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我市適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購減稅、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施，對穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱、推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。
新政施行對購房者釋放多重利好。圖為華寧縣一房地產(chǎn)項目的沙盤展廳。
近日，我市印發(fā)《玉溪市關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《措施》）的通知，明確從12月18日起施行新政，進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！洞胧肥┬泻髸砟男┬伦兓?，對購房者影響幾何，記者日前就此采訪了玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負責(zé)人。
紓解資金壓力 防范市場風(fēng)險
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)管理局負責(zé)人馬曉云介紹，紓解企業(yè)資金壓力，支持剛性和改善性住房消費，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，是此次政策調(diào)整的一個鮮明特征。
《措施》明確，新供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地，可按不低于出讓底價20%設(shè)定競買保證金。土地出讓價款可分期繳納，合同簽訂后一個月內(nèi)繳納50%首付款，余款可分期，最遲付款時間不超過合同簽訂日期一年。此舉從政策層面加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度，可有效紓解企業(yè)資金壓力。
在項目規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)，《措施》明確，符合條件的房地產(chǎn)項目，可申請分期規(guī)劃核實，確保不因驗收問題影響交付。此舉優(yōu)化了驗收工作流程，通過分期驗收，房企能盡早交房，購房人也能盡快領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證。
《措施》還明確了土地抵押解除時限，即房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售范圍內(nèi)存在土地抵押的，開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》時，須由抵押權(quán)人提交同意抵押狀態(tài)下銷售及帶押過戶給購房人同意書，取得《商品房預(yù)售許可證》12個月內(nèi)解除土地抵押。此舉保護了購房人的利益，從源頭上解決了辦證難問題。
值得一提的是，《措施》明確，存量商品住房允許轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的商品住房項目，運營期間享受保障性租賃住房相應(yīng)政策支持。這樣一來，打通了將商品住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的通道，房企多了一個新選擇，有利于去庫存，紓解企業(yè)資金壓力，盤活社會資源。
釋放政策紅利 鼓勵異地購房
“購買首套房‘認房不認貸’，是此次政策調(diào)整的一個亮點。”馬曉云介紹，所謂“認房不認貸”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域名下無成套住房，申請商業(yè)銀行住房貸款時，金融機構(gòu)均按首套房執(zhí)行住房信貸政策。比如，一對工作和生活均長期在元江縣的雙職工夫婦，因為子女讀書等原因想在玉溪中心城區(qū)買房，這對夫婦在元江縣有一套住房且尚在償還房貸，但到玉溪中心城區(qū)買房時仍能按首套房利率來執(zhí)行。
“在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套房執(zhí)行住房信貸政策?！蹦辰鹑跈C構(gòu)長期從事信貸工作的一名專業(yè)人士介紹，當(dāng)前，我市首套房執(zhí)行3.85%的貸款利率，二套房執(zhí)行4.8%的貸款利率。
業(yè)內(nèi)人士分析，居民如有異地購房需求，在“認房不認貸”的政策下，可以以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率購買一套房。新政施行有助于降低購房成本，釋放買房需求。比如，在紅塔區(qū)工作和生活的職工想去澄江市買一套住房，只要澄江市無成套住房，買房時可享受首套房政策，即首付20%，貸款利率3.85%。
從事房地產(chǎn)銷售工作的潘艷向記者介紹了首套房和二套房的差別?？蛻敉ㄟ^純商貸購買評估價100萬元的房子，如果認定為首套房，首付20萬元，貸款80萬元選擇20年還清，用等額本息方式還款，月供為4784.84元；如果房屋被認定為二套房，80萬元的貸款在同等條件下的月供為5191.66元。
優(yōu)化政策措施 支持住房消費
在玉溪中心城區(qū)上班的王華（化名）共有一大一小兩套住房，生了二孩后，加上幫忙帶孩子的父母，6口人居住著120平方米的房子，另一套70平方米的房子在出租中。近期，她打算賣掉120平方米的房子，去換一套200多平方米的房子。
記者獲悉，此次政策調(diào)整，對像王華這樣有剛性和改善性住房需求的購房人十分有利?！洞胧访鞔_，居民換購住房可退稅，截至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。以王華為例，其賣掉價值80萬元的住房，去購買價值200萬元的改善性住房，新政施行后，可以享受到個人所得稅退稅、契稅優(yōu)惠。
新政對購買剛性和改善性住房的家庭給予契稅優(yōu)惠。即對個人購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%稅率征收契稅。
玉溪市稅務(wù)部門有關(guān)負責(zé)人對此進行了解釋。如納稅人王華2023年12月出售了一套金額為80萬元的住房，她應(yīng)繳納個人所得稅0.8萬元。2024年10月，王華在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為200萬元。由于王華出售和新購住房的時間均在1年內(nèi)，按新政規(guī)定，王華可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅0.8萬元。若王華新購住房金額為70萬元，則可申請的退稅金額為0.7萬元（70÷80×0.8萬元）。若王華新購200萬元的住房為第二套住房，那么按個人購買家庭第二套改善性住房減按2%稅率征收契稅，享受2萬元契稅減免。
新政還明確，個人將購買2年以上（含2年）住房對外銷售的，免征增值稅。如納稅人王華2023年12月出售了一套金額為80萬元（不含稅價格）的住房，該住房購入時間為2018年1月，她應(yīng)繳納增值稅4萬元（80萬元×5%），按新政規(guī)定，王華出售已購買2年以上（含2年）住房，免征增值稅，享受4萬元增值稅減免。
此次政策調(diào)整有利于推動在城區(qū)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口就地市民化?！洞胧访鞔_，凡在全市購買新建商品住房和二手住房的購房人，憑所有權(quán)證或經(jīng)備案的《商品房買賣合同》及交款發(fā)票等，可申請辦理轄區(qū)購房落戶手續(xù)，其子女可依規(guī)享受房產(chǎn)所在地義務(wù)教育階段公辦學(xué)校學(xué)位，購房落戶后在社保、教育、就業(yè)等方面享受同城待遇。
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負責(zé)人介紹，《措施》還明確推進房屋征收補償房票安置試點工作、支持團購商品住房、推行存量房帶押過戶合并登記服務(wù)、優(yōu)化住房公積金按揭貸款項目準入政策等，這些舉措有利于鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢。（玉溪日報 全媒體記者白誠穎）
