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????公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年以來,國(guó)內(nèi)集合信托成立規(guī)模超5300億元,其中,房地產(chǎn)信托募集資金1970億元,占比近四成,由此可見,房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要流入領(lǐng)域。同時(shí),房地產(chǎn)信托在信托公司業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位,是信托公司主要的收入來源之一。
????值得注意的是,信托資金成為部分上市房企主要的融資渠道,信托融資成本在10%以上不在少數(shù),最高達(dá)13%?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)上市房企2018年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至目前,已有17家上市房企披露信托融資余額;觀察發(fā)現(xiàn),信托已超過銀行成為部分上市房企最重要的融資渠道,部分房企近500億元的信托融資額,凸顯出“房信”合作加深的趨勢(shì)。多家信托融資成本區(qū)間上限普遍在10%以上,甚至有某百?gòu)?qiáng)房企融資成本高達(dá)13%。
????投資房地產(chǎn)收益率
????顯著高于平均水平
????近年來,隨著在中央及地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策后,金融監(jiān)管部門也相繼加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道步步收緊。在上述一系列的監(jiān)管政策作用下,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道全面收緊,融資獲取難度越來越大,融資成本也顯著提高,由此導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資需求的上升。
????作為房地產(chǎn)融資的主要渠道,房地產(chǎn)信托主要通過債權(quán)的方式為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目以及并購(gòu)提供融資支持,這仍占據(jù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。
????用益信托在線數(shù)據(jù)顯示,截至4月23日,集合信托市場(chǎng)共成立5056只信托產(chǎn)品,募集資金規(guī)模為5366.31億元,年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來看,房地產(chǎn)信托共成立1579只產(chǎn)品,募集資金最多,為1970.63億元,占比為36.72%;金融類信托共成立1573只產(chǎn)品,募集資金為1483.16億元,占比27.64%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托共成立1402只產(chǎn)品,募集資金為1332.13億元,占比24.82%;工商企業(yè)信托共成立387只產(chǎn)品,募集資金為400.46億元,占比7.46%;其他投向類信托共成立115只產(chǎn)品,募集資金最少,僅為179.92億元,占比3.35%。
????可以看出,信托資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金最多,近2000億元占總規(guī)模近四成。對(duì)此,用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,一方面在于房企對(duì)資金的需求較大,尤其是在其他融資渠道受阻的條件下,借助信托融資成為一種重要方式;另一方面,對(duì)于信托公司而言,房地產(chǎn)信托是其重要的業(yè)務(wù)收入來源之一。
????就收益率而言,集合信托整體年化平均收益率為8.24%,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托均高于整體平均水平。具體來說,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托、其他投向類信托、金融類信托的年化平均收益率分別為8.75%、8.36%、8.26%、7.84%、7.37%?？梢?房地產(chǎn)信托僅次于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托,保持高收益水平。
????對(duì)此,帥國(guó)讓表示:“短期內(nèi)房地產(chǎn)信托仍會(huì)維持一定高規(guī)模,房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過去,房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的降低也意味著房地產(chǎn)信托的投資收益已趨于合理水平,所以,靠投資房地產(chǎn)信托來獲取更高收益已經(jīng)成為歷史。”
????17家上市房企
????融資成本在5%-13%之間
????客觀來說,房企愿意承受信托融資高成本,客觀上推高了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率。
????中誠(chéng)信托在最近的研報(bào)中表示,今年房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出信托交易對(duì)手繼續(xù)向百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中的趨勢(shì)。在兩極分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的新格局下,信托公司更應(yīng)該選擇頭部房企進(jìn)行合作以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
????此次年報(bào)中相關(guān)數(shù)據(jù)也印證了此觀點(diǎn)。據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù),《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理相關(guān)2018年年報(bào)發(fā)現(xiàn),有17家中大型上市房企披露信托融資情況,每家信托去年融資余額從3億元至482億元不等。具體而言,信托融資余額范圍在10億元以下的有5家;信托融資余額范圍在10億元-50億元的有4家;50億元-100億元范圍內(nèi)的有3家;100億元以上的有3家。
????值得注意的是,17家上市房企的信托融資成本區(qū)間為5%-13%,其中區(qū)間上限高于10%的有5家,皆為大型房企,其中,2家為信托融資額過百億元的頭部房企。以最高融資成本13%的某房企來看,作為深圳老牌地產(chǎn)公司、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一,該企業(yè)的信托融資額為32.45億元,成本在7%-13%之間,融資期限為1年-8年;某持有信托牌照的民營(yíng)金控集團(tuán)融資成本亦不低,該企業(yè)信托融資額為482億元,成本在5.5%-12.5%之間,融資期限為1年-6年。
????針對(duì)房地產(chǎn)信托融資成本高的原因,中鐵信托在行業(yè)研究報(bào)告中分析認(rèn)為,一方面是房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性:房地產(chǎn)行業(yè)天然屬于對(duì)現(xiàn)金流要求極高的行業(yè)。無論是前期拿地、建設(shè),還是后期營(yíng)銷、去化,少了錢一天都不行,而房企只有賣了房才能資金回籠,周期較長(zhǎng);另一方面,也跟現(xiàn)在的政策息息相關(guān)。目前處于加息周期,銀根收緊,房企融資渠道受限使得房企更加依賴信托渠道融資。房企現(xiàn)金流需求大,只好高息融資;最后一點(diǎn),也是源于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率,換言之,除了房地產(chǎn)之外,其他行業(yè)的回報(bào)很難支撐這么高的融資成本。
????房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)
????機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存
????中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告(2017年-2018年)》(以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”)中指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)走向分化,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的差異化,以及房地產(chǎn)企業(yè)間的分化意味著風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存,將更加考驗(yàn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。“針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化走勢(shì),信托公司對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度短期整體趨于審慎,風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步趨嚴(yán),但從長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是支持信托公司生存發(fā)展的重要領(lǐng)域,信托公司需進(jìn)一步積極提升專業(yè)能力,從復(fù)雜分化的市場(chǎng)中把握業(yè)務(wù)機(jī)遇?！?/p>
????需要注意的是,利益驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)信托的盲目增長(zhǎng)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《報(bào)告》中表示,房地產(chǎn)信托面臨的監(jiān)管環(huán)境不容樂觀,尤其是傳統(tǒng)債權(quán)融資類業(yè)務(wù),必須嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)政策要求,不得投向不滿足“432”要求的項(xiàng)目,信托公司需要高度關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)性要求,避免監(jiān)管處罰的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
????對(duì)于如何合規(guī)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),用益信托表示,一是要完善關(guān)于信托投資法律法規(guī),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是應(yīng)引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)解決信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足,以及風(fēng)控能力較差等問題;三是信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平,加強(qiáng)自身對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與評(píng)估的能力。
????針對(duì)未來房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型方向,中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《報(bào)告》中提出,資產(chǎn)管理新規(guī)要求信托公司提高主動(dòng)管理能力,加快向真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。調(diào)研顯示,多家信托公司明確表示將真實(shí)投資型房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為未來的轉(zhuǎn)型方向,以期增強(qiáng)獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的能力,獲取資產(chǎn)增值收益。預(yù)計(jì)未來信托公司將通過與交易對(duì)手合作設(shè)立項(xiàng)目公司、增資入股、并購(gòu)等方式來開展真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù),基金化運(yùn)作將成為趨勢(shì)。（證券日?qǐng)?bào) 記者邢萌）
