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4月13日,昆明市政府常務(wù)會議召開。會議審議并原則通過了《昆明市農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法(修訂)》(以下簡稱《辦法》),將昆明市行政區(qū)域內(nèi)集體土地上新建、重建、擴建、改建農(nóng)村村民住宅及其監(jiān)督管理納入調(diào)整范圍。
村民住宅其實就是自建房,泛指擁有自有土地的個人,自己組織和雇傭他人施工建造的房屋或建筑就是自建房。對于這個《辦法》中的相應(yīng)規(guī)定該如何理解呢?一起來看看。
原文:《辦法》明確了3種建房形式,即:村民個人建房、統(tǒng)一建房以及農(nóng)村村民自愿選擇的其他建房形式。
解讀:為了規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)和管理,提高農(nóng)村住房建設(shè)水平,保證農(nóng)村住房建設(shè)選址安全和工程質(zhì)量,云南省出臺《云南省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》,自2011年1月1日起實施。
對于申請建房條件,有如下幾類:同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結(jié)婚年齡要求分戶的;原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失或損壞,進行災(zāi)后恢復重建的,因受地質(zhì)災(zāi)害威脅或不適宜居住等原因需要易地搬遷新建的;屬危舊住房需要拆除重建的;原有宅基地因工程建設(shè)、城市發(fā)展等被征收、征用需要易地新建的;按照規(guī)劃調(diào)整宅基地,需要易地新建的;現(xiàn)有宅基地面積不足當?shù)匾?guī)定面積標準80%,需要在原址改建、擴建或者易地新建的。
原文:《辦法》明確,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民宅基地用地面積在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),人均占地最高不得超過20平方米,一戶最多不得超過100平方米;城市規(guī)劃區(qū)外,人均占地最高不得超過30平方米,一戶最多不得超過150平方米。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外地區(qū)的農(nóng)村村民個人建房,住宅樓層不超過4層,建筑高度和層高不得超過規(guī)劃批準的高度,建筑面積不超過300平方米。
解讀:2019年2月,住建部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展農(nóng)村住房建設(shè)試點工作的通知》,規(guī)定了農(nóng)村住房建設(shè)改革的一些目標,但其中未對住房層數(shù)和面積做出限定。
比較相關(guān)的是住建部2011年印發(fā)的《農(nóng)村住房建設(shè)技術(shù)政策(試行)》中明確:為滿足村民們的不同建房需求,農(nóng)村自建房要堅持有利生產(chǎn),方便生活的原則,因此可采用垂直和水平分戶兩種基本的設(shè)計布局方案:垂直分戶(2-3層),適用于從事農(nóng)業(yè)和發(fā)展庭院經(jīng)濟的村戶;水平分戶(4-5層),適用于部分脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的村戶。住房層高一般宜在2.6～3.0米之間,其中底層層高可酌情增加,但一般不超過3.3米。
最具延續(xù)性的是2015年印發(fā)的《昆明市集體土地上房屋拆遷補償安置指導意見》。當中指出,宅基地上房屋的面積,以國土部門核準的或者具有完整宅基地批準手續(xù)載明的面積為基底面積,以其基底面積為標準計算至4層。計算后,根據(jù)建筑面積不超過300平方米、建蓋樓層不超過4層的原則進行認定。
分為以下幾種情況:樓層達到4層、面積超過300平方米的,按300平方米計算;樓層達到4層、面積未超過300平方米的,按4層以下的實際面積計算;樓層未達到4層、面積超過300平方米的,按300平方米計算;樓層未達到4層、面積未超過300平方米的,按實際面積計算。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此類規(guī)定具有非常好的規(guī)范效應(yīng)。農(nóng)村住房的建設(shè)要發(fā)展好,就需要嚴管土地和嚴管住宅建設(shè),防范過多占用土地和形成各類違法建筑。明確不能超過4層和不能超過300平方米,其實也是為了防范無序建房的現(xiàn)象。這有助于節(jié)約土地和科學規(guī)劃,否則農(nóng)村建房無序發(fā)展,導致其和城鄉(xiāng)規(guī)劃等嚴重不協(xié)調(diào),最終引起各類風險。類似規(guī)范也是提前打預防針,尤其是對于昆明近郊區(qū)的部分建房有很好的約束性。
原文:農(nóng)村村民住宅通過驗收的,可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。
解讀:農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記,相當于給宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋頒發(fā)一個“身份證”,為您今后辦理分家析產(chǎn)、繼承、抵押、糾紛調(diào)處等提供法律依據(jù)和產(chǎn)權(quán)保護。為維護您的合法利益,政府組織研發(fā)了“云宅調(diào)”(即“云南省農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記”)微信小程序,用于采集農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地信息,具體為:土地信息(宗地坐落、宗地院落中心點、 宗地四至,宗地面積、發(fā)證信息等)、房屋信息(建筑面積、建房年代、樓層、房屋結(jié)構(gòu)等)、權(quán)利人信息(權(quán)利人名稱、身份證號碼、聯(lián)系電話,家庭成員姓名、與戶主關(guān)系、身份證號碼等)、 權(quán)屬來源資料(用地批準資料、土地證書、房屋證書、規(guī)劃審批資料等)。
此外,2020年1月6日,云南省自然資源廳印發(fā)《云南省農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證指導意見》(以下簡稱《指導意見》),以做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證權(quán)屬確認,妥善解決歷史遺留問題。當中指出,小產(chǎn)權(quán)房、土地權(quán)屬爭議未解決的,除繼承外,一戶村民擁有一宗以上的宅基地且占用面積合計超過當?shù)匾?guī)定面積標準的部分等情況不確權(quán)登記發(fā)證。
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昆明公積金可提取建設(shè)農(nóng)村村民住宅
在昆明市住房公積金的提取用途中,有新建住房一項。春城晚報-開屏新聞記者4月14日致電該中心獲悉,提取公積金用于農(nóng)村自建房需滿足公積金繳存地在昆明,自建房在昆明行政區(qū)域內(nèi),建房人也為公積金繳存職工本人;在昆明以家庭為單位無未結(jié)清貸款。如果符合條件,審核也通過,即可提取。新建住房累計提取住房公積金金額不超過提取人提供的購買材料的明細發(fā)票金額或者施工決算表金額。
具體辦理需提交:職工本人有效身份證原件、公積金繳存銀行開設(shè)的一類儲蓄卡,提取業(yè)務(wù)承諾書(官網(wǎng)可下載),房屋所在地的國土和規(guī)劃部門分別批準新建的文件,購買材料的明細發(fā)票或施工決算表,以首次申請時提供的為準。
據(jù)悉,4月1日,昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了2020年年度報告,其中顯示:提取公積金用于建造、翻建、大修自住住房的占比為0%。
