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金沙社區(qū)鋁加工廠小區(qū)居民共建活動(dòng)。 盤龍區(qū)融媒體中心供圖
“致陸川之萬(wàn)物、富昆明之眾民?！边@是一直以來(lái)大家對(duì)昆明市盤龍區(qū)的贊譽(yù)。隨著城市化進(jìn)程的加速和居民生活水平的提高，樓宇林立、人頭攢動(dòng)、市場(chǎng)繁茂等“關(guān)鍵場(chǎng)景”筑起盤龍城市新景象。在這其中，一個(gè)個(gè)高樓林立的“城中之城”——小區(qū)，也成為群眾高品質(zhì)城市生活中的“主角”。
小區(qū)作為城市治理的基礎(chǔ)單位和城市生活的根脈所在，各種矛盾糾紛、治理隱患藏匿其中。因此，進(jìn)一步全面深化小區(qū)治理改革，對(duì)推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化具有筑基意義。按照省深改辦、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的安排部署，盤龍區(qū)作為全省物業(yè)服務(wù)管理改革試點(diǎn)，在市委社會(huì)工作部、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)幫助下，切實(shí)加強(qiáng)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理，建立有利于匯聚多元主體合力、物業(yè)服務(wù)管理良性運(yùn)行的綜合治理機(jī)制。試點(diǎn)工作推行以來(lái)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管制度建立健全、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落地落實(shí)、服務(wù)質(zhì)量有力提升、矛盾糾紛明顯下降的良好改革效果。
“要把物業(yè)試點(diǎn)工作延伸到樓宇，助推樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展！”盤龍區(qū)委、區(qū)政府?dāng)S地有聲。近年來(lái)，全區(qū)“億元樓”和甲級(jí)以上樓宇保有量、樓宇入住率、平均租金水平均居全市、全省前列。補(bǔ)齊部分樓宇物業(yè)的“短板”，也為持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境指出新方向。
通過(guò)積極推動(dòng)物業(yè)改革，深入分析研究，聚焦不同小區(qū)、樓宇的實(shí)際情況，實(shí)事求是、精準(zhǔn)聚焦、分類施策，盤龍區(qū)如今已分別探索出適合不同場(chǎng)景的物業(yè)管理“盤龍模式”。
“信義制”物業(yè)“點(diǎn)單式”改善錯(cuò)位服務(wù)
在青云街道金沙社區(qū)，一個(gè)曾陷入“物業(yè)不達(dá)標(biāo)、居民不愿繳費(fèi)”惡性循環(huán)的無(wú)人管理小區(qū)，通過(guò)引入全省第一家“信義制”物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)變。
云南鋁加工廠小區(qū)是一個(gè)典型的老舊小區(qū)，小區(qū)建于上世紀(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，管理維護(hù)成本高，加之此前物業(yè)公司不作為、居民訴求多元化、物業(yè)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題，導(dǎo)致小區(qū)治理一度陷入困境。前物業(yè)公司因難以維持運(yùn)營(yíng)，于2023年4月30日退出管理，小區(qū)成為無(wú)人管理小區(qū)。高樓層居民沒(méi)水用、小區(qū)下水道倒灌外溢、居民在綠化帶劃地種菜、鄰里糾紛多、居民對(duì)物業(yè)信任度低、新物業(yè)無(wú)法接手……一系列問(wèn)題集中爆發(fā)。
改革的突破口在何處？金沙社區(qū)黨委著眼于長(zhǎng)治長(zhǎng)效，開(kāi)始為小區(qū)尋找新的物業(yè)管理模式。盤龍區(qū)委社會(huì)工作部、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、青云街道辦事處共同調(diào)研商議后，終于有了“解法”——為小區(qū)引進(jìn)“信義制”物業(yè)管理模式。
為何選在這里試點(diǎn)？據(jù)了解，“信義制”物業(yè)管理模式最適合從物業(yè)矛盾糾紛突出的小區(qū)入手。該模式是在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)黨建引領(lǐng)和公開(kāi)透明陽(yáng)光信義的制度設(shè)計(jì)，以開(kāi)放式預(yù)算實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化，讓物業(yè)服務(wù)正本清源、物歸原主。在“信義制”物業(yè)的框架下，居民可以像“點(diǎn)單”一樣提出需求，物業(yè)則按需服務(wù)，不僅解決了錯(cuò)位服務(wù)的問(wèn)題，還讓居民感受到實(shí)實(shí)在在的改變。通過(guò)線上小程序，物業(yè)每一筆開(kāi)銷都透明可見(jiàn)，甚至自助飲水機(jī)租金等細(xì)節(jié)也無(wú)一遺漏。
熱心居民李莎第一時(shí)間報(bào)名，成為小區(qū)首位“陽(yáng)光監(jiān)督員”，對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行陽(yáng)光監(jiān)督?！霸鹤永锏睦先思矣惺露枷矚g找我?guī)兔Γ覀兘?jīng)歷了這么多困難，好不容易找到新的物業(yè)模式，一定要發(fā)揮力量參與進(jìn)來(lái)?！崩钌硎?，這一物業(yè)模式既“點(diǎn)單式”滿足居民自治需求，又“專業(yè)化”實(shí)現(xiàn)物業(yè)各項(xiàng)工作落地執(zhí)行，再由中間的“陽(yáng)光監(jiān)督員”搭建起訴求收集反饋的渠道，配合小區(qū)黨組織雙監(jiān)督，確保物業(yè)費(fèi)用的透明使用，讓居民對(duì)物業(yè)公司的信任感逐步增強(qiáng)。
運(yùn)用“發(fā)現(xiàn)一個(gè)人、培育一批人、帶動(dòng)一群人”的理念，小區(qū)75歲老黨員帶頭參與支部建設(shè)；老住戶發(fā)揮個(gè)人所長(zhǎng)，“兼職”當(dāng)起小區(qū)的水電工；居民分別認(rèn)領(lǐng)桃樹(shù)，共筑庭院桃林……2024年10月新鋪設(shè)柏油路，前期僅用3天時(shí)間就挨家挨戶完成簽字，小區(qū)居民“向心力”日益增加。啟用“信義制”物業(yè)后，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率從原來(lái)的30%提升至95%以上，小區(qū)治理成本、矛盾糾紛、治安警情實(shí)現(xiàn)“三下降”，業(yè)主物業(yè)服務(wù)覆蓋率、安全感、滿意度實(shí)現(xiàn)“三提升”。
居民自治管理探索出“金康園模式”
沿北京路來(lái)到聯(lián)盟街道金康園小區(qū)，業(yè)主們通過(guò)自治的方式實(shí)現(xiàn)從內(nèi)到外的轉(zhuǎn)變。2018年，他們就已經(jīng)開(kāi)始自治之路，到如今，小區(qū)已探索出成熟的“金康園模式”。
金康園小區(qū)建成于1998年，共有51棟樓，戶數(shù)超千戶。由于小區(qū)建成年代較久，無(wú)維修基金，小區(qū)水電管網(wǎng)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施老舊，外來(lái)車輛亂停亂放，電梯頻繁出現(xiàn)問(wèn)題，而物管公司不作為、管理不到位，問(wèn)題一直得不到解決，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主和物業(yè)矛盾重重，雙方進(jìn)行了長(zhǎng)期的協(xié)商和拉鋸。2018年9月，金康園小區(qū)居民在街道、社區(qū)黨組織指導(dǎo)下成立了業(yè)主委員會(huì)，采取“黨建引領(lǐng)＋居民自治”模式，實(shí)施小區(qū)“微治理”，解決了很多過(guò)去“管不過(guò)來(lái)、管不好、不好管”的老大難問(wèn)題。
“基層黨組織引領(lǐng)作用非常大，每個(gè)動(dòng)作都與群眾同心同向?！崩宵h員唐陜北是金康園小區(qū)的業(yè)主，從居民到居民小組長(zhǎng)再到業(yè)主委員會(huì)成員，他的身份轉(zhuǎn)變映射出小區(qū)居民自治的參與性、支持度不斷提升。
金江路社區(qū)黨委把黨建引領(lǐng)貫徹到小區(qū)治理全領(lǐng)域全過(guò)程，深挖社區(qū)黨員、能人、骨干，指導(dǎo)金康園小區(qū)成立了庭院黨支部，推進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)與黨支部支委交叉任職、雙向任職工作，實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)黨員占比60%，讓黨組織圍著群眾轉(zhuǎn)，提升群眾對(duì)黨組織的信任?！包h員積極爭(zhēng)取資源，社區(qū)、企業(yè)、小區(qū)共同實(shí)現(xiàn)多主體聯(lián)動(dòng)，先后在小區(qū)實(shí)施自來(lái)水水網(wǎng)改造、電力一戶一表改造、民生小實(shí)事等項(xiàng)目?！碧脐儽北硎?，這些實(shí)實(shí)在在的細(xì)節(jié)，讓居民深刻認(rèn)識(shí)到惠從黨來(lái)，為居民自治增添了很大信心。
“面子”的改變，直觀且有序。小區(qū)黨支部牽頭建立11個(gè)工作組，包片聯(lián)系51個(gè)樓棟，采取“掃樓”建聯(lián)系、定期聚議的方式，暢通民意通道、連接鄰里關(guān)系。黨員聯(lián)系群眾走訪入戶實(shí)現(xiàn)季度全覆蓋，每年收集民情民意達(dá)150余條，超過(guò)三分之一的民情民意轉(zhuǎn)化為支部和業(yè)委會(huì)具體工作。在沒(méi)有物業(yè)公司情況下，小區(qū)業(yè)主自主協(xié)調(diào)聯(lián)系相關(guān)部門，管理順暢有序，綠化和樓房外立面煥然一新，18部電梯全部換新，有效推動(dòng)小區(qū)走上“自治道路”。
“里子”的改變，深刻而有效。他們主動(dòng)公開(kāi)業(yè)委會(huì)賬目，聘請(qǐng)專業(yè)人士共同審計(jì)負(fù)責(zé)，確?？傮w開(kāi)支和立項(xiàng)支出全程透明，通過(guò)激發(fā)各個(gè)主體的能動(dòng)性，建立良好的居民自治組織體系，有效激發(fā)居民參與物業(yè)管理的積極性和主動(dòng)性。
業(yè)委會(huì)“由下至上”優(yōu)化樓宇生態(tài)
作為昆明市主城區(qū)核心區(qū)，盤龍區(qū)居民小區(qū)多，樓宇體量也大。隨著一批批稅收億元樓宇、千億元樓宇相繼誕生，全區(qū)98棟樓宇成為承接盤龍區(qū)高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)、創(chuàng)意文化的“空中產(chǎn)業(yè)園”和“空中聚寶盆”。
在盤龍區(qū)物業(yè)服務(wù)改革試點(diǎn)工作中，聯(lián)盟街道聚焦“聚力攻堅(jiān)北京路”中心工作，主動(dòng)破難解堵，以財(cái)智心景大廈為試點(diǎn)，積極探索將居民小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理成熟經(jīng)驗(yàn)引入商務(wù)樓宇的物業(yè)改革新模式，“由下至上”推進(jìn)物業(yè)改革試點(diǎn)工作。
財(cái)智心景大廈位于盤龍區(qū)北京路與白云路交叉口，與相鄰的俊發(fā)中心、同德269寫字樓、金色年華等商務(wù)樓宇共同構(gòu)成北京路同德商圈，本身極具區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。近年?lái)，因樓宇物業(yè)服務(wù)水平逐漸退化，導(dǎo)致樓宇設(shè)施維護(hù)不力、入駐企業(yè)良莠不齊等問(wèn)題，整棟樓宇呈現(xiàn)高金融風(fēng)險(xiǎn)爆雷率、高投訴率、高空置率和低服務(wù)、低業(yè)態(tài)、低收入的“三高三低”不良樓宇生態(tài)。
“財(cái)智心景大廈屬小產(chǎn)權(quán)樓宇，產(chǎn)權(quán)分散分割在百余名業(yè)主手中，業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，更缺乏與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)話的有效平臺(tái)?！甭?lián)盟街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大廈面臨的諸多問(wèn)題，既是“硬”設(shè)施的問(wèn)題，也是“軟”服務(wù)的問(wèn)題，癥結(jié)在于物業(yè)管理的缺失，使樓宇逐步陷入“不愿繳納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)設(shè)施無(wú)法維護(hù)、物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)一步下降”的惡性循環(huán)。
扭轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)、優(yōu)化樓宇生態(tài)，勢(shì)在必行。2024年，在物業(yè)改革的實(shí)施過(guò)程中，聯(lián)盟街道“由下至上”，借鑒“樓下”金康園小區(qū)居民自治的成功實(shí)踐，把有效經(jīng)驗(yàn)引入“樓上”，發(fā)動(dòng)財(cái)智心景大廈內(nèi)的黨員帶頭、業(yè)主參與，對(duì)大廈的業(yè)主進(jìn)行摸排和溝通聯(lián)系，歷經(jīng)兩年間5次業(yè)主大會(huì)，最終選舉產(chǎn)生云南省第一家樓宇業(yè)主委員會(huì)，全程規(guī)范完成業(yè)委會(huì)成立、委員補(bǔ)選、業(yè)委會(huì)備案、解聘原物業(yè)公司、選聘新物業(yè)公司等程序。
樓宇自治，自此開(kāi)始。
“首先對(duì)外立面多年沒(méi)清洗的樓體開(kāi)展‘洗臉行動(dòng)’，此后在兩個(gè)星期的時(shí)間里，按照大廳‘樣板磚’的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整棟樓宇進(jìn)行內(nèi)部重飾，并修繕新建門口的景觀區(qū)域?！贝髲B業(yè)主委員會(huì)主任陳春明告訴記者，新物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度和速度，都讓樓宇里的業(yè)主很有信心，真切感受到黨委和政府在解決疑難問(wèn)題中的群眾立場(chǎng)、群眾方法，直觀感受到樓宇生態(tài)向好發(fā)展。
2024年樓宇業(yè)主委員會(huì)成立后，財(cái)智心景大廈物業(yè)繳費(fèi)率由65%提升至80%；物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由9.6元/平方米降低至7.5元/平方米；業(yè)主委員會(huì)的成立和有效履職，促使樓宇業(yè)主對(duì)社區(qū)工作滿意度達(dá)92%，對(duì)新物業(yè)企業(yè)工作滿意度提升至82.8%。
“盤龍模式”探索治標(biāo)又治本
“大物業(yè)”歸根到底是要服務(wù)“大民生”，在盤龍區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)改革試點(diǎn)工作，重點(diǎn)在于探索出既治標(biāo)又治本的解決方法。
從居民小區(qū)到商務(wù)樓宇，漏洞頻發(fā)的問(wèn)題物業(yè)，多數(shù)是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)追求，導(dǎo)致物業(yè)管理陷入服務(wù)質(zhì)量下降、進(jìn)而居民滿意度繳費(fèi)率下降、最后服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下降的惡性循環(huán)，直至物業(yè)公司撤離。
物業(yè)之堵，何以疏解？盤龍區(qū)明確制度先行，試點(diǎn)推進(jìn)。
構(gòu)建“2+2+4+N”政策制度體系，通過(guò)征求意見(jiàn)，完成《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅項(xiàng)目物業(yè)管理信息公開(kāi)的通知（試行）》《盤龍區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》《昆明市盤龍區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急管理辦法（試行）》《關(guān)于建立物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》《住宅小區(qū)建筑物外墻脫落及結(jié)構(gòu)安全隱患排查整治方案》制定下發(fā)。
創(chuàng)新物業(yè)評(píng)級(jí)，開(kāi)展“風(fēng)險(xiǎn)+信用”綜合評(píng)價(jià)。統(tǒng)籌投入使用時(shí)間、人口規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率、業(yè)主滿意度等物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素，構(gòu)建“重大、較大、一般、低”四級(jí)物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制；統(tǒng)籌省、市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系和新制定的街道、社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核辦法，構(gòu)建四等九級(jí)信用等級(jí)評(píng)估機(jī)制；統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管與信用監(jiān)管兩個(gè)維度，構(gòu)建從“風(fēng)險(xiǎn)低、信用好”到“風(fēng)險(xiǎn)高、信用差”的分級(jí)評(píng)價(jià)機(jī)制。
創(chuàng)新規(guī)范運(yùn)行，建強(qiáng)物業(yè)服務(wù)“新三駕馬車”。規(guī)范小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能職責(zé)，建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的協(xié)商、協(xié)調(diào)、共促機(jī)制；從小區(qū)黨組織的組織設(shè)置、支部委員會(huì)建設(shè)、黨員教育管理、引領(lǐng)住宅區(qū)治理、領(lǐng)導(dǎo)和保障等方面開(kāi)展小區(qū)黨組織規(guī)范化建設(shè)，提升小區(qū)黨組織的政治功能和組織力；細(xì)化業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，完善35項(xiàng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立、換屆、變更等示范表格文本，細(xì)化住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約示范文本，新制定車位使用管理專項(xiàng)規(guī)約、共有物業(yè)和公共收益資金管理使用專項(xiàng)規(guī)約示范文本，編制10項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)工作制度示范文本，開(kāi)展專題培訓(xùn)并組建區(qū)級(jí)指導(dǎo)組，全面推進(jìn)符合條件的小區(qū)成立業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)規(guī)范化運(yùn)行工作；實(shí)施“黨建+物業(yè)”工程，以“紅色物業(yè)”規(guī)范化創(chuàng)建為抓手，引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各類市場(chǎng)主體、社會(huì)組織合作，探索養(yǎng)老、托育、婚姻、婦女、青少年及家政、維修、快遞、社交、供餐、心理、糾紛調(diào)解等增值服務(wù)；探索街道、社區(qū)、小區(qū)黨組織領(lǐng)辦、“職業(yè)經(jīng)理人”負(fù)責(zé)的公益性托底和“多片打包”統(tǒng)一引進(jìn)等基本物業(yè)服務(wù)覆蓋模式。
創(chuàng)新資金監(jiān)管，讓“錢袋子”牢牢攥在業(yè)主手中。重構(gòu)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用管理流程，制定應(yīng)急使用事項(xiàng)清單和負(fù)面清單，從提出申請(qǐng)、現(xiàn)場(chǎng)查看、開(kāi)工確認(rèn)、組織維修、驗(yàn)收公示、結(jié)算劃轉(zhuǎn)等方面予以規(guī)范；創(chuàng)新公共收益資金規(guī)范管理流程，明確公共收益范圍，從公共收益的獲取、權(quán)屬、清查摸底、管理主體、經(jīng)營(yíng)管理、賬戶管理、使用范圍、使用程序、公示管理、指導(dǎo)監(jiān)督、交接移交、違規(guī)處罰等方面進(jìn)行規(guī)范；構(gòu)建物業(yè)服務(wù)運(yùn)行、資金預(yù)算管理、小區(qū)基金監(jiān)理的全過(guò)程監(jiān)督機(jī)制，調(diào)動(dòng)群眾的認(rèn)可度和參與度，激發(fā)社區(qū)居民自治動(dòng)力。
試點(diǎn)在一線，服務(wù)大民生。盤龍區(qū)以增進(jìn)人民福祉為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，聚焦物業(yè)管理難點(diǎn)、堵點(diǎn)問(wèn)題，走訪調(diào)研，創(chuàng)新舉措，已探索出首批多方參與、多元共治、多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理“盤龍模式”，靶向治理群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理問(wèn)題，以改革創(chuàng)新和制度建設(shè)、能力建設(shè)為抓手，充分把黨的政治優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)、群眾工作優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為基層治理效能。（昆明日?qǐng)?bào) 記者胡耀元 通訊員聞治云 孫媛報(bào)道 美編王麗娜制圖）
首批7個(gè)物業(yè)服務(wù)管理
“盤龍模式”
1
以香博苑小區(qū)為代表、以“提升專業(yè)服務(wù)、嵌入增值服務(wù)、融入基層治理”為主要特征的“物業(yè)＋（家）”模式
2
以金實(shí)西區(qū)小區(qū)為代表、以“各司其職、雙向奔赴、協(xié)同共治”為主要特征的和諧共治物業(yè)模式
3
以世紀(jì)龍?jiān)沸^(qū)為代表、以“賦權(quán)支部、黨員帶頭、融合并進(jìn)”為主要特征的黨組織主導(dǎo)型物業(yè)模式
4
以云南鋁加工廠小區(qū)為代表、以“開(kāi)放參與、公開(kāi)透明、增進(jìn)信任”為主要特征的“信義制”物業(yè)模式
5
以金康園小區(qū)為代表、以“黨建引領(lǐng)、經(jīng)濟(jì)透明、協(xié)商民主”為主要特征的居民自治物業(yè)模式
6
以拓東大廈+拓東路96號(hào)和天祥社區(qū)11個(gè)老舊小區(qū)為代表、以“連片管理、資源補(bǔ)償、共享服務(wù)”為主要特征的“街區(qū)共治”物業(yè)模式
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以財(cái)智心景大廈為代表、以“產(chǎn)權(quán)鏈接、軟硬并重、共同發(fā)展”為主要特征的樓宇業(yè)委會(huì)主導(dǎo)型物業(yè)模式
為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理改革提供了典型示范樣板，逐步在全區(qū)進(jìn)行復(fù)制推廣，提升物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)效
