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12月1日，昆明市官方網(wǎng)站掛出了《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》，明確自2021年1月1日起，昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)及三個(gè)國家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)（以下簡稱“主城中心區(qū)”）辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預(yù)售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預(yù)售房款）、支出、使用均進(jìn)行監(jiān)督管理。
預(yù)售資金的歸集
開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前 要與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議
《通知》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》，明確項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目用款計(jì)劃、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）名稱和賬號(hào)等內(nèi)容。
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的《商品房買賣合同》，商品房預(yù)售資金的歸集分為由購房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭貸款兩部分。其中，針對(duì)購房人直接支付的購房款，購房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書，通過銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)將首付款或一次性付款直接存入監(jiān)管賬戶，經(jīng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)確認(rèn)首付款或一次性付款足額到賬后進(jìn)行登記備案。針對(duì)購房人的按揭貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)授權(quán)按揭銀行在審批放款后10個(gè)工作日內(nèi)將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，否則商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動(dòng)關(guān)閉該項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案功能。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除《商品房買賣合同》的，同步解除對(duì)應(yīng)預(yù)售資金的監(jiān)管，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人結(jié)算退款。
預(yù)售資金的使用
?？顚Ｓ?重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目預(yù)售總額的30%
《通知》明確，商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》進(jìn)行監(jiān)管。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案前，只能用于支付本項(xiàng)目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)、法定稅費(fèi)和到期的銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在預(yù)售資金中提取5%的辦公和管理支出。
同時(shí)，規(guī)定商品房預(yù)售資金按照?？顚Ｓ迷瓌t，實(shí)行分階段、按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目預(yù)售總額的30%。重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度和資金使用計(jì)劃，按照首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。七層及以上建筑增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)。
此外，《通知》明確，昆明市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施分級(jí)監(jiān)管。具有一級(jí)資質(zhì)且在昆明市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%。在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的，其新建、在建項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。
建設(shè)項(xiàng)目符合下列條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照與監(jiān)管銀行簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》，通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，按節(jié)點(diǎn)向監(jiān)管銀行提供有關(guān)材料，申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金：
1.完成首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度，須提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工、監(jiān)理單位共同出具的節(jié)點(diǎn)證明材料，申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金的40%。七層及以上建筑完成“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的60%。
2.完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的，須提交主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗(yàn)收證明，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%。
3.完成竣工驗(yàn)收備案的，須提交竣工驗(yàn)收備案證明書，可申請(qǐng)使用剩余監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行終止對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管。
風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目認(rèn)定和分級(jí)監(jiān)管
1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款 監(jiān)管資金上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的40%
《通知》建立市、區(qū)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)工作制度，采取“區(qū)級(jí)經(jīng)常性檢查+市級(jí)不定期抽查”方式，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理。對(duì)出現(xiàn)異常情況（如項(xiàng)目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，市、區(qū)兩級(jí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)綜合研判。被列為風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管工作由屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局共同監(jiān)管。
同時(shí)，昆明市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同屬地政府根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研判情況劃分監(jiān)管等級(jí)。信用等級(jí)低，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的40%；因公司經(jīng)營問題導(dǎo)致所開發(fā)項(xiàng)目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的50%；停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的100%。
此外，一級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目使用商品房預(yù)售資金時(shí)，須由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持相關(guān)材料向?qū)俚卣岢錾暾?qǐng)，經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。
預(yù)售資金的監(jiān)管
套取預(yù)售監(jiān)管資金造成損失需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任
昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員在解讀《通知》時(shí)表示，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管是整頓規(guī)范商品房交易秩序、降低購房風(fēng)險(xiǎn)、保障購房人合法權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此《通知》設(shè)置了“預(yù)售資金的監(jiān)管”部分，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行、按揭銀行的相關(guān)責(zé)任。
《通知》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在售樓處明顯位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及監(jiān)督舉報(bào)電話的；未按規(guī)定及時(shí)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；指使按揭銀行或者協(xié)同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監(jiān)管賬戶的；提供虛假材料申請(qǐng)撥付商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；未按規(guī)定將預(yù)售資金退還購房人的；因公司經(jīng)營問題導(dǎo)致所開發(fā)項(xiàng)目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次以上延期交房的；發(fā)生1次拖欠農(nóng)民工工資的；因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的；其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為的，由昆明市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局視情節(jié)輕重暫停其監(jiān)管資金撥付、關(guān)閉該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案功能，暫停辦理項(xiàng)目后續(xù)商品房預(yù)售許可證，責(zé)令限期整改，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
此外，施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實(shí)或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
按揭銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶，或者未即時(shí)將有關(guān)信息推送至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損失的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)其上級(jí)主管部門責(zé)令整改，按揭銀行應(yīng)當(dāng)配合資金追繳。
業(yè)內(nèi)人士分析
防止將預(yù)售資金用于別處 導(dǎo)致爛尾樓產(chǎn)生
業(yè)內(nèi)人士分析，商品房預(yù)售資金監(jiān)管后，購房人交房款不再交給開發(fā)企業(yè)，而是直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)預(yù)售收取的預(yù)售資金不再由開發(fā)企業(yè)自主支配，而是要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度經(jīng)過監(jiān)管部門（住建部門）實(shí)地核實(shí)后才撥付給開發(fā)企業(yè)，從而避免開發(fā)企業(yè)將收取的預(yù)售資金用于別的項(xiàng)目投資，造成本項(xiàng)目資金鏈斷裂從而導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生。(春城晚報(bào)-開屏新聞?dòng)浾?羅宗偉)
