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“過去三年，昆明樓市連續(xù)迎來‘小陽春’，又有一系列‘止跌回穩(wěn)’政策的加持，這讓我們更加渴望今年的‘小陽春’成色更足?！笔蹣遣抗ぷ魅藛T小張對開屏新聞記者說。
今年開年以來，全國多地的房地產(chǎn)市場依舊延續(xù)了去年四季度以來的止跌回穩(wěn)態(tài)勢，購房信心與交易活躍度穩(wěn)中有升。據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會數(shù)據(jù)，1月，昆明主城商品住宅新供面積14萬平方米，環(huán)比下降39%，同比上漲129%；成交量27萬平方米，環(huán)比下降32%，同比上漲22%；成交均價11856元/平方米，環(huán)比持平。從市場數(shù)據(jù)來看，新增供應(yīng)量、成交量環(huán)比均有所下滑，但對比去年同期上漲明顯，這也說明止跌回穩(wěn)態(tài)勢仍在延續(xù)，市場逐步趨穩(wěn)。
“春節(jié)檔”結(jié)束后，市場開始進入備受關(guān)注的“小陽春”階段，昆明樓市能否再續(xù)去年四季度以來的熱度，繼而迎來成色更足的“小陽春”？記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，市場各方正積極備戰(zhàn)“小陽春”，但受訪業(yè)者普遍認為，市場持續(xù)回穩(wěn)仍需政策端持續(xù)發(fā)力。
“春節(jié)檔”蓄力
“小陽春”預(yù)熱戰(zhàn)節(jié)前已啟動
“對房地產(chǎn)營銷人員來說，春節(jié)大假不是假期，而是第一季度銷售業(yè)績的沖刺期?！饼埡埦稠椖夸N售經(jīng)理洪翠表示，為了搶抓“春節(jié)檔”，蓄力“小陽春”，今年她放棄了回四川老家和家人團聚，主動要求春節(jié)值守售樓部。
今年春節(jié)假期來得早且“超長待機”，為了在乙巳蛇年取得開門紅，昆明市場在售項目從1月中旬便已開展多種促銷活動，特價房源增多，部分項目推出新春置業(yè)優(yōu)惠“疊疊樂”，如成交享受額外優(yōu)惠或總價直減疊加贈送家電禮包、家裝禮包、物業(yè)費禮包、針對州市及省外購房者報銷往返車費等綜合促銷方式，帶動市場呈現(xiàn)成交量漲價跌態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月13日至19日，昆明主城商品住宅成交量10.35萬平方米，環(huán)比上漲52.88%；成交均價10658元/平方米，環(huán)比下降8.27%。
不少樓盤更是“春節(jié)不打烊”，在多重優(yōu)惠措施下，輔以新春集市、游園會、非遺手作體驗、免費觀影等活動，利用假期時間窗口推動項目銷售?！敖衲旰芰餍蟹侄问竭^年，從大年初一到元宵節(jié)，陸續(xù)都有客戶預(yù)約看房。”錦粼天曜項目銷售人員夏迎秋說，“除了一些昆明本地平時工作繁忙無暇看房的客戶，還有不少趁著假期從北京、上海、西藏等地來看房的顧客?！?/p>
洪翠認為，春節(jié)假期市場仍處淡季行情，隨著節(jié)后來訪量、咨詢量的回升，節(jié)前節(jié)中所做的蓄力將在成交量上逐步顯現(xiàn)效果，為迎接“小陽春”做好鋪墊。
需求釋放
返鄉(xiāng)置業(yè)、旅居置業(yè)帶熱新房市場
今年“春節(jié)檔”，返鄉(xiāng)置業(yè)、旅居置業(yè)也成為昆明樓市的一大亮點，節(jié)后熱度仍在延續(xù)。
2025年春節(jié)期間，昆明市累計接待國內(nèi)游客1464.37萬人次，同比增長7.01%；累計實現(xiàn)國內(nèi)旅游花費161.61億元，同比增長4.88%。在飄紅的文旅“成績單”背后，昆明樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)、旅居置業(yè)熱度也在不斷回歸、釋放。
“我們項目春節(jié)大假前三天休息，但提前預(yù)約來看房的省內(nèi)外客戶，從大年初三開始就絡(luò)繹不絕。截至2月8日，項目共接待來訪客戶近1600組，其中，昆明本地以外客戶154組，占比10%。旅居置業(yè)客戶13組，客源主要來自北京、浙江、上海、江蘇等地?！卑钐┉Z和項目工作人員告訴記者，與此同時，邦泰·悅九章項目接待了160余組省外來訪客戶，其中，重慶客戶48組、宜賓客戶33組、成都客戶19組，占比超60%。據(jù)該工作人員介紹，截至2月8日，邦泰集團昆明在售項目“春節(jié)檔”斬獲成交9套，成交金額2385萬元的好成績。
過去幾年間，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)進行深度調(diào)整，返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放緩慢。去年四季度以來，伴隨著一系列樓市“止跌回穩(wěn)”政策推動，加之各地政府“促進返鄉(xiāng)人口回得來、留得下、住得好”的政策激勵，越來越多返鄉(xiāng)人員在家鄉(xiāng)購房安居的熱情被激發(fā)。
招商蛇口·云南為搶抓這份機遇，在春節(jié)前推出了“返鄉(xiāng)置業(yè)享特惠2%”的促銷措施。依云國際社區(qū)項目營銷負責人化明明介紹，今年“春節(jié)檔”期間，依云國際社區(qū)接待到訪客戶62組，實現(xiàn)認購19套房，轉(zhuǎn)化率頗高。其中，省外到訪客戶占比達到32%，客源主要來自川渝、湖北、廣東等地。
返鄉(xiāng)置業(yè)客群更關(guān)注什么呢？“從實際接待的情況來看，目前返鄉(xiāng)置業(yè)的需求較為多元化，方便照顧父母、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、‘候鳥’旅居、提前購置養(yǎng)老房等均有?！被髅鞅硎?，春城得天獨厚的氣候優(yōu)勢，是大多數(shù)返鄉(xiāng)置業(yè)客群最為看重的要素，其次則是項目周邊便利的交通、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套等，能讓他們看到未來生活品質(zhì)的提升與保障。除此之外，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、鄰里是否融洽等，也是返鄉(xiāng)置業(yè)客群較為關(guān)心的事項。
“父母隨我們在武漢居住，但上了年紀還是希望冬天、夏天回到昆明避寒、避暑，趁著我和老公春節(jié)后補休，全家來了一次看房游?！?月16日，正在看房的崔女士告訴記者，“父母更傾向于滇池周邊的四居室房源，以后除了寒暑假，逢年過節(jié)邀約省外的親人來昆也能有個居所?！?/p>
化明明指出，返鄉(xiāng)置業(yè)客群，尤其是常住一線城市的客戶，對標的往往是最新迭代的產(chǎn)品，他們對住房的品質(zhì)有著更高的要求，只有從需求角度出發(fā)匹配更高品質(zhì)的產(chǎn)品，才能打動他們，從而促成銷售。
熱度回升
二手房帶看量、收錄量與去年同期持平
二手房市場是觀察樓市變化的重要窗口。1月底，中指研究院進行了一份居民置業(yè)意愿調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，28%的意向購房者更愿意選擇二手房，因其所具有的所見即所得、價格更合適、周邊配套成熟、入住時間靈活等優(yōu)勢，滿足了不同購房者多元化的需求。
“春節(jié)檔”期間二手房市場趨冷，三、四線城市跌幅高于一、二線城市。近日，記者隨機走訪了昆明西山區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)的多個二手中介，發(fā)現(xiàn)有門店咨詢客戶絡(luò)繹不絕，也有門店客流冷清。銷售人員表示，這或許與假期結(jié)束后市場尚處于恢復(fù)階段有關(guān)，隨著元宵節(jié)過完，人們?nèi)娣祶?，二手房的帶看量和成交量會逐步恢?fù)。
“2月5日至13日，榮城地產(chǎn)在昆明主城五區(qū)內(nèi)的二手房帶看量1000多組，收錄量700套左右，與去年春節(jié)大假后同期基本持平?！痹颇蠘s城房地產(chǎn)總經(jīng)理助理方蜀紅表示，整體來看，目前二手房來訪量、成交量已恢復(fù)至節(jié)前水平。
尊園地產(chǎn)工作人員楊先生告訴記者：“從春節(jié)假期過后的帶看和咨詢情況來看，客戶對二手房的需求還是集中在剛需住房和學區(qū)房。有的客戶年前和收假后，看過三四次了，購房意向很強?！?/p>
“小陽春”可期
仍需政策端與市場端雙向“奔赴”
在采訪過程中，多位新房和二手房營銷人員對記者表示，依托前期包括降準、降息、降首付、降存量房貸利率等在內(nèi)的樓市利好政策，昆明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢延續(xù)至今，業(yè)者普遍對今年“小陽春”成色優(yōu)于去年充滿信心，但接下來若無新政策刺激購房者的購房意愿，市場熱度或?qū)⒚媾R新的考驗。
“從去年的銷售情況來看，隨著一家四口、三代同堂的居住格局變化和需求增長，改善性項目的市場需求有望加大釋放，成交市場占有率還將進一步提升。”洪翠認為，隨著春節(jié)假期后居民工作、購房置業(yè)回歸正軌，市場網(wǎng)簽量將在未來兩周逐漸回升。當前房地產(chǎn)市場處于政策刺激消化期與內(nèi)生修復(fù)孕育期的膠著階段，“小陽春”成色如何，還得依靠政策端與市場端的雙向“奔赴”。
化明明則表示，返鄉(xiāng)置業(yè)客群從考察項目到成交，再到“老帶新”，有個轉(zhuǎn)化的過程，“春節(jié)檔”是一個小小的窗口期，這份熱度能持續(xù)多久，發(fā)酵多大的能量，還有賴于政策的進一步釋放和刺激。比如，能否進一步降低購房門檻，針對異地返鄉(xiāng)置業(yè)人群的激勵措施等。
業(yè)內(nèi)認為，根據(jù)往年的經(jīng)驗，如果春節(jié)期間二手房市場表現(xiàn)低迷，節(jié)后往往會出現(xiàn)一波較大的市場反彈。“今年春節(jié)前后昆明樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，且穩(wěn)中有升，二手房市場是很有希望迎來‘小陽春’的。”方蜀紅介紹，為了備戰(zhàn)“小陽春”，榮城地產(chǎn)已經(jīng)從房源梳理、客戶服務(wù)、員工培訓等方面加緊開展蓄力工作。（開屏新聞記者 顏媛 攝影報道 部分圖片由受訪者提供）
