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“樓市回暖了嗎？”這無疑是近期被討論最多的話題之一。
隨著春節(jié)假期結(jié)束，北京、上海、廣州、深圳等多地紛紛傳出房地產(chǎn)市場回暖的消息，成交量的暴增讓很多從業(yè)者直呼“超出預(yù)期”?？硕?月12日發(fā)布的昆明樓市周報顯示，2月以來，昆明主城五區(qū)（五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、盤龍區(qū)、呈貢區(qū)）商品住宅市場也回暖，2月3日至9日，成交量環(huán)比上升42%；銷售均價連續(xù)3周上漲；到訪量持續(xù)上升，有樓盤周末接待看房顧客近200組；二手房帶看量、咨詢量也不斷攀升。
這一個個“狂飆”的數(shù)據(jù)背后，是一時的狂歡，還是復(fù)蘇的前奏？昆明房地產(chǎn)市場是否能迎來已經(jīng)缺席兩年的“小陽春”？
“低首付、低利率”刺激剛需購房
以前，“金九銀十”“金三銀四”都是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季，各大房地產(chǎn)公司往往鉚足勁通過“造節(jié)”“老帶新”“折上折”等方式發(fā)力銷售，效果立竿見影。隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展成熟，行業(yè)進入深度調(diào)整期，“金三銀四”已經(jīng)連續(xù)兩年缺席，“金九銀十”也成色不足，表現(xiàn)平淡。
去年全年，房地產(chǎn)市場整體下行，銷售回落。與此同時，在“房住不炒”定位和“支持剛性和改善性住房需求”的要求下，一系列調(diào)控、優(yōu)化政策可謂貫穿全年，金融政策端持續(xù)發(fā)力，貫徹落實“金融16條”措施，“三箭齊發(fā)”針對優(yōu)質(zhì)房企開展有力幫扶；通過“低首付、低利率”政策為剛需購房者雙重減負。
2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有33個城市的首套房貸利率進入“3字頭”時代。現(xiàn)行昆明市首套住房個人住房貸款利率下限為3.95%。
“低首付、低利率”對加速釋放首套房剛需購買是立竿見影的催化劑，不僅新房市場認購回溫明顯，二手房市場也升溫顯著。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月前兩周，重點50城二手房日均成交量較1月同期增長約90%，日均帶看客戶量和新增掛牌房源量均有大幅增長。其中，1月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。
“我和老婆近期都在密集看房，首套房，剛好符合3字頭房貸利率的要求。按貸款30年來算，即使每期還款只少幾百元，30年下來也能節(jié)省不少錢。”計劃近期購房的祝先生說。
快到退休年齡的李大爺和老伴兒帶著3歲的孫子游走在各個樓盤售樓部。“再過半年家里又要迎來一個嬰兒，我們想買個四居室的房子，讓兩個孩子都能有自己的房間。降首付、降利率的政策挺好，我們打算多逛逛，看能不能撿個漏。”李大爺笑道。
市場預(yù)期的改善及消費信心的提升，讓房地產(chǎn)從業(yè)者對“小陽春”的回歸充滿了期待。
配套完善、營銷加碼成新房熱銷秘訣
“已經(jīng)很久沒在售樓部看到這樣摩肩接踵的場景了。最近我們接待看房客戶忙到顧不上吃飯、休息，但完全不覺得累，”售樓部工作人員小李的興奮溢于言表，“隨著云南旅游全面復(fù)蘇，省外購房者也在逐步回流。”
近日，記者走訪昆明多個樓盤發(fā)現(xiàn)，盡管也有一些項目售樓部顧客零星，但多數(shù)項目的售樓部人氣火爆，到訪量、成交量都較為可觀，整體情況超出預(yù)期。
2月15日，書香云海售樓部內(nèi)一片熱鬧景象，雖是工作日，仍可見不少中青年購房者的身影。工作人員表示，近期來看房的顧客購房意向都很強，出手的幾率很大?？硕鸢l(fā)布的昆明樓市周報顯示，2月6日至12日，書香云海項目一周銷售量達57套，成為當(dāng)周昆明商品房銷售金額、銷售套數(shù)的“雙冠王”。
“目前我們大部分房源已經(jīng)售罄，只剩一部分110平方米以上的戶型了?！北＠鞘蹣遣抗ぷ魅藛T指著沙盤說，“我們最近每周能成交30套左右，以購買首套房的居多，買二套房作為改善住宅的也比此前有所增加?！?/p>
龍湖·山海原著售樓部的實景園林里，看房的人愜意地觀賞著。提起對第二套房子的預(yù)期，王女士打開了話匣子，“周邊配套很重要，醫(yī)療、交通、環(huán)境、開發(fā)商實力都是要重點考察的。目前對龍湖·山海原著最有意向，平時穿過馬路就能到公園1903逛街、溜達，下班和朋友聚會也能直接約在家門口。”
“相較于春節(jié)前，節(jié)后來訪量、成交量都在短期內(nèi)呈現(xiàn)集中式提升，增長近一倍?！焙惐ぴ瀑F區(qū)域營銷總監(jiān)廖建峰表示，目前到訪、成交的客戶以剛需、首套房為主，改善性需求有小幅提升。
“近期項目日均到訪量達50余組，半個月成交量達到50余套，整體情況是超出預(yù)期的。”南昌建工雍錦園項目總經(jīng)理朱林認為，銷售回暖主要得益于過硬的產(chǎn)品力和核心競爭力，但很關(guān)鍵的一點是市場在轉(zhuǎn)向，購房信心在逐步恢復(fù)。
從近期昆明住宅成交面積來看，主要集中在90平方米至143平方米，剛需、剛改市場回暖尤為突出。綜合當(dāng)前熱銷的項目來看，四類項目更受市場青睞。一是同片區(qū)內(nèi)無競品、同品質(zhì)產(chǎn)品稀缺的項目；二是隨著自住需求全面回歸，擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療、地鐵等配套資源的項目；三是營銷加碼，以首付分期、特價房等疊加優(yōu)勢，降低購房者置業(yè)門檻的項目；四是由央企、國企開發(fā)，交房品質(zhì)更有保障的項目。
“買舊不買新”理念催化二手房市場回溫
二手房市場的回暖，從春節(jié)期間便可見端倪。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，昆明二手房線上客戶咨詢量同比去年春節(jié)期間增長超170%，租賃線上客戶咨詢量同比去年增長15%。2月15日，昆明單日二手房共成交42套，新增客戶783人，帶看量545次。
“去年這個時候，我三四天才能接待一組客戶。春節(jié)后，幾乎每天都有客戶咨詢，最多的一天接待了20多組客戶?！敝薪樾钦f。
“近半個月來，我們公司每名工作人員平均每天有五六組客戶看房。與去年同期相比，二手房帶看量增長了近30%。”中介宋先生告訴記者，從近期的二手房成交來看，購房者比較青睞80平方米至110平方米的戶型，單價從11000元/平方米到15000元/平方米不等，與去年同期相比有小幅上漲，但總體變化不大。
資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉先生表示，近期前來咨詢的購房者，仍是以剛需、剛改性為主，其中不少首套房購房者主張買舊不買新，更傾向于現(xiàn)房與成熟配套帶來的安全感?！爱?dāng)前昆明二手房供應(yīng)總量沒有出現(xiàn)太大變化，不排除二手房房價出現(xiàn)波動的可能，但幅度不會太大?！眲⑾壬J為，在各類利好政策的刺激下，昆明二手房市場的帶看量、成交量短期內(nèi)將繼續(xù)回升。
能否真正迎來“小陽春” 從業(yè)者看法各異
盡管當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場多個項目銷售回暖，但樓市“小陽春”真的來了嗎？從業(yè)者看法不一。
在廖建峰看來，今年的房地產(chǎn)市場與去年相比大概率會呈現(xiàn)量價齊升趨勢，隨著一年多來的政策暖風(fēng)頻出，消費者對樓市逐步重拾信心，剛需、首改性客戶群或?qū)⑦~步進場。
朱林認為，從長期來看，隨著各行各業(yè)經(jīng)濟的全面復(fù)蘇以及房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)利好，昆明房地產(chǎn)市場將加速恢復(fù)。
也有不少從業(yè)者對“小陽春”能否真正到來持謹慎態(tài)度。他們認為，隨著防疫政策優(yōu)化，人們工作生活恢復(fù)正常，購房需求也提上日程。春節(jié)后這波需求釋放，多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動的，成交以剛需和剛改需求為主，這部分需求的集中釋放，持續(xù)時間不會太長。后續(xù)昆明房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)還有賴于更多穩(wěn)樓市政策的落地、居民收入與消費信心的修復(fù)、省外與州市購房者的回流，但這是一個相對較長的過程。（春城晚報 記者顏媛 實習(xí)記者鄧莎莎 何丹）
