返回頂部
2020年12月的昆明,土地市場迎來了“井噴”。12月16日4宗土地成交,12月17日11宗土地成交,12月18日成交19宗地塊,12月21日又有18宗土地成交……萬科、俊發(fā)、華潤、中海、金茂、中南、陽光城、大華、龍湖等一大批省內(nèi)外知名房企紛紛出手在昆拿地,甚至出現(xiàn)了1宗住宅用地14家房企爭搶,110輪競價(jià)的久違現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),去年12月昆明超百宗土地集中入市,掛牌總面積約5000畝。土地市場的熱鬧,無疑給冬日的昆明房地產(chǎn)市場添了一把火,也給2020年昆明房地產(chǎn)市場畫上一個(gè)圓滿的句號,預(yù)示著2021年一個(gè)似乎更加明亮的開始。
1“V”字形反彈
去年昆明樓市注定是不平凡的一年。先是因?yàn)橐咔榈恋凸?后隨著疫情的控制經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇,再到年底土地市場的火爆成交,呈現(xiàn)出一個(gè)V字形的反彈。
2020年2月,突如其來的疫情,讓昆明樓市一度跌到谷底,疫情影響下,工地停工、售樓部關(guān)門,樓市陷入寒冬。
為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,昆明市相繼出臺了多項(xiàng)政策,從多個(gè)方面優(yōu)化審批流程,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),緩解購房者壓力,推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工復(fù)業(yè)。
2020年2月16日,市政府發(fā)布《支持企業(yè)有效應(yīng)對疫情穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長若干政策的通知》。其中提出,對已招拍掛獲得土地尚未交納尾款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可由企業(yè)申請緩交,緩期最長不超過60天。對已招拍掛獲得土地的城中村改造項(xiàng)目,需交納外掛保證金的,可申請緩交或與轄區(qū)政府商定履約保證、擔(dān)保等方式,緩期最長不超過60天。
在疫情初期,“可緩交土地尾款”“城中村改造項(xiàng)目外掛保證金可緩交”等針對房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,緩解了房企資金壓力、釋放保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的積極信號。
針對各個(gè)房企建筑工地?zé)o法復(fù)工的主要原因在于人員不齊、建筑材料缺乏、防控物資不到位等,昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局積極采取了一系列措施,幫助解決企業(yè)困難。甚至協(xié)調(diào)車輛趕赴四川自貢、南充接回“春之眼”項(xiàng)目職工返崗復(fù)工。
進(jìn)入4月,疫情形勢好轉(zhuǎn),為進(jìn)一步支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn),保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,昆明市政府辦公室4月17日發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ饭灿?1條,分別對調(diào)整土地出讓價(jià)款、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納期限、實(shí)行容缺受理審批、合理確定工程周期、優(yōu)化商品房預(yù)售許可審批、大力推行網(wǎng)上審批服務(wù)、減免緩繳企業(yè)稅收、做好受困企業(yè)金融支持、發(fā)揮住房公積金支持作用、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、文件執(zhí)行時(shí)限等方面進(jìn)行了明確。
昆明全方位推動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展,給購房者和開發(fā)商吃下了“定心丸”,企業(yè)加速了開發(fā)進(jìn)程。
新規(guī)優(yōu)化了商品房預(yù)售許可審批。提出商品房預(yù)售許可按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,7層及7層以下建筑形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零,7層以上建筑形象進(jìn)度達(dá)到3層的,方可申請辦理商品房預(yù)售許可證。
在新的預(yù)售證審批政策推動(dòng)下,樓市供應(yīng)端率先復(fù)蘇。4月昆明市主城五區(qū)發(fā)放預(yù)售證65個(gè),比3月增加了46個(gè)。商品房供應(yīng)量達(dá)到209.2萬平方米,同比上升43.99%;5月發(fā)放預(yù)售證53個(gè),繼續(xù)保持高增長態(tài)勢,6月開始恢復(fù)至疫情前期水平。1至7月的商品房供應(yīng)量同比增加13.5%,可以說,疫情給樓市帶來的直接負(fù)面影響已經(jīng)基本消除。
此后,昆明加大區(qū)域性國際中心城市建設(shè)步伐,一批重點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè),不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施,提升城市宜居水平,城市投資潛力不斷提升,帶動(dòng)了樓市一路呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
7月商品房供應(yīng)146萬平方米,成交174萬平方米;8月商品房供應(yīng)292萬平方米,成交170萬平方米;10月商品房供應(yīng)126.53萬平方米,成交162.74萬平方米;11月商品房供應(yīng)218.69萬平方米,成交162.25萬平方米。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年1至11月昆明市供應(yīng)商品房2298.64萬平方米,銷售1348.78萬平方米,相比2019年月均供應(yīng)量和月均銷售量分別增長23.67%和增長22.27%。其中,住宅供應(yīng)及成交方面,1至11月供應(yīng)商品房住宅1496.69萬平方米,銷售1151.25萬平方米,相比2019年月均供應(yīng)量和月均銷售量,分別增長41.28%和23.95%。
昆明去年1至11月“摸底考”交出的良好成績單,無疑是對全年成績的肯定。
2 “穩(wěn)”字主基調(diào)
2020年是“十三五”收官之年,昆明按照樓市調(diào)控“房住不炒” 的主基調(diào),著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,樓市投機(jī)性需求漸次離場,住宅回歸居住本源。在做好商品房供應(yīng)的同時(shí),還加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房,引導(dǎo)房地產(chǎn)功能偏向于解決民生問題。
在去年計(jì)劃完成179個(gè)老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)上,為進(jìn)一步改善居民生活環(huán)境和居住條件,不斷提升居民幸福感,今年又迅速啟動(dòng)了2020年納入中央補(bǔ)助支持老舊小區(qū)改造計(jì)劃,計(jì)劃改造面積200萬平方米,涉及224個(gè)老舊小區(qū)36364戶。通過從補(bǔ)齊公共配套設(shè)施、進(jìn)行排水整治、房屋防水措施、樓道墻面粉刷、水電一戶一表改造等這些與市民生活相關(guān)的內(nèi)容入手,著力解決老舊小區(qū)住房難點(diǎn)。
此外,為加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后規(guī)范管理,昆明市嘗試創(chuàng)新多種方式推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋和業(yè)主自治管理,如今一批老舊小區(qū)重拾品質(zhì),昔日的“臟亂差”小區(qū)漸換新顏,居民們對家園重新生出發(fā)自心底的熱愛。
針對城中村問題,為不斷完善城市功能、改善城市形象、提升城市品質(zhì),彰顯昆明城市特色魅力,2020年9月25日昆明市委、市政府召開全市城市更新改造工作推進(jìn)會,發(fā)布了《昆明市城市更新改造行動(dòng)計(jì)劃》。提出“3年全面啟動(dòng)、5項(xiàng)任務(wù)分解、4種類別推進(jìn)、5年完成改造”,力爭完成納入計(jì)劃的城市更新改造項(xiàng)目。本輪城市更新改造行動(dòng)計(jì)劃,既是對城中村、舊小區(qū)、舊廠區(qū)群眾居住條件改善的一次大攻堅(jiān),也是改善和提升昆明城市形象的一次大契機(jī),更是昆明城市高質(zhì)量發(fā)展的一次大跨越。
3 “嚴(yán)”字強(qiáng)監(jiān)管
房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),一些問題及不足也暴露出來。為加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風(fēng)險(xiǎn),去年12月1日昆明市出臺《加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知(試行)》,對昆明市主城中心區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目,其預(yù)售資金的收存、支出、使用均進(jìn)行監(jiān)督管理。在項(xiàng)目完成之前,資金只能用于支付項(xiàng)目的工程款、建筑材料、輔助設(shè)施等款項(xiàng)、法定稅費(fèi)和到期銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以從預(yù)售資金中提取5%,用于支付辦公和管理費(fèi)用。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)行政府全程監(jiān)管、?？顚Ｓ迷瓌t,最重要的作用是能夠有效預(yù)防開發(fā)商卷款跑路的行為。對于購房者而言,這份《通知》相當(dāng)于為買房加上一把安全鎖。
房地產(chǎn)中介,是全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一面鏡子。為規(guī)范房地產(chǎn)中介管理,昆明市積極開展房地產(chǎn)中介行業(yè)亂象專項(xiàng)整治,出臺配套政策,健全行業(yè)管理制度,規(guī)范中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為和從業(yè)人員服務(wù)活動(dòng)。健全全市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用體系,通過建立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用檔案,利用信用評級、“紅黑榜”等方式,規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為,提升從業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平。
2020年12月16日下午,昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會宣布了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信系統(tǒng)——2020年度三星級、四星級單位名單,并頒發(fā)了星級公示牌。全市共有32家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得行業(yè)誠信評價(jià)系統(tǒng)三星及三星級以上評價(jià)。其中,四星級有9家,三星級有22家。
在為各星級企業(yè)頒發(fā)的星級公示牌上,增加了二維碼。市民只要掃碼,就可以進(jìn)入“昆明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信系統(tǒng)”,了解到企業(yè)的登記信息,包括違規(guī)通報(bào)、表彰通報(bào)、下屬機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人名單、交易紀(jì)錄等內(nèi)容,查看企業(yè)的誠信檔案。
專家視角
昆明理工大學(xué)副教授、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈研究中心主任鄧曉盈:
因城施策精準(zhǔn)調(diào)穩(wěn)市場
“2020年是昆明房地產(chǎn)市場格外艱難的一年,隨著國家‘新基建’政策的提出,在‘房子是用來住,不是用來炒’的總基調(diào)指導(dǎo)下,昆明因城施策,推出樓市救市政策和調(diào)控政策,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,表現(xiàn)亦超預(yù)期?！崩ッ骼砉ご髮W(xué)副教授、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈研究中心主任鄧曉盈認(rèn)為,去年疫情突襲下的昆明房地產(chǎn)市場調(diào)控緊抓不松,展現(xiàn)出了強(qiáng)大的防險(xiǎn)能力、抗壓韌性和發(fā)展活力。
“我們看到,疫情沖擊之下,昆明相繼出臺的兩大救市政策和兩大調(diào)控政策更顯靈活。上半年從土地出讓款、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、公積金貸款、工期調(diào)整等多方面減輕了房企負(fù)擔(dān),從下調(diào)房貸利率,緩解了購房者壓力,推動(dòng)了房地產(chǎn)市場復(fù)工復(fù)業(yè);下半年‘三道紅線’成為融資監(jiān)管的分水嶺,收緊對房企預(yù)售資金的監(jiān)管,保證了建設(shè)資金鏈,規(guī)范了房地產(chǎn)市場,促進(jìn)了樓市平穩(wěn)發(fā)展,房企紛紛將發(fā)展目標(biāo)由規(guī)模增長轉(zhuǎn)為有質(zhì)量的增長?！编嚂杂硎?政策下的昆明房地產(chǎn)市場在短痛后持續(xù)復(fù)蘇轉(zhuǎn)變,主要體現(xiàn)在上半年樓市開啟了全面的線上營銷,下半年則恢復(fù)了停止4年的房交會并升級為住博會,內(nèi)涵和外延均做了相應(yīng)的延伸。
面對2020年新的經(jīng)濟(jì)社會形式,行業(yè)發(fā)展動(dòng)向和市場要求,鄧曉盈還提到代表房企投資布局更傾向于有多元支撐的高能級城市和產(chǎn)品?！叭ツ暌詠?全球化競爭逐漸成市場主流,昆明房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目營銷時(shí),特別強(qiáng)調(diào)云南在‘一帶一路’及RCEP中的作用,特別強(qiáng)調(diào)昆明在國家自由貿(mào)易區(qū)和滇中新區(qū)的地位;其次,昆明房地產(chǎn)產(chǎn)品絕大部分跟文旅、康養(yǎng)、軌道物業(yè)緊密結(jié)合,改善需求加速人們對美好生活環(huán)境關(guān)注度的提高;因疫情原因,去年房地產(chǎn)市場以本省為主、外地為輔,本省中改善型和理智型客戶對產(chǎn)品提出更多要求,升級轉(zhuǎn)型步伐不斷加快;房企在政策的刺激下,已步入提升自有資金實(shí)力及專業(yè)產(chǎn)品打造能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、同行業(yè)競爭能力、市場影響力、聯(lián)合項(xiàng)目發(fā)展能力等方面的競爭整合格局中?！?/p>
“總體來說,2020年整個(gè)社會聯(lián)動(dòng)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。政府積極發(fā)揮計(jì)劃引導(dǎo)作用,房地產(chǎn)市場更有指向性、更具開放性,不少房企在逆襲中尋求自我突破,消費(fèi)者與房企產(chǎn)品逐漸高度吻合,最終交出一份上佳成績單?！编嚂杂詈蟊硎?。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融研究中心主任周大研:
昆明樓市從“需求時(shí)代”
進(jìn)階“品質(zhì)時(shí)代”
展望2021年昆明樓市,云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融研究中心主任周大研認(rèn)為,在產(chǎn)品方面,三房仍是主力,購房成本或?qū)⒃偬岣?小區(qū)內(nèi)部環(huán)境打造將是產(chǎn)品力升級要素。具體來看,周大研預(yù)測剛需和剛改仍然是今年昆明市場的購房主力,80平方米至120平方米面積段也將是穩(wěn)定的銷售主力。
“消費(fèi)者經(jīng)歷了疫情,想要住好房子,比如面積更大、綠化更高、密度更低,還有很多社區(qū)服務(wù)的想法會更強(qiáng)烈。于是,‘綠色’與‘科技’成為當(dāng)下房產(chǎn)圈流行的話題,住房消費(fèi)升級也按下了快進(jìn)鍵?！敝艽笱斜硎?如今房地產(chǎn)迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型升級風(fēng)口,房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也正在由偏重速度規(guī)模向注重效益進(jìn)行轉(zhuǎn)變。伴隨可持續(xù)發(fā)展理念的普及,房地產(chǎn)企業(yè)自主探究環(huán)保效益提升和綠色發(fā)展的能動(dòng)性增強(qiáng)。
周大研強(qiáng)調(diào):“房子終究要回歸住的本性,高品質(zhì)住宅一定是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向?！钡瑫r(shí)也指出,目前“高級”的住宅項(xiàng)目,在整個(gè)市場中還相對“小眾”,購房者的接受程度還有待進(jìn)一步提升,未來還需要開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)型升級,推出更多高品質(zhì)產(chǎn)品,滿足多種購房需求。
周大研認(rèn)為,居住需求的升級能推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)的提升,在當(dāng)下整體市場平穩(wěn)的情況下,不少房企著眼于產(chǎn)品品質(zhì)的提升,不是在競爭紅海里拼價(jià)格,而是拼“氣質(zhì)”。
“當(dāng)下的購房者愈加理性,特別是進(jìn)入后疫情時(shí)代,市場越來越成熟,價(jià)格戰(zhàn)之外,購房者更看重高品質(zhì)的產(chǎn)品?！睆摹坝凶〉摹钡健白〉煤谩?房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)逐漸切換到產(chǎn)品和服務(wù)方面。周大研建議房企要加快適應(yīng)居住升級的需求,提升住宅產(chǎn)品的品質(zhì)。（昆明日報(bào) 記者吳勁松 何文靜 甄燕）
