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漫畫 范敏
陽(yáng)春三月，昆明樓市回暖之勢(shì)已經(jīng)十分明顯。
“營(yíng)銷中心消失的購(gòu)房者又回來(lái)啦，晚上12點(diǎn)還有看房客戶。”一位營(yíng)銷人員在朋友圈發(fā)出感慨。
據(jù)昆明房協(xié)發(fā)布的2月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月商品房共成交46萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲104%，價(jià)格與1月基本持平，排名前十的項(xiàng)目成交套數(shù)平均上漲205%。位于郊縣的安寧主城、晉寧古滇片區(qū)價(jià)穩(wěn)量漲，與主城波動(dòng)同頻。住宅銷量自春節(jié)后已經(jīng)連續(xù)5周呈上升態(tài)勢(shì)，熱度持續(xù)攀升。
狂飆的銷售數(shù)據(jù)背后，昆明樓市在新春迎來(lái)了暖意。
消失的購(gòu)房者又回來(lái)了
“很累！”這是昆明萬(wàn)科城相關(guān)人士見到記者后說(shuō)的第一句話?！?月份共成交住宅103套，周一至周五每天的到訪量為40組至50組，周末每天的到訪量達(dá)到100組，比去年同期平均增加了一倍?！?/p>
“這一波成交高峰，據(jù)我們觀察，大部分客戶其實(shí)早就有了購(gòu)房的需求和意愿，但之前對(duì)經(jīng)濟(jì)前景信心不足，再加上出行不便，所以暫時(shí)擱置了。今年出行方便了，經(jīng)濟(jì)環(huán)境展現(xiàn)出明顯的好轉(zhuǎn)勢(shì)頭也給了客戶購(gòu)房信心，所以整個(gè)市場(chǎng)都火起來(lái)了。”該相關(guān)人士告訴記者，萬(wàn)科在今年初看到云南旅游火熱，就已經(jīng)提前進(jìn)行了準(zhǔn)備，但沒想到熱度來(lái)得這么快。過(guò)去營(yíng)銷人員上班也就八九個(gè)小時(shí)，春節(jié)過(guò)后大量客戶來(lái)訪，凌晨1點(diǎn)還有人在看房。又緊急增加了一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，但仍感到人員不足。經(jīng)常是一個(gè)銷售人員同時(shí)對(duì)接兩三組客戶，左邊談完右邊談，大家感覺嗓子都要冒煙了。
“現(xiàn)在壓力交給工程部了。剛剛過(guò)去的2月，已經(jīng)將原定計(jì)劃3月的銷售任務(wù)一并完成，房源一搶而空，目前就等月底新供房源再進(jìn)行銷售。這種現(xiàn)象在這幾年很少出現(xiàn)。”這位萬(wàn)科城相關(guān)人士說(shuō)。
萬(wàn)科城的熱銷并非個(gè)例。2月昆明住宅排名銷售套數(shù)第一的書香云海項(xiàng)目共銷售296套，平均每天10套。昆明公租房公司開發(fā)的青年說(shuō)·悅領(lǐng)域項(xiàng)目也發(fā)布業(yè)績(jī)喜報(bào)，2月簽約107套，日均成交近4套，排名昆明樓市當(dāng)月住宅成交量前3位。
青年說(shuō)·悅領(lǐng)域項(xiàng)目營(yíng)銷人員牛璨介紹，看房的客戶從春節(jié)后明顯增多，14個(gè)銷售人員每天忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。售樓處最多的一天接待了400多組客戶，工作日也能有30多組，而去年每天最多也就10多組。成交量增加明顯，轉(zhuǎn)化率超過(guò)10%，很久沒出現(xiàn)過(guò)這么高的數(shù)據(jù)了。
同時(shí)，相比于去年，消費(fèi)者購(gòu)房的意向也更加強(qiáng)烈。
“去年，大部分人來(lái)售樓處就是走馬觀花地看一看，今年看房的人明顯更用心，了解得也更深入，購(gòu)買欲比較強(qiáng)?！迸ｈ舱f(shuō)。
市場(chǎng)回暖的現(xiàn)象，也讓開發(fā)商對(duì)推出新項(xiàng)目充滿信心。
大華集團(tuán)云南公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月份企業(yè)兩個(gè)新項(xiàng)目同時(shí)入市，分別是大華一二一大街項(xiàng)目和大華公園天下新地塊。其中，一二一大街項(xiàng)目案名首次公布——大華·翠湖映。
“大華·翠湖映項(xiàng)目是大華企業(yè)在昆推出的首個(gè)高端改善性住宅項(xiàng)目，非?？春美ッ魑磥?lái)發(fā)展前景?！?大華集團(tuán)云南公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，項(xiàng)目一批次今年上半年就將封頂，容積率2.88，兩梯兩戶配置，綠地率約44.7%，精裝修交付，就是希望以最好的面貌呈現(xiàn)。
樓盤在喊出豪言壯語(yǔ)背后，也反映出昆明樓市今年以來(lái)恢復(fù)性增長(zhǎng)的強(qiáng)勁力度。昆明房協(xié)統(tǒng)計(jì)，3月第一周住宅新增供應(yīng)22.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲51%。多個(gè)項(xiàng)目作了加推，取消了過(guò)去的房?jī)r(jià)優(yōu)惠政策，甚至還有部分熱銷樓盤對(duì)價(jià)格進(jìn)行了上調(diào)。
二手房復(fù)蘇腳步加快
除新房外，昆明二手房交易量也出現(xiàn)回暖。相較于新房市場(chǎng)分散、點(diǎn)狀式的回暖，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)則更為突出。
“我們春節(jié)一般是提前十天就放假，過(guò)完元宵節(jié)后才回來(lái)。今年我春節(jié)前兩天還在帶客戶看房，節(jié)后一收假就匆忙從家鄉(xiāng)趕回昆明接單?！蔽鞒菚r(shí)代一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人張蓮告訴記者。雖然現(xiàn)在整體行情一般，但每天奔走在一線，最能感知到市場(chǎng)行情的變化。
每年的春節(jié)前后對(duì)于中介來(lái)說(shuō)都是淡季，但今年恰恰相反，1月中旬看房客戶就開始增多了，年后更比年前增加了一倍，成交量也比之前多了不少?！翱赡芤?yàn)檎叨喾矫娴姆龀?，加之現(xiàn)在貸款利率這么低，確實(shí)是買房好時(shí)期?！睆埳徴f(shuō)。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2月昆明二手房房源成交周期比1月上升7%，客源成交周期環(huán)比下降20%，即客戶購(gòu)房做決策的時(shí)間縮短了。
尊園地產(chǎn)是昆明一家規(guī)模較大并同時(shí)代理一、二手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人王琳介紹，信心回歸，購(gòu)房需求釋放，購(gòu)房者積極性提升，省內(nèi)州市客戶紛紛來(lái)昆購(gòu)房。從目前成交數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，昆明無(wú)論二手房還是新房，交易都呈現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)。公司2月份代理銷售新房超過(guò)2000套，而去年一個(gè)月最多能賣800多套。
3月部分新房項(xiàng)目收緊了優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)銷售會(huì)暫時(shí)有一定的下滑，而二手房?jī)r(jià)格并未隨之上漲，交易量依然會(huì)保持增長(zhǎng)狀態(tài)。目前，二手房市場(chǎng)在回升程度和市場(chǎng)熱度上都略高于新房市場(chǎng)，這也從側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心在逐步恢復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好基礎(chǔ)。
熱度持續(xù)有待觀察
市場(chǎng)回暖明顯，但有業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于這樣的現(xiàn)象還是要理智對(duì)待。
現(xiàn)在市場(chǎng)行情回暖算是意料之中，房地產(chǎn)每年都有“金三銀四”的小周期，而今年春節(jié)提前至1月份，多種因素疊加，市場(chǎng)表現(xiàn)更加明顯。
但目前昆明市新房市場(chǎng)“兩極分化”情況嚴(yán)重，有的項(xiàng)目成交量顯著提升，有的項(xiàng)目看房的人很少。市場(chǎng)熱銷樓盤呈現(xiàn)出寡頭特征。
從昆明房協(xié)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，2月以來(lái)，昆明的樓市成交量節(jié)節(jié)攀升，春節(jié)之后連續(xù)四個(gè)星期持續(xù)上漲，每周都在以超過(guò)30%的幅度攀升。2月最后一周成交備案量甚至達(dá)到了15.42.萬(wàn)平方米，是近幾個(gè)月來(lái)的最大周成交量，市場(chǎng)顯得春意盎然。
但從數(shù)據(jù)上看，成交仍然是以剛需占主導(dǎo)。成交量較大的項(xiàng)目均價(jià)都不是很高，如書香云海、青年說(shuō)·悅領(lǐng)域、大華錦繡麓城等。而且很多項(xiàng)目都是因?yàn)榻逃涮淄怀鰧?dǎo)致的銷售火熱，基本是剛需或者教育需求類客戶入場(chǎng)。市場(chǎng)真正復(fù)蘇的信號(hào)，要有大量的改善型購(gòu)房者被帶動(dòng)進(jìn)場(chǎng)。
此外，從開發(fā)商的角度看，主城新增住宅供應(yīng)量不多，這可能是一方面開發(fā)商忙于去庫(kù)存，也有一定饑餓營(yíng)銷的想法；另一方面可能是開發(fā)商仍然處于謹(jǐn)慎狀態(tài)，而且短期的銷售熱潮也難以真正解決現(xiàn)有后期項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，項(xiàng)目建設(shè)或者供應(yīng)方面還沒有恢復(fù)。導(dǎo)致市場(chǎng)新增供應(yīng)并未跟上銷售節(jié)奏，整個(gè)市場(chǎng)的供需尚未恢復(fù)均衡。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，短期看政策，中期看土地。所以市場(chǎng)回暖能否持續(xù)，土地成交情況就非常重要。昆明1月份土拍有個(gè)小高潮，但2月份主城區(qū)土拍成交為零。這說(shuō)明開發(fā)商還未真正恢復(fù)開發(fā)的信心，這也必然會(huì)影響回暖趨勢(shì)。
當(dāng)前，在國(guó)家一系列政策扶持下，房企融資環(huán)境正在好轉(zhuǎn)，居民新的住房消費(fèi)需求得到激發(fā)，市場(chǎng)預(yù)期有所改善。投資者、開發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)于今年的樓市回暖信心倍增，但是樓市回暖勿要過(guò)度解讀。未來(lái)政策以穩(wěn)為主，樓市熱度能否持續(xù)，這主要取決于影響未來(lái)樓市發(fā)展的紅利因素。
短期看，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力大、需求不振、信心不足情況依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全復(fù)蘇離不開政策的進(jìn)一步助力。結(jié)合昆明樓市發(fā)展情況，政策動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整的步伐不會(huì)停止，只有充分借助政策“組合拳”，才能更好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（昆明日?qǐng)?bào) 記者吳勁松）
專家觀點(diǎn)
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：
堅(jiān)定住房居住屬性不動(dòng)搖
今年以來(lái)，昆明市不少新建商品房在售項(xiàng)目售樓處到訪、認(rèn)購(gòu)情況，以及全市二手房交易總體情況都在回暖，呈現(xiàn)出較為明顯的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為，昆明市場(chǎng)上多項(xiàng)政策利好激活了部分購(gòu)房需求，未來(lái)隨著更多金融、稅收優(yōu)惠政策以及購(gòu)房福利的持續(xù)發(fā)布，購(gòu)房者的信心將進(jìn)一步提升，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)更多復(fù)蘇跡象也將繼續(xù)呈現(xiàn)。
“可以預(yù)期，今年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)、總體情況將好于前幾年，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。但要注意到，城市內(nèi)不同板塊、不同產(chǎn)品間存在明顯分化，要促進(jìn)健康發(fā)展和良性循環(huán)仍需各方努力?！敝艽笱姓J(rèn)為，這就要求地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目擇址和產(chǎn)品開發(fā)時(shí)多一份思考，切實(shí)圍繞消費(fèi)者的需求進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)。
周大研結(jié)合地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況分析：“在市場(chǎng)行情回暖的當(dāng)下，并非每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都能抓住機(jī)遇，同步取得良好的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這個(gè)時(shí)間段企業(yè)發(fā)展更需要謹(jǐn)慎、穩(wěn)健一些。比如，存貨較多的企業(yè)必須要以去化回籠資金為主，保證交樓，挽回市場(chǎng)信心?！?/p>
中央層面的房住不炒、保交樓保民生等政策，依舊強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)回歸居住本性。周大研認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性依舊是行業(yè)發(fā)展的大流。但居住屬性要求房子能給人帶來(lái)好的居住體驗(yàn)，而好的居住體驗(yàn)離不開好的居住產(chǎn)品，因此他建議未來(lái)房企發(fā)展須以打造好產(chǎn)品為主線。
隨著人民對(duì)美好生活的向往，人們的住房需求越來(lái)越多樣化。周大研表示：“金融政策方面既支持剛需購(gòu)房者，也支持買改善型購(gòu)房者。這就要求從業(yè)者時(shí)刻關(guān)注購(gòu)房群體的迫切需求，找到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新助力點(diǎn)?！?nbsp; （昆明日?qǐng)?bào) 記者何文靜）
