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昆明商業(yè)去化周期哪里最長?
住宅板塊哪里最熱?
近郊各縣區(qū)供應(yīng)量哪里最大?
2020年,全國貨幣政策由原信貸資源偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺,轉(zhuǎn)移至中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域;社會(huì)融資規(guī)劃與M2同比穩(wěn)定增長,推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市場現(xiàn)實(shí)購買力和潛在購買力持續(xù)提升。
在此背景下,2020年昆明房地產(chǎn)市場狀況如何?2021年又將何去何從?
1月12日,昆明銳理數(shù)據(jù)發(fā)布《2020年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》。
土地拍賣市場
報(bào)告顯示,在土地市場,昆明主城供應(yīng)土地208宗,成交178宗,共約82家企業(yè)參拍,其中知名房企30余家,多地塊溢價(jià)成交;拿地企業(yè)和溢價(jià)率持續(xù)走高,房企拿地競爭激烈。土拍市場中,以11月25日下午呈貢區(qū)斗南片區(qū)中部16宗約559.79畝土地競爭最為激烈。該地塊吸引12家房企(大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東)爭搶,經(jīng)過近兩個(gè)小時(shí),分別歷經(jīng)145和165輪競價(jià),分別溢價(jià)163.73%、179.56%成交。
2020年,昆明土地供應(yīng)較去年下滑近31%;盡管在融資環(huán)境收緊、地價(jià)走高、利潤空間壓縮的背景下,土地成交仍然占供應(yīng)的88%,土地溢價(jià)率逐年攀升,達(dá)到10.81%。昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞介紹,雖然2020年一級市場供銷雙降,但總體市場成交比例較去年僅下降3個(gè)百分點(diǎn),而且今年仍擁有新進(jìn)房企拿地,且整體市場吸引82家房企共同參與,其中品牌房企達(dá)到30余家,說明實(shí)力房企仍積極在昆明布局。同時(shí),伴隨昆明城市格局?jǐn)U大,市場穩(wěn)健發(fā)展,但隨著中心城區(qū)地塊越來越少,且價(jià)格較高,市場熱度逐漸向周邊區(qū)域延伸。
住宅市場
昆明住宅市場2020年供應(yīng)量增大,成交量較去年下滑15%,存量呈明顯上漲態(tài)勢。截至2020年底,昆明市場住宅存量932.27萬平方米,去化周期近13個(gè)月。
從板塊來看,官南和東南板塊,在板塊供求中占據(jù)較高的比例;價(jià)格方面,中心板塊位列第一,滇池板塊、官南板塊分列第二、三位;官南板塊存量最高,達(dá)187.8萬㎡;去化周期最長為次中心板塊。從建筑形態(tài)來看,住宅市場中高層產(chǎn)品是市場的絕對主力,2020年昆明入市的高端項(xiàng)目增多,高層的銷售較2019年有所下降,價(jià)格方面高層和洋房類產(chǎn)品平穩(wěn)增長,高端住宅價(jià)格呈下跌趨勢。從面積段來看,今年70-110㎡剛需產(chǎn)品成交量增大,而130㎡以上面積段成交量明顯壓縮;同時(shí),今年高端項(xiàng)目增多,200㎡以上供應(yīng)和銷量增長幅度較大,市場分化明顯。整體而言,昆明住宅市場相對穩(wěn)健,保持健康的發(fā)展態(tài)勢,市場分化明顯,剛需與豪宅成為主流。
商務(wù)辦公市場
2020年商辦市場供應(yīng)341.75萬㎡,成交170.29萬㎡,市場均價(jià)11603元/㎡,供求比約2.0,市場整體供大于求;同比2019年新增供應(yīng)下跌17%,銷售面積下跌21%,成交均價(jià)下跌1%,受市場存量及需求飽和的影響,供、銷、價(jià)均有所下跌。
在存量與去化方面,2020年昆明商辦市場存量持續(xù)上漲,去化周期不斷延長,截至2020年底,商辦市場存量高達(dá)1414.7萬㎡,達(dá)到近幾年來的頂峰,同比19年增長14%,去化周期達(dá)99.7個(gè)月,去化壓力巨大。分板塊來看,商辦市場整體供銷較去年均有所下滑,呈貢板塊供應(yīng)和銷售最多,但價(jià)格較去年下降21%,僅次于滇池板塊的價(jià)格下降幅度。2020年昆明商業(yè)市場整體供大于求,均價(jià)持續(xù)下降;截至年末商業(yè)新增99.44萬㎡,銷售47.99萬㎡,均價(jià)16220元/㎡,存量696.02萬㎡,需174個(gè)月(約14.5年)才能去化。將商業(yè)市場分板塊來看,呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個(gè)板塊供應(yīng)量依然較高,其中僅東南板塊保持供銷平衡,價(jià)格則西山板塊以2.69萬元/㎡位居第一;存量與去化方面,呈貢板塊存量最高達(dá)到140.72萬㎡,而去化周期最長的是北市板塊與次中心板塊。
寫字樓市場
2020年昆明寫字樓供應(yīng)較2019年漲幅較大,成交下滑,2020年共計(jì)新增51.93萬㎡,銷售18.83萬㎡,成交均價(jià)13319元/㎡,存量264.46萬㎡,需169個(gè)月(約14年)才能去化。
寫字樓整體供大于求,而供應(yīng)最多的是呈貢板塊達(dá)13.02萬㎡,價(jià)格方面以1.88萬元/㎡的世博板塊最高;存量則以次中心、高新和滇池板塊最高。
公寓市場
昆明公寓市場整體供大于求,供、銷、價(jià)較19年均有所下降;2020年公寓新增供應(yīng)190.38萬㎡,銷售103.47萬㎡,均價(jià)9150元/㎡,存量454.22萬㎡,需53個(gè)月(約4.4年)才能去化完。
2020年辦公市場官南、呈貢和東南板塊供應(yīng)量最多,呈貢、高新、官南板塊成交量較高,呈貢、東南和官南板塊存量面積最大,世博板塊去化周期最長。
此外,昆明近郊三區(qū)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)60余個(gè),更擁有20多家全國知名房企,其中安寧承接主城外溢為主,是目前近郊區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目最多的區(qū)域,而嵩明和晉寧則擁有數(shù)個(gè)千畝以上的文旅大盤。2020年近郊三區(qū)縣成交與供應(yīng)量最大的是安寧,安寧土地銷售額占三區(qū)縣銷售總額78%,近郊土地出讓以住宅為主,晉寧商業(yè)用地供應(yīng)較大,而今年土地溢價(jià)能力最高的是嵩明,溢價(jià)率達(dá)6%
梁彩霞分析,“房住不炒”將會(huì)是未來很長一段時(shí)間的主基調(diào)。昆明商品住宅整體去化周期達(dá)到13個(gè)月,庫存持續(xù)上漲,去化周期從去年4月起呈線性增長,預(yù)計(jì)2021年庫存將持續(xù)增長,去化周期將繼續(xù)延長,將對銷量與價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。目前,昆明市場還是以80-145㎡剛需、剛改產(chǎn)品為主;但是從2020年的各物業(yè)類型的成交環(huán)比指數(shù)分析,改善類物業(yè)將是未來趨勢。
