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住宅專項維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金，它被稱為建筑物的“養(yǎng)老保險”。目前，隨著大批住宅使用年限增加，小區(qū)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備老化，住宅專項維修資金的使用逐漸進(jìn)入高峰期，關(guān)于這筆“養(yǎng)老保險”的糾紛也日漸增加。
公用設(shè)施老舊亟待修繕
維修資金不知所蹤
2005年，五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)建成，890余戶業(yè)主陸續(xù)接到新房。在交付房屋時，開發(fā)商向購房者代收了住房專項維修資金。隨著時間的推移，該小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備日益老化，需要進(jìn)行維護(hù)、修繕，業(yè)主們遂向住建部門申請動用住房專項維修資金，卻被住建部門告知，該小區(qū)的開發(fā)商根本沒有向住建部門移交過該筆款項。
業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商私自截留代收的住房專項維修資金，因此小區(qū)設(shè)備修繕費(fèi)用應(yīng)該由開發(fā)商支付。與開發(fā)商多次交涉未果后，小區(qū)業(yè)主委員會將開發(fā)商告上了法庭。這起案件由此成為昆明市首例小區(qū)業(yè)主委員會起訴開發(fā)商要求繳存住房專項維修資金的案件。
可以代收無權(quán)處置
開發(fā)商被判令還錢
庭審中，該小區(qū)開發(fā)商承認(rèn)，確實未向住建部門移交過代收的住房專項維修資金。但開發(fā)商提出，代收的住房專項維修資金早已用于小區(qū)公共部分及設(shè)施的維護(hù)、修繕。此外，還有一部分用于墊付小區(qū)水電費(fèi)，這些費(fèi)用加起來遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了代收的維修資金，因此不應(yīng)再就此付費(fèi)。該開發(fā)商還認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會無權(quán)提起本案訴訟。
五華法院認(rèn)為，業(yè)主繳存的住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。作為開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商向業(yè)主收取的住宅專項維修資金屬代收性質(zhì)，并不享有占有、使用的權(quán)利。開發(fā)商代收費(fèi)用后未按規(guī)定及時向房地產(chǎn)管理部門移交，這一行為違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
對于開發(fā)商“住宅專項維修資金已用于小區(qū)共有部分的維修、改造，且應(yīng)對墊付電費(fèi)進(jìn)行抵扣”的意見，法院認(rèn)為，電費(fèi)并不包含在維修資金的使用范圍之內(nèi)，且開發(fā)商使用該筆費(fèi)用時未經(jīng)過相應(yīng)的報批、業(yè)主討論程序。此外，小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，且在相關(guān)主管部門進(jìn)行過備案登記，故金域蘭灣小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)就住宅維修資金事項提起訴訟，為本案適格原告。
綜上，五華法院判令由開發(fā)商返還相應(yīng)費(fèi)用。鑒于小區(qū)業(yè)委會尚未開設(shè)獨(dú)立資金賬戶，其同意將住宅專項維修資金繳存至五華區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開立的專戶，五華區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局亦有代收、監(jiān)督、管理住宅專項維修資金的職能，經(jīng)與五華區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局協(xié)調(diào)，法院判令由開發(fā)商將其代收的4366761元住宅專項維修資金限期繳納至五華區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開立的專戶內(nèi)。該案宣判后，開發(fā)商提起上訴，昆明市中級人民法院維持了一審判決。（昆明日報 記者辛亞潔 通訊員吳慧 趙松華）
