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中海國際中心實(shí)景圖 供圖
3月29日，戴德梁行發(fā)布《2022年昆明房地產(chǎn)市場回顧》報告。該報告從甲級寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、住宅市場回顧了2022年昆明的房地產(chǎn)市場情況，并展望了昆明房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展前景。其中提到，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控時代后，昆明住宅的投資性需求得到遏制，住宅市場遇冷。
住宅市場供應(yīng)量大幅下跌
工業(yè)用地供需兩熱
報告中透露，2022年，深圳全年平均房價達(dá)67868元/平方米，為全國城市房價最高；昆明全年平均房價為13810元/平方米，與重慶、長沙差不多。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控時代后，昆明住宅投資性需求得到遏制，住宅市場遇冷。近年來購房者比較看好的官渡區(qū)，2022年房價上漲乏力，銷售量也有縮水。
戴德梁行華西區(qū)研究部助理董事賈萱認(rèn)為，2022年，昆明住宅市場筑底。從供應(yīng)端角度看，在經(jīng)歷了疫情影響、房企債務(wù)問題等不利因素的沖擊后，昆明住宅市場明顯趨冷，供應(yīng)量大幅下跌；從需求端來看，購房者觀望情緒濃厚，投資性需求減弱，市場需求主要以本地購房者改善型需求為主。未來，隨著各項(xiàng)助力樓市回暖的政策落地，昆明住宅市場的困境有望得到緩解。但短期內(nèi)消費(fèi)端信心尚未觸底，加之宏觀經(jīng)濟(jì)仍需恢復(fù)，住宅市場預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。
另外，近年來昆明工業(yè)物流發(fā)展迅速，2022年，昆明工業(yè)用地供需兩熱，供應(yīng)和需求占比同比均大幅提升。隨著區(qū)域性國際物流樞紐城市建設(shè)的深入，作為面向南亞、東南亞和環(huán)印度洋周邊經(jīng)濟(jì)圈的國際陸港城市和區(qū)域性國際航空貨運(yùn)樞紐，未來，昆明的工業(yè)物流用地將持續(xù)得到資本的熱烈追逐。
昆明甲級寫字樓空置率
同比大幅下降9.01個百分點(diǎn)
據(jù)戴德梁行公布的報告，近5年來，昆明甲級寫字樓市場僅增加1宗新供應(yīng)（恒隆廣場，2019年）。2022年無新增供應(yīng)，全市存量維持在864886平方米。2023年，中海國際中心正式入市，昆明甲級寫字樓市場時隔4年又迎來新項(xiàng)目；該項(xiàng)目也是官渡區(qū)的第一個全自持超甲級寫字樓。
報告顯示，昆明甲級寫字樓市場需求面臨沖擊，為吸引客戶，業(yè)主均采取以價換量措施或大幅度優(yōu)惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月。在此背景下，大量企業(yè)以較低價格進(jìn)駐品質(zhì)更好的樓宇，促進(jìn)了凈吸納量的增長。2022年，昆明全市甲級寫字樓凈吸納達(dá)77892平方米，空置率同比大幅下降9.01個百分點(diǎn)至18.24%。
分區(qū)域看，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的盤龍區(qū)表現(xiàn)最佳，租金達(dá)90.05元/平方米/月，空置率為14.72%，比五華區(qū)、西山區(qū)要低。
戴德梁行成都公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管席芳認(rèn)為，疫情防控雖然進(jìn)入了新階段，但市場恢復(fù)仍需要時間，且未來新項(xiàng)目的加入將加劇昆明甲級寫字樓市場的競爭，加之市場需求基本以置換為主，企業(yè)承租能力較差，短期內(nèi)全市租金仍呈現(xiàn)動蕩調(diào)整的態(tài)勢。
席芳指出，《昆明市“十四五”科技創(chuàng)新規(guī)劃》中提到，到2025年，昆明將基本形成具有較強(qiáng)影響力的區(qū)域性國際科技創(chuàng)新中心，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量將達(dá)到3000家。作為載體的甲級寫字樓或?qū)⒊舜藮|風(fēng)，破解困境，迎來新發(fā)展機(jī)遇。
夜間經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力
商業(yè)煥新助市場發(fā)展
2022年，在諸多因素的影響下，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場2022年未錄得新增供應(yīng)，全市存量維持在2902200平方米；部分老舊項(xiàng)目閉店煥新，一定程度上推動昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場項(xiàng)目的品質(zhì)升級。
2022年，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的平均租金為403.15元/平方米/月，同比下降0.91%；空置面積增加，同比上漲2.74個百分點(diǎn)至16.42%。
分析指出，近年來，昆明市積極培育、壯大夜間文旅消費(fèi)這一新模式，斗南花市、昆明老街—南強(qiáng)街巷以及昆明公園1903文體商旅綜合體入選國家級夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)名單，夜間文旅消費(fèi)正成為昆明文旅消費(fèi)的重要增長點(diǎn)。
戴德梁行華西區(qū)研究部助理董事賈萱認(rèn)為，為應(yīng)對市場激烈的競爭，以及給消費(fèi)者更良好的購物體驗(yàn)，昆明部分人氣較旺的購物中心開始進(jìn)行項(xiàng)目更新，通過翻新老舊部位、重新規(guī)劃室內(nèi)布局、動線、業(yè)態(tài)等，升級整個項(xiàng)目，獲得了商家和消費(fèi)者的好評。未來，老舊項(xiàng)目的煥新或?qū)⒊蔀閮?yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場發(fā)展的又一大助力。
賈萱指出，2022年發(fā)布的《云南省促消費(fèi)穩(wěn)增長三年行動計(jì)劃（2022—2024年）》提出，要“進(jìn)一步提升全省中心城市夜間消費(fèi)占比，打造一批夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)”，作為云南的省會，昆明勢必成為先行者。未來，隨著夜經(jīng)濟(jì)持續(xù)推進(jìn)，夜間商業(yè)也將迎來蓬勃發(fā)展機(jī)遇。（都市時報 全媒體記者姜潔）
