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1月3日，市政府官網(wǎng)發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，1月1日起施行。明確住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過(guò)程監(jiān)管，以保障資金?？顚Ｓ?，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。
一、監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)及范圍
（一）商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項(xiàng)目，在獲得預(yù)售許可證后至竣工驗(yàn)收備案前出售商品房，由購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的各種購(gòu)房款）。
（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過(guò)程監(jiān)管，以保障資金專款專用，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。
（三）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管工作，是五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、滇池度假區(qū)、滇中新區(qū)（官渡區(qū)范圍）商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管部門(mén)；陽(yáng)宗海風(fēng)景區(qū)、磨憨—磨丁合作區(qū)、呈貢區(qū)、安寧市、晉寧區(qū)、東川區(qū)、嵩明縣、尋甸縣、祿勸縣、宜良縣、石林縣的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)是管理范圍內(nèi)商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管部門(mén)）。
監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金的收存、支取、使用的日常管理和監(jiān)督檢查，并對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查處理；五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、滇池度假區(qū)、滇中新區(qū)的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局開(kāi)展管理范圍內(nèi)商品房預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管工作。
（四）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建設(shè)和維護(hù)昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)；不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、住房公積金管理部門(mén)、監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行負(fù)責(zé)建立與昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)端口相匹配的數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)即時(shí)傳輸。
（五）依據(jù)建房〔2022〕16號(hào)等有關(guān)規(guī)定，中國(guó)人民銀行昆明中心支行指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；云南銀保監(jiān)局對(duì)商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。
二、 監(jiān)管銀行的確定
（六）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)，每2年開(kāi)展一次公開(kāi)招標(biāo)，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄；負(fù)責(zé)將監(jiān)管銀行名錄在門(mén)戶網(wǎng)站上進(jìn)行公示，并向中國(guó)人民銀行昆明中心支行、云南銀保監(jiān)局進(jìn)行報(bào)備。未進(jìn)入或者已退出監(jiān)管銀行名錄的商業(yè)銀行，不能作為監(jiān)管銀行承接新的監(jiān)管業(yè)務(wù)。監(jiān)管銀行招標(biāo)應(yīng)綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)狀況及商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作評(píng)價(jià)等因素。
（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行，按照“一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則，開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行外觀標(biāo)記，標(biāo)記為“房地產(chǎn)預(yù)售資金”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得自行設(shè)置監(jiān)管賬戶共管方。
（八）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)所提交的商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)包含由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門(mén)和監(jiān)管銀行三方簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議采用市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的示范文本，協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金的收存和使用方式、監(jiān)管額度、用款計(jì)劃、違約責(zé)任等內(nèi)容。
三、 監(jiān)管賬戶的管理
（九）按照“一本《商品房預(yù)售許可證》對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶”的原則核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。證載信息中應(yīng)載明商品房預(yù)售項(xiàng)目、監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，并在市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站和昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)立公示牌，公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)督舉報(bào)電話等信息，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明監(jiān)管賬戶，并通過(guò)附件方式載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容。
（十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方可開(kāi)展商品房預(yù)售，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全額直接存入監(jiān)管賬戶，不得使用除監(jiān)管賬戶以外的其他賬戶收存預(yù)售資金。購(gòu)房人在繳納購(gòu)房款前應(yīng)當(dāng)核對(duì)監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶；住房公積金管理部門(mén)、按揭貸款銀行應(yīng)將購(gòu)房人的住房公積金貸款、個(gè)人住房按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。
（十一）商品房項(xiàng)目在預(yù)售過(guò)程中，原則上不得變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶。如確需變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶的，應(yīng)解除原三方監(jiān)管協(xié)議，簽訂新的三方監(jiān)管協(xié)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按程序辦理《商品房預(yù)售許可證》變更期間，須暫停商品房銷(xiāo)售和網(wǎng)簽備案，完成監(jiān)管賬戶資金劃轉(zhuǎn)，并書(shū)面告知住房公積金管理部門(mén)和按揭貸款銀行同步調(diào)整放款賬戶。
（十二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》起，至辦理房屋所有權(quán)首次登記結(jié)束。昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)接收到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)推送的房屋所有權(quán)首次登記信息后，將自動(dòng)解除對(duì)該項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
（十三）由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫(kù)。商品房項(xiàng)目核算監(jiān)管額度時(shí)，由昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)在造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫(kù)中隨機(jī)分配造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。監(jiān)管部門(mén)和監(jiān)管銀行聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付條件等因素，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度。在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20%，作為商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度。全裝修項(xiàng)目應(yīng)將裝修工程費(fèi)用計(jì)入監(jiān)管額度。
（十四）監(jiān)管額度核定后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑已接入昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的商業(yè)銀行所開(kāi)具的商品房預(yù)售資金現(xiàn)金保函（不可撤銷(xiāo)、見(jiàn)索即付），申請(qǐng)等額置換監(jiān)管額度資金；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行可將商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款存入監(jiān)管賬戶，申請(qǐng)等額置換監(jiān)管額度資金，納入預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)管理。
四、 監(jiān)管資金的使用
（十五）監(jiān)管額度內(nèi)的資金，只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。超出監(jiān)管額度以外的資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行提取使用，優(yōu)先用于商品房項(xiàng)目建設(shè)及償還項(xiàng)目貸款。
（十六）按照商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)的資金可釋放使用。七層以下（含七層）建筑，完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模墒褂帽O(jiān)管額度60%的資金；完成竣工驗(yàn)收備案的，可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權(quán)首次登記的，解除資金監(jiān)管。七層以上至十八層以下（含十八層）建筑，建至“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”的，可使用監(jiān)管額度45%的資金；完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模衫塾?jì)使用監(jiān)管額度65%的資金；完成竣工驗(yàn)收備案的，可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權(quán)首次登記的，解除資金監(jiān)管。十八層以上建筑，建至“建筑層數(shù)達(dá)三分之一且地面七層以上”可使用監(jiān)管額度40%的資金，建至“建筑層數(shù)達(dá)三分之二”可累計(jì)使用監(jiān)管額度55%的資金，完成主體結(jié)構(gòu)封頂可累計(jì)使用監(jiān)管額度70%的資金，完成竣工驗(yàn)收備案可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金，完成房屋所有權(quán)首次登記解除資金監(jiān)管。
（十七）商品房項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可結(jié)合用款需求，在昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出用款申請(qǐng)，并提交《商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表》、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度證明材料及影像資料，以及計(jì)劃支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等材料。受聘的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核定后，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成核實(shí)并出具意見(jiàn)。經(jīng)核實(shí)同意的，監(jiān)管銀行于1個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。監(jiān)管額度內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)支取超出部分的資金。
（十八）監(jiān)管賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款出現(xiàn)困難，存在引發(fā)社會(huì)矛盾風(fēng)險(xiǎn)隱患，確需使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費(fèi)用的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向項(xiàng)目所在地人民政府（管委會(huì)）申請(qǐng)并承諾限期補(bǔ)足監(jiān)管額度資金。經(jīng)屬地人民政府（管委會(huì)）同意，可依申請(qǐng)撥付使用。
（十九）項(xiàng)目存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)等重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金外無(wú)其他可用資金用于保交樓的，可依據(jù)政策申請(qǐng)使用凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金用于支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等建設(shè)所需資金。
（二十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理完成合同備案注銷(xiāo)手續(xù)，未使用過(guò)商品房預(yù)售資金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)申請(qǐng)退回已入賬的相應(yīng)購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)按照監(jiān)管部門(mén)審核結(jié)果在2個(gè)工作日內(nèi)撥付相應(yīng)購(gòu)房款；已使用過(guò)預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行退款。
五、 動(dòng)態(tài)監(jiān)管的要求
（二十一）監(jiān)管銀行加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金流向、流量的監(jiān)控，實(shí)時(shí)將監(jiān)管賬戶收支情況等信息推送至昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)確認(rèn)購(gòu)房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足額到賬后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可進(jìn)行網(wǎng)簽備案。本通知施行后新批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，購(gòu)房人可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案號(hào)查詢本人所購(gòu)預(yù)售商品房的購(gòu)房款入賬信息，以及該賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況。
（二十二）人民法院、公安等部門(mén)依法對(duì)監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，監(jiān)管銀行向有關(guān)部門(mén)提供商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議等文件，以說(shuō)明商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并在1個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面告知監(jiān)管部門(mén)。
六、 監(jiān)管工作的保障
（二十三）建立昆明市與中國(guó)人民銀行昆明中心支行、云南銀保監(jiān)局的商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作會(huì)商機(jī)制，市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融辦、自然資源規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)登記）、住房公積金管理、公安等部門(mén)以及監(jiān)管銀行共同參與、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)、及時(shí)研處預(yù)售資金監(jiān)管工作中的重大問(wèn)題。
（二十四）市、縣兩級(jí)有關(guān)部門(mén)應(yīng)配足商品房預(yù)售資金監(jiān)管力量，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化工作保障。監(jiān)管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管成效工作開(kāi)展檢查，對(duì)監(jiān)管銀行定期開(kāi)展工作評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照要求配合提供總包合同、材料購(gòu)銷(xiāo)合同、專項(xiàng)工程合同、發(fā)票等佐證材料，監(jiān)管銀行配合提供監(jiān)管賬戶銀行流水、監(jiān)管臺(tái)賬等相關(guān)材料。
（二十五）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)按季度向市人民政府報(bào)告全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況，抄送屬地人民政府（管委會(huì)），做好商品房項(xiàng)目日常監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防控工作。針對(duì)停建、緩建，已逾期交付或有逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的商品房項(xiàng)目，監(jiān)管部門(mén)可按程序聘請(qǐng)律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助對(duì)商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用等進(jìn)行專項(xiàng)審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)配合開(kāi)展盡職調(diào)查，相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入部門(mén)預(yù)算予以保障。
七、 違法違規(guī)行為的處罰
（二十六）在商品房預(yù)售資金日常監(jiān)管中，市、縣兩級(jí)有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法依規(guī)履職，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收存、支取、使用商品房預(yù)售資金，以及施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等單位協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金等情形的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)立即依法依規(guī)查處、責(zé)令限期整改，在完成整改前可暫停該項(xiàng)目商品房預(yù)（現(xiàn)）售審批、商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限和監(jiān)管賬戶資金支取，并視情節(jié)予以通報(bào)。
（二十七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售預(yù)售商品房的，不得由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代收預(yù)售資金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)代收預(yù)售資金的，由市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，由行政執(zhí)法部門(mén)依法依規(guī)予以行政處罰。
（二十八）監(jiān)管銀行應(yīng)嚴(yán)格履行監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)同意不得擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金；違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，由監(jiān)管部門(mén)通報(bào)金融管理部門(mén)查處，停止承接新的監(jiān)管業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的從監(jiān)管銀行名錄中移除，且2年內(nèi)不得參與監(jiān)管銀行投標(biāo)。
（二十九）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、監(jiān)管銀行等相關(guān)單位工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶款項(xiàng)監(jiān)管、劃撥中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究法律責(zé)任。發(fā)現(xiàn)違法犯罪線索應(yīng)及時(shí)按程序移送司法機(jī)關(guān)。
八、 本通知自2023年1月1日起施行,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
施行前取得預(yù)售許可并處于監(jiān)管中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本通知要求根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀核算監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金未達(dá)到監(jiān)管額度的須補(bǔ)繳，足額補(bǔ)繳前暫停資金的撥付。存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地人民政府（管委會(huì)）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障商品房項(xiàng)目交付。
政策解答
（一）監(jiān)管賬戶如何開(kāi)立？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》前，從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行開(kāi)立監(jiān)管賬戶。一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)開(kāi)設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，一個(gè)監(jiān)管賬戶只能用于一本預(yù)售許可證。
（二）預(yù)售資金監(jiān)管期限是什么？
預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開(kāi)始，至辦理房屋所有權(quán)首次登記結(jié)束。預(yù)售項(xiàng)目在取得竣工驗(yàn)收備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)將預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，監(jiān)管部門(mén)審核同意后，現(xiàn)售資金可不再進(jìn)行監(jiān)管，剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度資金待該本預(yù)售證中所有樓棟已具備辦理房屋所有權(quán)首次登記條件，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)均推送了可以辦理首次登記的信息后，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)自動(dòng)解除監(jiān)管。
（三）剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度指什么？
剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度=監(jiān)管額度*（1-已完成節(jié)點(diǎn)釋放比例）。
例如：有一商品房預(yù)售項(xiàng)目，共三棟建筑，每棟最高層數(shù)16層，該項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項(xiàng)目已建設(shè)至地上8層，達(dá)到“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”節(jié)點(diǎn)。剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度=1.2億元*（1-45%）=6600萬(wàn)元。
（四）為何將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%？
造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付條件等因素，核算出商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般為2-3年，考慮到物價(jià)及人工等費(fèi)用上漲、國(guó)家政策調(diào)整等不可預(yù)見(jiàn)因素，參考廈門(mén)、青島等城市相關(guān)規(guī)定，將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%。
（五）造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)如何選定？
為了提高監(jiān)管額度確定的效率，縮短工作時(shí)限，參照監(jiān)管銀行名錄的建立方式，由昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局綜合造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)資信狀況、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)水平及經(jīng)營(yíng)狀況等因素通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式建立造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫(kù)。商品房項(xiàng)目核算監(jiān)管額度時(shí)，由資金監(jiān)管系統(tǒng)在造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫(kù)中隨機(jī)分配造價(jià)咨詢公司。監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)共同簽訂服務(wù)合同，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)提供服務(wù)后，由監(jiān)管銀行支付相關(guān)費(fèi)用。
（六）如何釋放監(jiān)管額度內(nèi)資金？
監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用資金額度。
例如：有一商品房預(yù)售項(xiàng)目，共3棟建筑，每棟最高層數(shù)為16層，經(jīng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度為1億元。在該資金額度基礎(chǔ)上上浮20%后，該項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項(xiàng)目已建設(shè)至地上8層，達(dá)到“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”節(jié)點(diǎn)。申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金有以下三種情形：
1. 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了1.2億元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中可釋放5400萬(wàn)元資金（1.2億元*45%=5400萬(wàn)元）。5400萬(wàn)元是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限。
2. 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了7600萬(wàn)元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中超過(guò)剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度[1.2億元*（1-45%）=6600萬(wàn)元]的資金可釋放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用。這時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可釋放1000萬(wàn)元資金（7600萬(wàn)元-6600萬(wàn)元=1000萬(wàn)元）。1000萬(wàn)元是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限。
3. 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了5000萬(wàn)元資金，既未達(dá)到資金監(jiān)管額度又未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中無(wú)可釋放資金。
（七）如何申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)釋放資金？
當(dāng)監(jiān)管額度內(nèi)資金按節(jié)點(diǎn)比例釋放后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可結(jié)合用款需求通過(guò)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出申請(qǐng)，提交《商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表》、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度證明材料及影像資料，以及計(jì)劃支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等其他材料，受聘的造價(jià)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)核定后，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成核實(shí)并出具意見(jiàn)。監(jiān)管部門(mén)核實(shí)同意的，監(jiān)管銀行于1個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。
（八）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行如何使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸置換監(jiān)管額度內(nèi)資金？
監(jiān)管額度核定后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行可將本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款存入監(jiān)管賬戶，申請(qǐng)等額置換監(jiān)管額度，納入預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)管理。
例：1.某預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元，該項(xiàng)目獲得1.2億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將1.2億元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內(nèi)資金管理，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行提取使用；
2. 某預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元，該項(xiàng)目獲得9000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將9000萬(wàn)元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內(nèi)資金管理。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入加上已存入監(jiān)管賬戶的9000萬(wàn)元超過(guò)1.2億元的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行提取使用。
（九）購(gòu)房人如何確定繳款賬戶是否是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶？
為維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，購(gòu)房人在繳納購(gòu)房款前應(yīng)當(dāng)核對(duì)監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的繳款單所載明的收款賬號(hào)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供商品房預(yù)售許可證載明的監(jiān)管賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后再行繳款。購(gòu)房人也可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)（網(wǎng)址：https://www.kmhouse.org.cn/）查詢、核對(duì)監(jiān)管賬戶信息。
（十）《通知》實(shí)施后存量項(xiàng)目如何處理？
《通知》施行后還未終止資金監(jiān)管的項(xiàng)目，按照《通知》執(zhí)行。由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)剩余建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)需支付的資金進(jìn)行核定后，監(jiān)管部門(mén)按照120%確認(rèn)監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳或歸集足額后按《通知》相關(guān)規(guī)定提取使用。
在《通知》施行前調(diào)整為一級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目，可以采取兩種處理方式：一種是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為正常項(xiàng)目，按照正常項(xiàng)目管理規(guī)定，由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)剩余建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)需支付的資金進(jìn)行核定后，監(jiān)管部門(mén)按照120%確認(rèn)監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳或歸集足額后提取使用。另一種是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為提存賬戶項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。
存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地政府（管委會(huì)）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障本項(xiàng)目交付。（昆明日?qǐng)?bào)）
