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從中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)查詢顯示,從2017年1月—2021年7月,連續(xù)5年,昆明同徽物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“同徽物業(yè)”)共計有19條失信記錄。同期,該公司法定代表人及主要股東也“擁有”失信記錄至少10條,成為名副其實的“老賴”。
同徽物業(yè)法定代表人李奕瑤失信被執(zhí)行情況匯總
但就是這樣一家物管公司,仍管理著有1015戶、總建筑面積達103878.73平方米的小區(qū),即位于昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處日新社區(qū)的五大洲點睛茗苑小區(qū)(以下簡稱“點睛茗苑小區(qū)”)。
3月16日,點睛茗苑小區(qū)住戶向記者反映:小區(qū)物業(yè)管理都成“老賴”了卻賴著不走,究竟該誰管?
住戶:“收費是物管唯一服務(wù)”
3月以來,昆明處于疫情防控關(guān)鍵時刻。然而3月18日11:00許,記者來到點睛茗苑小區(qū),既不用實名登記更無測體溫環(huán)節(jié),就能輕松進入小區(qū)。不過,記者仍向門衛(wèi)展示綠碼后才進入小區(qū)。在廣場位置,記者剛表明采訪意圖,在周圍散步、帶小孩的小區(qū)住戶紛紛訴說點睛茗苑小區(qū)近年來管理的沒落。
破損的小區(qū)宣傳欄
“從2009年這個小區(qū)建成,我住到現(xiàn)在了?！奔易?5棟的張大爺說,這個小區(qū)栽種了多少棵紫李樹他都清楚。2015年前,小區(qū)管理還挺好的,后來一年比一年差,基本處于無人管理狀態(tài)。現(xiàn)在綠化樹逐漸減少,凍死、枯萎的就砍掉,也不補種。
家住6棟的蘇阿姨指著廣場中央的噴泉和一個水溝說道,這些地方每年都發(fā)生多起小孩掉進水池、水溝的事,多次向物管反映加裝安全防護設(shè)施,都是口頭答應(yīng)好,回頭不落實,至今還是老樣子。一個不愿具名的小區(qū)住戶說,由于小區(qū)安防措施不到位,包括入戶登記缺失、單元門禁系統(tǒng)損壞等原因,小區(qū)已屢次發(fā)生盜竊案件。
就在小區(qū)住戶普遍認為物業(yè)管理不到位等情況時,同徽物業(yè)還單方面將物管費由0.8元/平方米上調(diào)至1元/平方米,引發(fā)住戶不滿?！艾F(xiàn)在物管唯一的服務(wù)就是收費……”多名住戶說。
業(yè)委會:老物業(yè)拒不退出
面對管理上的缺位,2021年6月,點睛茗苑小區(qū)業(yè)主依法依規(guī)召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并獲得轄區(qū)住建部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、轄區(qū)派出所等部門備案申報同意批復(fù),順利選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(首次) 。同年11月,業(yè)委會按工作流程,通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并委托第三方組織召開評標會議,共有8家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與,包括同徽物業(yè),但其未在投標期內(nèi)提交有效投標文件。
經(jīng)投標、開標、公示流程后,2月22日,點睛名苑小區(qū)業(yè)委會與昆明承新物業(yè)簽訂合同,要求同徽物業(yè)于3月1日前進行全面交接,并限期離場。但同徽物業(yè)不同意離場。
無防護措施的小區(qū)水溝、水池
2月26日,同徽物業(yè)發(fā)布聲明稱:業(yè)委會成立缺乏合法性,不認可新物業(yè)公司,并將繼續(xù)為業(yè)主提供服務(wù)。3月22日,記者致電同徽物業(yè)辦公室,一位李姓工作人員告知記者:隨后會有公司負責(zé)人回撥電話接受采訪,但截至記者發(fā)稿時仍未接到電話。其間,小區(qū)住戶向記者提供了物業(yè)管理張姓經(jīng)理的手機號碼,但對方卻告訴記者,其不負責(zé)點睛茗苑小區(qū)的物業(yè)管理。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》《昆明市物業(yè)管理辦法》及2021年7月發(fā)布的《昆明市物業(yè)管理條例(草案)》明確,業(yè)主可自行管理物業(yè),也可以委托他人管理。業(yè)主大會有選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實服務(wù)的權(quán)利。由此,點睛名苑小區(qū)業(yè)委會在2月28日再次發(fā)布業(yè)主告知書:由于同徽物業(yè)多次拒絕退場,且不配合進行物業(yè)交接手續(xù),將采取法律途徑維護業(yè)主權(quán)益。
疑惑:對“老賴”能否一票否決?
點睛名苑小區(qū)多位住戶表示疑惑:同徽物業(yè)及其公司主要股東有那么多條失信以及法律風(fēng)險提示,為何企業(yè)依然能正常開辦?對這樣的“老賴”能否一票否決?
對此,云南睿信律師事務(wù)所滕琳律師進行了詳細解答。她說,在市場監(jiān)管機構(gòu)尚未注銷或者吊銷其主體資格之前,法律沒有禁止其繼續(xù)進行民事行為的資格。也就是說,失信被執(zhí)行的物業(yè)公司沒有被市場監(jiān)管機構(gòu)注銷,其仍具有物業(yè)管理資格。因此,小區(qū)業(yè)委會更換物業(yè)公司是正常且有意義的業(yè)主自救行為。同時,依法依規(guī)解聘原物業(yè)公司以及聘請新的物業(yè)公司產(chǎn)生的結(jié)果,是受法律保護的。全體業(yè)主有權(quán)收回本屬于業(yè)主委托物業(yè)公司進行管理的所有公共財產(chǎn)。
小區(qū)中已枯死的樹木
更重要的是,如果因原物業(yè)公司拒絕退場造成新物業(yè)公司無法進場實際管理時,需及時向社區(qū)及主管部門反映,向當?shù)胤课菪姓鞴懿块T提出責(zé)令限期撤出的申請。同時,向人民法院提起訴訟,要求法院判決原物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止,且請求法律強制原物業(yè)公司退場移交。生效判決之后,執(zhí)行機構(gòu)采取司法強制手段,包括對其公司進行罰款、對其法定代表人或者控制股東進行司法拘留等強有力手段,便于新物業(yè)公司有合法合理途徑順利入場管理,交接順利小區(qū)平穩(wěn)過渡。（昆明日報 全媒體首席記者廖興陽）
