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昆明建設路一套85平方米的法拍房（位于1樓）起拍價144萬元，預付20萬元押金。消息一出，引來眾多看房者，因為周邊同等的房子基本都要200萬元左右，50多萬元的差價十分誘人。記者了解到，盡管這套房子拍下后要一次性付清，但仍受很多人的青睞，最后以165萬元拍出。
談起法拍房，很多人想到的就是便宜。沒錯，便宜是法拍房對于購房者最大的誘惑，但高性價比下也存在風險。
哪種房子會成為法拍房
法拍房，簡單理解就是法院強制拍賣的房產。一般而言，發(fā)生以下幾種情況，房產會成為法拍房：
●還不起商業(yè)貸款
購房人向銀行貸款購房，不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行會向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押房子進行拍賣，變現(xiàn)償還貸款。
●民間借貸糾紛
比如張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款。根據《擔保法》規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產，只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產來還款。
●司法沒收房屋
刑事案件中常有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，可依法進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。
●無主財產
這個很容易理解，就是無人認領的房產，也可以進行拍賣，但現(xiàn)實生活中很少。
以上幾種情況基本概括了法拍房流入市場的原因。一般情況下，業(yè)主無力履行按揭合約，也無法清償債務，債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，業(yè)主的房子就會被拿來拍賣償還債務。根據法院的相關規(guī)定：第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%；其次，參與拍賣的住宅大部分是有70年產權的住宅，買后可以落戶，有一些還可以申請貸款按揭，滿足剛需客的基本需求。而且房源為現(xiàn)房，周邊配套成熟。
便宜背后隱藏四大風險
對于法拍房，很多消費者會心存疑慮。“風險有點大，而且一般需要一次性付款，不太會考慮?！焙闻扛嬖V記者，通過拍賣，確實能低價買到好房子，但法院只負責拍賣，并不負責交接和清房。因此，拍到手后可能會存在四大風險：
其一，原房主的身份風險。法拍房基本是由于債務人無法償債而被拍賣的房產，如果原房主人品可靠，只是暫時資金周轉不靈，那還比較省心。但是，目前我國民間借貸無法通過國家機構查詢，如果原房主因債務問題跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能會遭遇其他債權人的追討，萬一碰到不講理的人會很麻煩。一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。云南凌云律師事務所合伙人方麗君告訴記者，法拍房產權是否清晰很重要，一定要弄清楚是否有他人與產權人簽訂過合同但沒有去房管局登記備案，以防在購得過程中被對方提出執(zhí)行異議。購置法拍房時，還要注意是否存在貸款，如果有，買方是否能夠支付。
其二，不能落戶的風險。很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認書、執(zhí)行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給買房人，買房人就拿到了房屋的產權。但如果原房主不愿遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那么就存在沒法落戶的可能，而不能落戶則意味著子女就學等問題沒法解決。
其三，無法馬上入住的風險。如果存在租賃在前、抵押在后的情況，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。生活中就有原房主故意把租賃合同的時效簽得很長，10年，甚至20年。如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，由于承租人的存在，自己無法入住。甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣后，突然又冒出租賃合同或者有人在里面居住不肯騰房。一般情況下，執(zhí)行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理。
其四，補繳費用的風險。云南泊江律師事務所律師、稅務師事務所主任高偉告訴記者，法拍房過戶的時候會產生大量的稅費，比如契稅、個人所得稅。一般法院會出具相關文件材料，可以辦理免交增值稅。如果法院無法出具材料，購房者可能需要承擔較高的稅費，導致最后成交價高于市場價。理論上，這些稅費應該由買賣雙方各負擔一部分，但在實際交易中基本上由買方支付。因此，購買法拍房一定要提前到現(xiàn)場實地考察，了解拍賣房是否有拖欠物業(yè)費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住，物業(yè)費、水電氣費等拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。如果房屋破壞狀況較嚴重，未來可能還需要大量的維修費用。再者，查清是否抵押，法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房后續(xù)的所有費用均由購買者承擔。如果有抵押，一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務償還風險。此外，法拍房也面臨著不能貸款的風險，法院要求拍賣所得房款要在一定期限內交足，不允許貸款。因此，購買者要充分估計購房款、拍賣手續(xù)費以及稅費負擔等情況。
入手前務必仔細調查了解
記者從新亞地產了解到，法拍房雖然拍賣時的價格會比較便宜，但房產中介很少碰，“因為交易程序復雜，涉及貸款、抵押等諸多問題，實際從中介手里出手的法拍房不多?！毙聛喌禺a嚴經理表示，將近90%的法拍房無法辦理貸款，必須一次性付清，一般只有手頭資金充裕的客戶才會入手。
嚴經理認為，法拍房不是不能買，只是在買的時候要做好各種充分準備。首先，可以通過法院網址全方位了解所拍房屋的信息，一般相關網頁上可以查詢與該套房產有關的判決信息，里面展示了房子位置、周邊情況、價格等，還有房產證號；之后，通過證號可以到房管部門查詢該套房產能否正常過戶和稅費情況等；其次，現(xiàn)場實地考察房屋情況，畢竟網上公布的信息是有限的。大部分情況下，競買人是不能直接接觸到原房主的，可以通過網上公布的聯(lián)系方式聯(lián)系受理此案的法官，表明看房意愿，一般法院會委派一名工作人員帶意向競買人集中看房。在實地考察中，如果房子里住的是原房主，正好可以向其了解一下房子拍賣的原因，以及名下有沒有落了小孩戶口。在小區(qū)里碰到同樓鄰居，也可以主動打聽一下房屋相關情況。另外，可以去一趟物業(yè)管理處，看看該房子有沒有拖欠費用等情況。總之，在看房過程中要詳細了解清楚房產的租賃、裝修等情況。和二手房一樣，法拍房所見即所得，實地調查了解一遍就基本能判定這個房子能不能入手。
總之，無論是新房、二手房、經適房還是法拍房，都不能光圖便宜。所有的房子都一樣，升值或是居住都要考慮未來的生活，相關的配套是否具備，價格是否真的有優(yōu)勢。（春城晚報 記者阿芳 實習生夏夢雨）
