分享
2777套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購？8月14日，子君村經(jīng)適房一期銷售正式結(jié)束。自4月7日開閘銷售以來，歷時4個多月，市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，截至銷售的最后一日，子君村一期共5300套經(jīng)適用房，僅售出2510余戶。除少數(shù)想購蒜村經(jīng)適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。
當(dāng)初這些低收入家庭為獲得申購資格而絞盡腦汁、四處奔走的情形還歷歷在目，與如今過半房子無人問津的狀況形成鮮明對比。究竟是什么原因讓子君村經(jīng)適房出現(xiàn)大規(guī)模滯銷？作為政府的一項惠民工程、民心工程，究竟如何才能做到恩澤百姓？
現(xiàn)狀
棄購是無奈之舉
洪澤，一位排在5287戶申購者首位的申購者。排在首位，代表著兩層意思：他在5287戶申購者中，家庭條件最為困難，最需要房子；他擁有最優(yōu)先的選擇權(quán)，可挑選自己最為中意的房子。然而，這位在自己手提袋里隨時裝著各家媒體關(guān)于經(jīng)適房報道的老漢，一直到8月14日，還是沒能實現(xiàn)畢生的購房夢。
“為了獲得購買經(jīng)適房的資格，我從2006年起就開始申請。在此期間，我在昆陽父母家和昆明間已往返奔波過了無數(shù)次，車費花銷已上千元。在得知自己有購經(jīng)適房資格的那一刻，我高興得簡直要跳了起來。但是在了解到子君村經(jīng)適房的售價和付款方式后，我的心情又跌到了谷底。”8月15日，洪澤沮喪地說：“不買了，不買了。雖然申購資格來之不易，但放棄也是無奈之舉。首付還能想辦法解決，但明年竣工交房時一次性付清40%的尾款，就無能為力了。”
本以為可通過經(jīng)適房實現(xiàn)住房夢，可是在經(jīng)適房真正銷售時，多年的購房夢卻無情破滅。2000多名放棄購買經(jīng)適房的申購者中，洪澤只是一個縮影。
購得者：有了房子，苦了生活
2510戶已購經(jīng)適房的申購家庭中，也并非每家都能感受到即將擁有住房的喜悅。因為他們既要承受債務(wù)（首付是借來的）的壓力，還要操心明年交房時必須付清的尾款。
今年59歲的劉叔云女士說，能獲得購買經(jīng)適房的資格不容易，而到期不買就將被視為自動放棄。百般無奈之下，她只能東湊西借，交了首付?！艾F(xiàn)在我和兒子租住在中苜蓿村，租房的面積只有10多平方米。”她說，雖然首付是付了，但她并沒有感到半點輕松。
開發(fā)商：擔(dān)憂銷售狀況
過半房子滯銷，開發(fā)商市土地開發(fā)投資經(jīng)營公司也頗感壓力。子君村經(jīng)適房售樓部的一位工作人員曾透露，房子銷售狀況不佳，資金無法回籠，讓公司高層很有壓力?！爱?dāng)然，我們是政府的公司，情況還稍微好點；蒜村的開發(fā)商云錫地產(chǎn)將面臨的壓力更大?！?/p>
事實上，因開發(fā)商擔(dān)心銷售問題，蒜村經(jīng)適房在今年春節(jié)后曾一度停工。當(dāng)時在談及工程是否是因“差錢”而停工時，云錫地產(chǎn)一位工作人員并沒有正面回答，但說了一句“云錫這么大的公司，資金應(yīng)該不是主要問題”。而云錫地產(chǎn)副總張智偉也曾表示，除了資金，開發(fā)商更擔(dān)心蒜村經(jīng)適房的銷售。
去年11月，市發(fā)改委核定南市區(qū)子君村經(jīng)適房預(yù)售價格為2556元/平方米，北市區(qū)蒜村為2861元/平方米。然而，受子君村一期銷售爆冷影響，蒜村經(jīng)適房的建設(shè)陷入了尷尬境地。今年3月，子君村經(jīng)適房正式預(yù)售時，房價降至2100元/平方米，甚至將條件放寬到可用住房公積金購房?？蓪τ谒獯褰?jīng)適房的價格，當(dāng)時相關(guān)部門卻未給出明確的指導(dǎo)意見。因此，張智偉在接受媒體采訪時，曾表達(dá)了這樣的心情：蒜村經(jīng)適房用地地價高，即使按之前市發(fā)改委核定的2861元/平方米銷售，開發(fā)商也是利潤甚微。而且，從子君村經(jīng)適房的銷售經(jīng)歷看，如果到時候適購者無力承擔(dān)此價格，銷售情況著實令人擔(dān)憂。
近日，蒜村經(jīng)適房的初步預(yù)售價格已確定為2470元/平方米，高于子君村370元/平方米。
觀察
三大原因致銷售爆冷
事實上，為了解決經(jīng)適房的銷路問題，讓更多低收入家庭有房可住，政府也作了不少努力。
一方面，申購門檻在逐步放寬。子君村項目的申購條件是家庭人均月收入低于425元，人均居住面積在12平方米以下；到蒜村項目時已放寬為：家庭人均年收入低于9666.78元。另一方面，經(jīng)適房的價格也在不斷下調(diào)。去年11月，市發(fā)改委核定子君村項目預(yù)售價格為2556元/平方米；到正式銷售時，價格已下調(diào)為2100元/平方米。
那么，究竟是什么原因讓子君村經(jīng)適房遭受冷遇？
首先，交通問題不可回避。子君村經(jīng)適房項目所在地雖處于昆明東、南市區(qū)的腹地，南鄰廣福路，西靠新昆洛路，但因離城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊多條道路還未建成，由此進(jìn)城仍不方便。為此，有的購房者放棄了子君村，轉(zhuǎn)而申請延遲，購買買蒜村經(jīng)適房。
其次，不能按揭貸款。市土地開發(fā)投資經(jīng)營公司有關(guān)負(fù)責(zé)人證實，很多申購者最終放棄選購，是由于沒有銀行可提供按揭貸款，而自己又難以在短時間內(nèi)籌集到全額房款。不少申購者也表示，按目前兩次付款的要求，首付是勉強湊齊，如能提供按揭貸款來支付剩余的房款，他們就能購買。但昆明一家商業(yè)銀行的工作人員表示，經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)有限，申購者基本沒有其他可用于抵押的房產(chǎn)，也沒有穩(wěn)定的收入。銀行一旦放貸，將面臨很大的風(fēng)險。
其三，獲得購買資格申購者的經(jīng)濟(jì)實力薄弱?！皩τ谟行┥曩徴撸m合租住廉租房。”子君村項目售樓部的一位工作人員說，有的申購者根本買不起房；有的即使勉強能買，所借的債務(wù)對其以后的生活也將造成巨大壓力。
相關(guān)新聞：
專家建議建擔(dān)保機構(gòu)助購房者貸款 解決經(jīng)適房滯銷
思考
產(chǎn)品與需求錯位
胡先鈞
我們在昆從事房地產(chǎn)行業(yè)整整9年，對昆明房地產(chǎn)行業(yè)方方面面的情況都有比較深入的了解，也積累了或多或少的一些看法和觀點。在過去的兩年多時間里，我們開始對公益性房地產(chǎn)話題展開了一定的分析研究。去年12月，我們做出了一個大膽的判斷：昆明經(jīng)適房必將滯銷。半年之后，我們的判斷的確得到了應(yīng)驗——目前昆明經(jīng)適房的確處在滯銷狀態(tài)。
經(jīng)適房滯銷的內(nèi)在原因是什么呢？在我們看來，主要還是體制問題。經(jīng)適房作為一種產(chǎn)品，存在一些天然的缺陷，比如有限產(chǎn)權(quán)、不可貸款、客戶群收入相對較低等。然而，除這些因素外，政府相關(guān)部門對市場的研究較少，缺少滯銷情況下的銷售預(yù)案。
經(jīng)適房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品和準(zhǔn)商品，介于二者之間。既然是準(zhǔn)商品，其就具有商品的屬性，在賣給客戶時就必須依靠一些市場營銷手段。相關(guān)部門僅看到幾萬人報名選購，就認(rèn)為房子不愁賣，對于經(jīng)適房的運作太過樂觀；另一方面，建設(shè)大規(guī)模經(jīng)適房前，缺少必要的調(diào)查，客戶的心理需求是什么并未受到太多關(guān)心。結(jié)果，推出的產(chǎn)品與客戶的需求錯位，導(dǎo)致一些人棄購。
買賣任何商品，價格都非常重要，但之前昆明經(jīng)適房的價格卻是由高到低不斷調(diào)整，反復(fù)的價格變動也暴露出定價上的重要弊端——沒有按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的規(guī)定行事，即把經(jīng)適房的利潤控制在3%之內(nèi)。一些開發(fā)商很容易通過虛構(gòu)報表，拉高開發(fā)成本，獲得比實際更高的利潤。正因如此，我們要提出另一觀點：經(jīng)適房也需要“陽光定價”。
“陽光定價”其實很簡單——經(jīng)適房的價格不是開發(fā)商說了算，也不是政府說了算，而是由有資質(zhì)的造價咨詢公司進(jìn)行測算，然后取算術(shù)平均值。如此通過第三方專業(yè)機構(gòu)的測價，可使經(jīng)適房的價格具有客觀性、公正性，更符合國家政策的要求，也易于讓老百姓接受。
據(jù)我們考察，子君村便有大量的商業(yè)配套。目前，昆明小區(qū)的商業(yè)配套銷售價一般在1萬元-2萬元/平方米之間。假設(shè)子君村的商鋪按最低1萬元/平方米，商業(yè)面積在1萬平方米，那么市值就是1億元。但經(jīng)適房商業(yè)配套的建筑成本卻很低，每平方米估計在1500元-1800元。開發(fā)商在商業(yè)配套中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會公布這部分資金的去處。這就是為什么經(jīng)適房的利潤控制在3%，仍有開發(fā)商愿意接手開發(fā)的原因。
經(jīng)適房滯銷，受影響最大的是政府。我們設(shè)想，是不是可通過“賣6+留4+貨幣直補”的方式，全盤解決昆明經(jīng)適房的滯銷問題。當(dāng)然，前提是政府將經(jīng)適房用地屬性從劃撥變更為出讓。
我們做過測算，如果拿出子君村經(jīng)適房的60%作為商品房，另外的40%為政府保留產(chǎn)權(quán)的廉租房，對于困難群眾購買房屋實施貨幣直補，滯銷問題將迎刃而解。通過改變房屋屬性，60%的房屋可賣到3500元/平方米，加上每平方米1萬多元的商鋪，不僅可為項目獲得大量工程回款，政府還能從中拿到相當(dāng)數(shù)額的毛利。利用這筆毛利，既可順利地以成本價回購40%的房屋作為廉租房，還可拿出剩余資金對低收入家庭買房提供貨幣補貼。其中，60%的房屋可優(yōu)先滿足夾心層家庭的購房需求，也可滿足稍富裕的購房家庭的需求。
這樣一來，就可更大面積地滿足社會各階層的住房需要，真正體現(xiàn)國家政策的初衷，讓保障性住房名至實歸。
（本文作者為昆明高屋地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長，見報稿摘自其博客，有部分刪改）
（都市時報 記者喬長紅 首席記者楊抒燕）
信息港微信公眾號
信息港官方微博