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“宣傳上說得多好，我們沖著有軌道交通和醫(yī)院才買了房子，交房前又通知延期，我這才發(fā)現(xiàn)輕軌根本還沒有批復(fù)?！苯眨琅磕弥麄鞑牧?、購房合同找到春城晚報(bào)-開屏新聞?dòng)浾撸V說了自己的煩心事兒。
宣傳的輕軌，三甲醫(yī)院在哪？
2019年，岳女士在中介推薦下拿到了一張嵩明半山云府項(xiàng)目的宣傳單，開發(fā)商為嵩明御寶天晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中，宣傳頁這樣寫道：立體交通網(wǎng)，融入昆明半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，具體介紹為“嵩昆大道、杭瑞高速快速通達(dá)昆明主城區(qū)與長水國際機(jī)場，距離機(jī)場僅10分鐘車程，同時(shí)，隨著嵩明高鐵站的投入使用與輕軌6號線、9號線的規(guī)劃落定，讓項(xiàng)目完整融入昆明半小時(shí)城市圈內(nèi)?！?/p>
她還看到網(wǎng)上眾多關(guān)于該項(xiàng)目的宣傳資料，都提到項(xiàng)目位于空港新區(qū)軍長路與嵩哨路交會(huì)處，依托滇中新區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢，交通形成1港1高鐵2軌道3高速4干道的立體模式，無論是市內(nèi)、省內(nèi)、國內(nèi)還是國際出行，都具有高度的通達(dá)性。
這些條件讓岳女士非常滿意，2019年8月31日，她與丈夫花費(fèi)百萬元購買了該項(xiàng)目的房子。她想，她和老伴已經(jīng)年滿80，未來這里的環(huán)境好、交通好、有醫(yī)院，是個(gè)安享晚年的好去處。
此后，直到接到延期交房的通知，岳女士才第一次去到了小區(qū)建設(shè)現(xiàn)場，然后萌生了退房的想法。
2021年11月28日，業(yè)主岳女士接到了開發(fā)商的延期交房通知稱“目前項(xiàng)目仍然全面施工中，外立面及內(nèi)部道路即將完工，景觀綠化已經(jīng)進(jìn)場，首批次交房樓棟已經(jīng)進(jìn)入交房前尾聲……”看到此信息，岳女士于同年12月2日趕往項(xiàng)目地了解配套設(shè)施建設(shè)情況，發(fā)現(xiàn)“當(dāng)初承諾的6號線、9號線，三甲醫(yī)院等均沒有，也不知何時(shí)才能建設(shè)完成？”
鑒于現(xiàn)場建設(shè)情況和交通規(guī)劃沒有達(dá)到預(yù)期，岳女士多次聯(lián)系開發(fā)商要求退房，均被拖延、冷處理。
她認(rèn)為，交通條件和醫(yī)院是現(xiàn)實(shí)需要，當(dāng)初相關(guān)初期建設(shè)規(guī)劃發(fā)布以后，開發(fā)商就用軌道交通和醫(yī)院做宣傳，“可宣傳中說是‘規(guī)劃落定’，事實(shí)卻是沒有獲得批復(fù)。開發(fā)商既是虛假宣傳，又是不作為，沒有按照合同條款將交通變化告知業(yè)主?！?/p>
宣稱的軌道交通尚未得到批復(fù)
關(guān)于半山云府項(xiàng)目宣傳的交通配置，記者查詢多方資料發(fā)現(xiàn)，6號線主要是指6號線三期，目前各方表述基本為“積極推進(jìn)”；關(guān)于9號線，有網(wǎng)友數(shù)次通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板詢問9號線什么時(shí)候通車。昆明市交通運(yùn)輸局于2020年11月19日回復(fù)道：“鑒于9號線在昆明城市建設(shè)中的重要作用，根據(jù)市委、市政府工作要求，9號線建設(shè)規(guī)劃已報(bào)國家發(fā)展改革委進(jìn)行審批。截至目前，尚未獲得批復(fù)。由于9號線建設(shè)規(guī)劃未獲批復(fù)，9號線一期工程缺乏上位規(guī)劃依據(jù)，暫時(shí)無法開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等前期要件報(bào)批工作，該工程項(xiàng)目開工時(shí)間尚不確定，建設(shè)通車時(shí)間也無法確定?！敝两衲?月25日，昆明市交通運(yùn)輸局的回復(fù)依然是“截至目前，尚未獲得批復(fù)?！?/p>
其實(shí)，早在2020年9月，國家發(fā)展改革委就曾指出：昆明市需退出債務(wù)預(yù)警城市后，才能辦理將9號線納入建設(shè)規(guī)劃調(diào)整的請示文件。
也就是說，半山云府項(xiàng)目宣傳單頁里提到的“6號線、9號線的規(guī)劃落定”并不是落定，而是“積極推進(jìn)”和“尚未批復(fù)”。按照地鐵審批的一般流程，規(guī)劃是由地方政府上報(bào)，國家發(fā)展改革委進(jìn)行審批后，具體的路線和站點(diǎn)才能夠落定。
值得一提的是，不久前，昆明發(fā)改委發(fā)布了《昆明市2022年重點(diǎn)項(xiàng)目》計(jì)劃表，地鐵9號線、地鐵6號線三期也被列入了新開工項(xiàng)目名單，建設(shè)年限為2022-2026年；嵩明線、安寧線暫未定。這意味著，雖然地鐵9號線、6號線三期被列入了新開工項(xiàng)目名單，但依舊未得到批復(fù)，動(dòng)工和通車時(shí)間無法確定。
對于以上情況，記者多次撥打電話，但均未與半山云府項(xiàng)目取得聯(lián)系。此外，在房源平臺(tái)上，該項(xiàng)目的配套介紹已經(jīng)更改為“樓盤到市中心路程約35.06公里”。
法官說法
為了吸引購房者，一些開發(fā)商拿著尚在前期規(guī)劃中的地鐵線路作為賣點(diǎn)，承諾樓盤通地鐵，結(jié)果最終規(guī)劃生變，導(dǎo)致購房者高價(jià)買了房子，開發(fā)商卻無法兌現(xiàn)承諾。
尚在規(guī)劃中的地鐵線路
不能用于宣傳銷售樓盤
考慮到類似的宣傳炒作手段侵害了購房者權(quán)益，且極易引發(fā)糾紛，國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條明確規(guī)定：不得以規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。
昆明市西山區(qū)人民法院民三庭員額法官姚琳表示，岳女士的遭遇主要涉及的是商品房的銷售廣告和宣傳資料如何定性的問題。
目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，房地產(chǎn)開發(fā)商通常利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，作出對購買商品房特定事項(xiàng)的說明或者對商品房質(zhì)量的聲明、陳述。
這些說明和允諾，在多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商均拒絕寫進(jìn)合同條款中，但對購房合同的簽訂又有著巨大的影響，影響著購房人的心理，特別是公開出版的報(bào)紙、雜志以及國家管理的電視、廣播上發(fā)布的廣告，更是容易產(chǎn)生誘惑力。因此，如何界定房地產(chǎn)廣告中說明和允諾的法律責(zé)任，統(tǒng)一對這一類糾紛的法律適用尺度，也是法院在審判實(shí)踐中迫切需要解決的問題。
銷售廣告和宣傳資料
通常為要約邀請
姚琳解釋道，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約（是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示）邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
按照該條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料通常為要約邀請，不作為合同內(nèi)容。只有在符合法定的條件時(shí)，其才視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。在此情形下，若房地產(chǎn)開發(fā)商未兌現(xiàn)相應(yīng)的說明或者承諾的，其行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
但購房人是否可以據(jù)此主張解除商品房買賣合同，要求退房，還是要看房地產(chǎn)開發(fā)商的違約行為是否構(gòu)成根本違約（即，該違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)）。而房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施（包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施）所作的說明和允諾，是否可以認(rèn)定為要約，還是要根據(jù)個(gè)案的具體情況來進(jìn)行判定。
未訂入合同
不等于不承擔(dān)法律責(zé)任
雖然房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但并不等于房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意作出虛假宣傳。
《中華人民共和國廣告法》規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一)升值或者投資回報(bào)的承諾；（二）以項(xiàng)目達(dá)到某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；（三)違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；（四）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳?！比邕`反相應(yīng)的規(guī)定，會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰。
姚琳指出，需要說明的是，對于房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應(yīng)視為合同內(nèi)容，但不等于其不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此而造成購房人損失的，購房人可根據(jù)《民法典》或《合同法》相關(guān)規(guī)定，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)因締約過失的損害賠償責(zé)任。
同時(shí)，需要指出的是，所謂“過分的商業(yè)吹噓”是指有明顯的、故意的夸大其詞，作不真實(shí)的宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，對于一般性的宣傳，如在廣告中聲稱的“理想居所”“置業(yè)首選旺地”“升值潛力不可限量”等，由于沒有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)，容易為消費(fèi)者辨別，則屬于正常的商業(yè)吹噓，不構(gòu)成廣告許諾，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。（春城晚報(bào)-開屏新聞 記者孫江葒）
