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2020年主城板塊熱度圖 圖片來源：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞
2020年房企金額（億元） 圖片來源：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞
2020年，對(duì)于昆明樓市來說無疑是一場(chǎng)行業(yè)大考，房企各顯身手，搶客戶、穩(wěn)客戶、爭(zhēng)業(yè)績(jī)。一年下來，大部分企業(yè)在逆勢(shì)中突破自身產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力、產(chǎn)品附加值和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，取得驕人業(yè)績(jī)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，俊發(fā)地產(chǎn)以299.68億元流量金額和246.89億元的權(quán)益金額位列銷售雙排行榜榜首。
2020年4月，隨著疫情好轉(zhuǎn)以及政府政策大力支持，房企投資信心回升，參拍積極，逆勢(shì)高溢價(jià)地不斷涌現(xiàn)，溢價(jià)率較去年同比上升約31%，眾多房企借勢(shì)增儲(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，昆明主城投資熱度逐漸向呈貢區(qū)域、城市邊緣板塊擴(kuò)散，房企在呈貢及空港的廣袤區(qū)域?qū)で笮聶C(jī)會(huì)。同時(shí)，主城住宅成交以80—130㎡之間的中小戶型為主力，120萬—180萬元總價(jià)的住宅市場(chǎng)占比達(dá)42%。
土地市場(chǎng)整體量跌價(jià)漲
2020年，昆明主城土地市場(chǎng)整體量跌價(jià)漲。純住宅作為主要成交土地，供求跌幅相對(duì)較小，分別為19%、22%。在經(jīng)濟(jì)承壓環(huán)境中，昆明良好的市場(chǎng)基本面依然受到市場(chǎng)肯定，成交地價(jià)及溢價(jià)均有提升。區(qū)位優(yōu)越、地塊各方面素質(zhì)良好的宅地引發(fā)激烈爭(zhēng)搶。
據(jù)悉，市場(chǎng)拍掛比重回均衡狀態(tài)。主城50%住商辦地以掛牌成交，打破近年拍賣比例節(jié)節(jié)高升的上漲勢(shì)頭。在資金、業(yè)績(jī)多方面壓力下，具有相關(guān)規(guī)劃條件要求的項(xiàng)目后續(xù)用地、需要大量前期調(diào)研、準(zhǔn)備的城改用地集中掛牌上市，以底價(jià)成交。同時(shí)，供地收縮與經(jīng)濟(jì)壓力疊加，溢價(jià)率、流拍率同步走高。主城30宗土地流拍，流拍率維持上漲走勢(shì)達(dá)到14%，溢價(jià)率同樣延續(xù)上漲狀態(tài)，同比漲幅分別為29%、31%。觀察月度溢價(jià)走勢(shì)，2020年溢價(jià)爆發(fā)頻次更高，尤其上半年供應(yīng)相對(duì)克制背景下，優(yōu)質(zhì)凈地多引發(fā)房企爭(zhēng)奪。
投資熱度向呈貢區(qū)域擴(kuò)散
數(shù)據(jù)顯示，昆明主城投資熱度逐漸向呈貢區(qū)域、城市邊緣板塊擴(kuò)散。對(duì)比往年，價(jià)格高地的滇池沿線、城市外拓重要區(qū)域的泛亞、高新、馬街、東市都面臨開發(fā)空間的不斷縮小，房企在呈貢及空港的廣袤區(qū)域?qū)で笮聶C(jī)會(huì)。
主力拿地房企中，既有頭部房企持續(xù)備儲(chǔ)，也有近年進(jìn)駐房企積極擴(kuò)張，合作、城改成為2020年房企拿地的主要方式。在拿地體量破百萬的房企中，金地、萬科、融創(chuàng)均通過聯(lián)合拿地大幅擴(kuò)儲(chǔ)。同時(shí)，通過招拍掛出讓，2020年，青龍山、崗頭村、長(zhǎng)地埂、金刀營、馬家營、洋浦村等多個(gè)城改項(xiàng)目進(jìn)展加速，房企蓄力盤龍東市和北市、馬街城改項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)開、空港新版圖。
剛需住宅仍為市場(chǎng)主力
記者獲悉，昆明主城住宅市場(chǎng)整體成交量下跌，均價(jià)穩(wěn)定。供應(yīng)市場(chǎng)恢復(fù)銷售的4月、金九銀十沖刺期的9月迎來兩個(gè)峰值，自4月開始整體供應(yīng)大致穩(wěn)定。成交端在疫后集中釋放，但持續(xù)到6月后開始走低，年末在房企促銷帶動(dòng)下有所上漲。
各板塊中，二、三環(huán)間的西側(cè)、南側(cè)板塊供求量最大。其中，東南板塊，俊發(fā)、恒大多項(xiàng)目盤踞，出貨量長(zhǎng)期居高不下；呈貢新城板塊，在售項(xiàng)目金茂國際新城、中交錦瀾府、中鐵建山語桃源、紅星天悅等集中分布，供求量位居全市第二；馬街板塊，2020年在融創(chuàng)、陽光城、金地+海倫堡大盤拉動(dòng)下，供求量大漲。城市價(jià)格高地依然為以滇池、度假區(qū)及中心板塊為代表的資源核心區(qū)。
主城住宅成交以80—130㎡之間的中小戶型為主力，其中110—130㎡占比31%、80—110㎡占比37%，剛需、剛改依然為市場(chǎng)主力。相較去年，100㎡以上面積段占比多為持平或下降；從總價(jià)來看，120萬—180萬元總價(jià)為主力，占比42%，其中140萬—160萬元總價(jià)占比15%。與2019年相比，160萬元以上總價(jià)段占比均提升1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，2020年受到市場(chǎng)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響，整體推盤量較2019年、2018年有明顯下降。集中推盤在疫情明顯好轉(zhuǎn)后二季度、黃金銷售期9月份、年末12月份，市場(chǎng)客戶觀望情緒加重，多蓄客不足，去化效果一般。年均認(rèn)購率亦下滑至近3年最低點(diǎn)，較上年下跌5個(gè)百分點(diǎn)。
2020年房企梯隊(duì)
第一梯隊(duì):
均為115億+，強(qiáng)者恒強(qiáng)持續(xù)，俊發(fā)依然保持龍頭位置，融創(chuàng)多元合作模式助力業(yè)績(jī)排名上升。
相較于2019年房企業(yè)績(jī)來看，融創(chuàng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，主要得益于其多元合作模式以及貨儲(chǔ)充足。恒大憑借郊縣文旅大盤助力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)排名上升。萬科深耕昆明， 中高端改善為主，且熱點(diǎn)板塊布局剛需剛改產(chǎn)品，但貨儲(chǔ)減少，2020年業(yè)績(jī)有所下滑?？“l(fā)以300億元銷售業(yè)績(jī)高居榜首，較2019年業(yè)績(jī)小幅上升，融創(chuàng)排名上升至第二位。
第二梯隊(duì):
城投崛起位居第二梯隊(duì)首位，金地、新城穩(wěn)居第二梯隊(duì)第二和第五，房企間業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)差距小。
城投新晉入圍，排列第二梯隊(duì)首位。相比2019年，第二梯隊(duì)門檻下滑，且僅有金地、海倫堡和綠地穩(wěn)居第二梯隊(duì)?？傮w房企成交金額集中在50億—70億元，差距較小，名次更迭可能性較大。
第三梯隊(duì):
房企差距小，競(jìng)爭(zhēng)激烈，多深耕昆明主城，憑借單盤成功打造帶動(dòng)業(yè)績(jī)。
第三梯隊(duì)中，龍湖在公開招拍掛市場(chǎng)兩次溢價(jià)拿地增儲(chǔ)，高溢價(jià)拿地的背后，是龍湖地產(chǎn)拿地速度的整體提升，其后期土地儲(chǔ)備充足。目前巫家壩項(xiàng)目（龍湖天璞）已入市，為巫家壩板塊在售項(xiàng)目榜首地位，預(yù)計(jì)明年業(yè)績(jī)有望大幅增長(zhǎng)。另外，保利東市保利城的面市為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來較好效益，助力保利上升至第三梯隊(duì)首位，企業(yè)目前貨儲(chǔ)充足，具備三沖二梯隊(duì)的強(qiáng)勁潛力。
2021市場(chǎng)預(yù)測(cè)
政策端：2019年，昆明房地產(chǎn)業(yè)除直接受地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行扶助舉措支持外，亦從經(jīng)濟(jì)恢復(fù)舉措中側(cè)面受益。四季度出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管、限制商辦政策對(duì)企業(yè)資金流通、項(xiàng)目開發(fā)有一定限制。但結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的支撐作用，穩(wěn)健政策引導(dǎo)市場(chǎng)波動(dòng)，不斷優(yōu)化市場(chǎng)秩序及行業(yè)運(yùn)行環(huán)境依然是昆明長(zhǎng)期調(diào)控方向。
投資端：盡管2020年整體土地供應(yīng)量與往年同期存在差距，房企拿地體量不及預(yù)期，但在融資環(huán)境受緊、地價(jià)走高進(jìn)而縮小利潤(rùn)空間背景下，2021年投資或?qū)⒊尸F(xiàn)一種有限度的增長(zhǎng)，聯(lián)合拿地開發(fā)、參與城改，乃至州市外擴(kuò)仍為重要考慮方向。
市場(chǎng)端：2021年，市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)條件下，待售項(xiàng)目將會(huì)集中入市，市場(chǎng)交易體量增長(zhǎng)；隨市場(chǎng)供應(yīng)量加大，疫情經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響延續(xù)以及預(yù)售資金監(jiān)管與“三道紅線”疊加，價(jià)格上漲幅度依然有限。（云南網(wǎng)-春城晚報(bào) 記者阿芳）
