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2022年昆明商品住宅二手房及商品住宅市場成交量對比 ?數(shù)據(jù)來源:克而瑞 制表:大象房鑒所
昆明二手房的掛牌量和成交量,正在不斷增加?？硕饠?shù)據(jù)顯示,2022年,昆明共成交10137套新房、36506套二手房;2022年4月,昆明二手房成交量首次超過新房,且自2022年下半年起,成交量連續(xù)多月高于新房。
另據(jù)昆明房協(xié)數(shù)據(jù),今年4月,昆明的二手房成交量達(dá)到4500套以上,與新房成交比值首次接近2:1。業(yè)內(nèi)人士表示,刨除部分房源存在備案滯后等原因,二手房與新房成交比值大概為1.3:1。
此外,昆明多個(gè)在售項(xiàng)目今年進(jìn)入尾盤,準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房項(xiàng)目在市場占比增加。伴隨而來的是,部分在售項(xiàng)目的產(chǎn)品在二手市場掛牌,意味著大量次新房進(jìn)入交易市場。(次新房,指房齡在5年內(nèi)的二手房,與房齡較高的二手房相比,次新房的布局、戶型、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境普遍更好)
梳理發(fā)現(xiàn),昆明掛牌的二手房數(shù)量目前在7萬套左右,相較于往年6萬套左右的數(shù)量,有較為明顯的增加。
昆明房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示,成交的二手房主要是次新房,而老舊小區(qū)成交占比在下降。受近兩年房企爆雷、項(xiàng)目停工、交付逾期等影響,消費(fèi)者對于市場的顧慮增加,為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),部分消費(fèi)者將購房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了二手房中的次新房。
二手房有幾個(gè)優(yōu)勢:一是產(chǎn)品屬于現(xiàn)房,沒有交付風(fēng)險(xiǎn),市場韌性明顯強(qiáng)于新房市場;二是各項(xiàng)配套設(shè)施能夠直觀體驗(yàn),優(yōu)勢劣勢實(shí)實(shí)在在地呈現(xiàn);三是與新建住宅區(qū)相比,小區(qū)的人文、地理環(huán)境基本上已經(jīng)成型,給消費(fèi)者留下的觀察和考慮空間更大;四是選擇范圍廣,購房者可以根據(jù)自身需求在多個(gè)已建成的小區(qū)中充分選擇。此外,二手房“帶押過戶”政策的執(zhí)行,對二手房市場也是利好。
目前來看,昆明樓市二手房的消費(fèi)意愿暫時(shí)高于新房。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,市場仍在調(diào)整中,新房項(xiàng)目通過“保交付”和現(xiàn)房銷售政策,能打消部分購房者的疑慮;在價(jià)格、區(qū)位、配套等條件有競爭力的時(shí)候,新房仍會(huì)是相當(dāng)一部分購房者的首選。
※觀點(diǎn)
存量房交易增加反映出
市民有意愿提升居住品質(zhì)
貝殼研究院曾提出一個(gè)觀點(diǎn):當(dāng)一個(gè)城市的二手房年累計(jì)交易量超過新房交易量,可認(rèn)為當(dāng)?shù)氐臉鞘羞M(jìn)入了存量房市場階段。
對此,諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為:經(jīng)歷過樓市波動(dòng),市場在一定程度上確實(shí)傾向于選擇更有保障的現(xiàn)房;而抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的城市核心、中心板塊項(xiàng)目多是存量房。因此,在促進(jìn)改善性需求釋放的政策刺激下,二手房成交活躍度相對較高。目前昆明新盤供應(yīng)較少,市場存量較大,而且從市場反饋來看,今年昆明二手房市場活躍度確實(shí)高于新房,不排除昆明樓市有進(jìn)入存量房市場階段的可能?！斑@也凸顯出改善性住房需求在不斷上升,將成為市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐。預(yù)計(jì)隨著市場格局的進(jìn)一步變化,進(jìn)入存量房市場階段的城市或?qū)⒃絹碓蕉??！?/p>
昆明房協(xié)公開分析指出:昆明樓市的主要矛盾已從“解決住房短缺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤嵘幼∑焚|(zhì)”,小換大,遠(yuǎn)換近,配套差換配套好的,向優(yōu)越地段靠攏的置業(yè)升級需求,已成為目前昆明市民房產(chǎn)消費(fèi)的主要需求。在城市可供開發(fā)的優(yōu)越土地減少、新房供應(yīng)成交相應(yīng)減少的環(huán)境下,市民的置業(yè)升級需求主要靠存量房交易來解決。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,昆明還處于城市更新階段,各大城改項(xiàng)目還在持續(xù)推進(jìn),后續(xù)還會(huì)有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出;并且,隨著居住需求的升級,當(dāng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期提升后,購房者還是會(huì)傾向于購買更新、更宜居的產(chǎn)品。說昆明樓市進(jìn)入存量房市場階段,目前為時(shí)尚早。（都市時(shí)報(bào)全媒體記者 王寅）
