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7月14日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于支持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）及《指導(dǎo)意見》政策解讀。文件細化了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的內(nèi)涵及適用范圍、加強規(guī)劃引導(dǎo)、保障土地供應(yīng)等方面內(nèi)容，促進昆明市加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，進一步保障實體經(jīng)濟空間、高效集約利用國土空間和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)要素配置。
容積率原則上不低于2.0
當(dāng)前，我市城鎮(zhèn)化率已在80%以上，但一方面，近年來工業(yè)增速明顯放緩，亟須大力保障實體經(jīng)濟空間促進再工業(yè)化，鼓勵發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，提升城市競爭力；另一方面，在建設(shè)區(qū)域性國際中心城市、國土空間管控集約精細化、滇池流域生態(tài)治理背景下，迫切需要實現(xiàn)滇池流域內(nèi)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地的集約高效利用。
《指導(dǎo)意見》不僅能為昆明市主城工業(yè)園區(qū)內(nèi)和工業(yè)園區(qū)外城區(qū)中，遺存的舊廠區(qū)、低效工業(yè)用地提供“工改創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)”的渠道，以便應(yīng)對“工改商、工改居”造成商業(yè)庫存多、實體經(jīng)濟疲軟和產(chǎn)業(yè)空心化等問題，還能提高產(chǎn)業(yè)配套功能比例，提升空間利用效率，實現(xiàn)產(chǎn)城融合；促進各產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，向高階段演化；滿足高階段的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境需求。
在范圍上，《指導(dǎo)意見》適用于五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)轄區(qū)范圍，和空港經(jīng)濟區(qū)管理范圍內(nèi)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地。
具體來看，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地指主要用于融合研發(fā)、設(shè)計、檢測等無污染生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及有關(guān)配套服務(wù)項目的工業(yè)用地，項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房。產(chǎn)業(yè)用房指直接用于項目生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計等功能用途的用房；配套用房指為滿足職住平衡、新型產(chǎn)業(yè)配套等需求，修建的食堂、小型商業(yè)、集體宿舍及員工倒班房等作為配套服務(wù)功能的用房。
根據(jù)《指導(dǎo)意見》，在引進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目時，應(yīng)結(jié)合昆明市產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)和布局結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間合理分布。應(yīng)聚焦于現(xiàn)狀存量工業(yè)用地的更新利用，鼓勵盤活存量，集中成片開發(fā)、集聚化發(fā)展和集約節(jié)約用地。
需要注意的是，屬地政府（管委會）應(yīng)結(jié)合各類專項規(guī)劃或有關(guān)研究，針對不同片區(qū)的實際情況，進一步研究和細化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的適用區(qū)域、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、管控要求和管控措施。除現(xiàn)狀存量工業(yè)用地更新利用外，五華區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地原則上布局于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。
在其他指標(biāo)上，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率原則上不低于2.0。此外，產(chǎn)業(yè)用房的地上建筑面積不小于總地上建筑面積的70%，配套用房的地上建筑面積不大于總地上建筑面積的30%。停車位按每100平方米地上建筑面積配建0.8個停車位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
土地價格采用“最優(yōu)惠”方式確定
《指導(dǎo)意見》明確，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，可采用先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)。鼓勵探索“標(biāo)準(zhǔn)地”的方式供應(yīng)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，對擬供應(yīng)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地開展環(huán)境影響評價、節(jié)能評估、安全風(fēng)險評估等前期評估工作。
對于土地使用年限，以租讓結(jié)合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時限不得超過5年，可以續(xù)簽租賃合同。出讓年限可彈性設(shè)定為10年—50年，租賃和出讓期限合計不得超過法定最高出讓年限。
在價格上，布局創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地主要目的是促進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保障實體經(jīng)濟空間、高效集約利用國土空間和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)要素配置，而不是從土地出讓金上獲得收益，因此土地價格在國家和省、市相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)業(yè)用房與配套用房比例，采用“最優(yōu)惠”的方式確定，同時考慮到各區(qū)、開發(fā)區(qū)的不同城市地段情況不一樣，土地價格不應(yīng)一刀切，因此只確定出讓起價，可根據(jù)地塊實際情況最終確定土地價格。
具體來看，將根據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地特征，建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)差別化地價管理制度，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地出讓起價按70%工業(yè)和30%商服用地的基準(zhǔn)地價與市場評估價兩者擇高確定。已供應(yīng)土地調(diào)整為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的，項目開發(fā)主體應(yīng)當(dāng)按用途調(diào)整后的土地評估結(jié)果補繳土地出讓金，如評估結(jié)果出現(xiàn)負(fù)值，政府不予退返土地出讓金。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)昆明市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收有關(guān)政策，按工業(yè)及其他用房建筑面積每平方米80元收取。
《指導(dǎo)意見》明確，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓。按照產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件通過達產(chǎn)考核的項目，經(jīng)屬地政府（管委會）批準(zhǔn)后，產(chǎn)業(yè)用房可按不超過項目范圍內(nèi)總地上建筑面積的50%分割轉(zhuǎn)讓，分割單元須按幢、按層確定。產(chǎn)業(yè)用房在市場上進行二次轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對一定比例的增值收益進行分成。具體為：完成首次轉(zhuǎn)讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益按100％的比例上繳；完成首次轉(zhuǎn)讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50％的比例上繳；完成首次轉(zhuǎn)讓登記屆滿5年的，增值收益按20%的比例上繳。（昆明日報 記者張怡）
