校。
在售項(xiàng)目有萬科銀海泊岸,建筑面積145~467㎡的戶型均價(jià)17500元/㎡,115~175㎡的住宅均價(jià)17500元/㎡;華夏天璟灣有少量獨(dú)棟別墅在售,售價(jià)4800萬/㎡;綠地滇池國際健康城91~138㎡帶裝修住宅均價(jià)1.2萬/㎡。二手項(xiàng)目有單價(jià)2.15萬~2.23萬的華夏曦岸、1.45萬的銀海山水間和住宅單價(jià)1.6萬以上,別墅2.3萬以上滇池衛(wèi)城。
滇池會(huì)展片區(qū)
近年風(fēng)頭正熱的除了巫家壩外就是滇池會(huì)展片區(qū)。根據(jù)規(guī)劃,昆明會(huì)展中心片區(qū)總用地面積2060.61公頃,片區(qū)編制范圍北至廣福路、南至滇池沿岸、西至星海半島西側(cè)、東至寶豐半島東側(cè)。
片區(qū)配建學(xué)校、醫(yī)院、生鮮超市、養(yǎng)老設(shè)施、文化體育等豐富完備的基礎(chǔ)生活配套。具體來看,將配建13所小學(xué)共計(jì)468班,11所初高中合計(jì)450班,36所幼兒園共計(jì)522班。片區(qū)周邊交通路網(wǎng)建設(shè)趨于成熟,飛虎大道的通車,廣福路、昌宏路、環(huán)湖東路的路網(wǎng)完善,地鐵當(dāng)然也不會(huì)少,根據(jù)《昆明市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃修編(2012-2016)》的要求,遠(yuǎn)期會(huì)展中心周邊片區(qū)將有2號線、5號線、7號線、8號線、南北快線等5條軌道交通線路,規(guī)劃在片區(qū)內(nèi)共設(shè)置9處軌道交通站點(diǎn),分別為龔家村站、福保站、會(huì)展中心站、向化站、羅家村店、六甲東站、會(huì)展中心北站、會(huì)展中心東站、寶豐站。
目前在售新盤有萬科翡翠濱江二期住宅103~143㎡戶型,帶裝修均價(jià)16500元/㎡;山海灣現(xiàn)房少量房源在售,戶型300~380㎡,均價(jià)25000元/㎡;恒大玖瓏灣14棟住宅在售,戶型面積78~142㎡,均價(jià)13500元/㎡;北大資源頤和1898二期住宅110~142㎡,售價(jià)12000~13000元/㎡,洋房158~169㎡,售價(jià)17000元/㎡。片區(qū)內(nèi)二手項(xiàng)目有半島華府,單價(jià)1.8萬;星河莊園,單價(jià)1.5萬;灣流海一期,單價(jià)1.4萬。
北部山水新城片區(qū)
北部山水新城位于灃源路以北、昆曲高速路以西、松華壩水庫以南、盤龍江兩岸,總規(guī)劃面積13平方公里,規(guī)劃區(qū)域距離城區(qū)約8公里。對于熟悉北部山水新城的人來說,龍頭街或是昆明瀑布公園必定耳熟能詳。
山水新區(qū)規(guī)劃將建盤龍區(qū)行政中心、會(huì)展中心、文化體育中心。企劃建設(shè)盤龍峽酒店集群區(qū)、龍頭古街文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、盤龍江浮島智核、“最昆明”濱江休閑帶等特色項(xiàng)目,引領(lǐng)區(qū)域高端消費(fèi)潮流。
未來城軌2號線以及北繞城高速的接入以及北京路穿越其間,使片區(qū)中的道路與老城區(qū)路網(wǎng)全面銜接。片區(qū)內(nèi)的昆明湖項(xiàng)目配套師大附中,還有8所幼兒園、4所小學(xué)、2所初中、1所高中,此外俊發(fā)城引入云師大的教育資源,配建11所學(xué)校。
區(qū)域內(nèi)依山傍水在售項(xiàng)目有中建龍熙一號83~165㎡住宅,毛坯均價(jià)13000元/㎡;俊發(fā)城薔薇苑住宅,戶型面積89~143㎡,帶裝修均價(jià)14000元/㎡;融城昆明湖將推【湖珀】第1和10棟住宅新品,建筑面積147~178㎡,價(jià)格待定;萬科金域水岸105~233㎡帶裝修住宅在售,均價(jià)15000元/㎡。
草海片區(qū)
草海片區(qū)坐落于昆明主城區(qū)西南方向,擁有12平方公里草海水域、25公里草海湖岸線,是昆明城最為重要的濱水空間和生態(tài)綠色走廊,片區(qū)定位為花園品質(zhì)的城市客廳,主要功能包括商務(wù)辦公、休閑度假、商業(yè)零售、文化娛樂和居住等。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一帶、兩灣、兩區(qū)”,建設(shè)集生態(tài)涵養(yǎng)、休閑娛樂、旅游觀光、文化創(chuàng)意、商貿(mào)會(huì)展為一體的高品質(zhì)“城市客廳”和水清、湖潔、岸綠的生態(tài)屏障區(qū)。
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作為承接昆明主城向滇池過渡的城市發(fā)展重要環(huán)節(jié),草海片區(qū)在戰(zhàn)略上的地位毋庸置疑。早在2005年,官方便提出了草海發(fā)展戰(zhàn)略,并對外公示了《西山草海片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》綱要,欲將草海打造成“通向昆明的自然文化之門”的城市新客廳。這期間,中海、雅居樂、云南城投、萬科等多家大牌房企都與草海片區(qū)有過交集,但最終都沒有實(shí)施布局。直到2013年,草海片區(qū)才迎來房企進(jìn)駐,繼綠地打造海珀瀾庭之后,萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏陽光、金地、中國中鐵等品牌房企相繼進(jìn)駐,草海片區(qū)也自此拉開了大規(guī)模開發(fā)的序幕。
目前,草海片區(qū)在售項(xiàng)目較少,僅有昆明融創(chuàng)文旅城與華夏四季、中鐵諾德·山海春風(fēng),樓盤單價(jià)均領(lǐng)跑昆明新房價(jià)格。新項(xiàng)目中,金地云泊花園、華夏瀾臺府已開工,片區(qū)迎來了新的建設(shè)熱潮。
與昆明其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域相比,草海片區(qū)比較接近市中心,環(huán)湖開發(fā)的景觀與環(huán)境優(yōu)勢也是其他區(qū)域很難相提并論的,隨著西山區(qū)大力推進(jìn)馬街片區(qū)開發(fā),滇池路沿線的建設(shè)逐漸與草海南岸相連,草海區(qū)域?qū)⒊蔀檫B接西市區(qū)和滇池路度假區(qū)的中間通道,未來如果地鐵7號線獲批,草海的前景將不可限量。
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回歸本質(zhì)來看,決定房子價(jià)值的,實(shí)際上是剛需人群的資源需求,房子作為剛需品人人都會(huì)買,買房就是一種資源的占有。長遠(yuǎn)來看,每個(gè)區(qū)域都會(huì)漲,只是增長速度不同而已。
你買了市中心的房產(chǎn),就占有了該處的資源,包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等等。為什么市中心的房價(jià)會(huì)高?就因?yàn)樗Y源占有率高,能讓各種資源高效協(xié)作運(yùn)轉(zhuǎn),效率越高的區(qū)域越節(jié)省時(shí)間,房價(jià)越容易上漲,因此提前對此區(qū)域有一定的前瞻性,可以大幅獲利。（春城晚報(bào)-開屏新聞 記者阿芳）
