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曾創(chuàng)下滇池度假區(qū)
前所未有的樓市神話
后停工爛尾長達7年的
西南海項目
如今又傳來最新消息
未開發(fā)地塊大幅度調整規(guī)劃
接盤的事估計要有眉目了
4月30日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了“昆明滇池國家旅游度假區(qū)太河“城中村”改造項目（西南海）控制性詳細規(guī)劃調整方案批前公示” 。
根據(jù)公示，太河“城中村”改造項目位于昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂片區(qū)，項目東至廣福路，南至紅塔東路，西至滇池路，北至前衛(wèi)西路。本次調整主要包括退線調整和地塊參數(shù)調整，共涉及18.57公頃（278.55畝）土地。
全部調整為二類居住用地
具體如下：
退線調整:
DJ-HG2-D2-01-01 地塊、DJ-HG1-D1-01-02地塊、DJ-HG1-D1-01-05地塊建筑退讓南繞城高速由100米調整為50米。
地塊調整:
DJ-HG2-E1-01-05地塊用地性質由一類居住用地調整為R2二類居住用地，控制指標調整為容積率1.21、 建筑密度30%、綠地率40%、建筑限高由12米增加至24米;
DJ-HG2-E2-01-01地塊用地性質不變?yōu)镽2_類 居住用地，控制指標調整為容積率1.3、 建筑密度由25%提高到30%、綠地率由45%降低為40%、建筑限高24米;
DJ-HG2-D2-01-01地塊用地性質由商業(yè)商務用地調整為R2二類居住用地，控制指標調整為容積率3.47、建筑密度25%、綠地率40%、建筑限高80米;
DJ-HG1-D1-01-02地塊用地性質由商業(yè)商務用地調整為R2二類居住用地，控制指標調整為容積率4.32、建筑密度25%、綠地率40%;建筑限高100米;
DJ-HG1-D1-01-05地塊:用地性質由商業(yè)商務用地調整為R2二類居住用地，控制指標調整為容積率3.84、建筑密度25%、綠地率40%、建筑限高100米，新增12班幼兒園1所。
太河“城中村”改造項目本次多地塊大幅調規(guī)過后，原3塊商業(yè)商務用地及一塊一類居住用地全部調整為二類居住用地，用地面積保存不變，建筑限高從12米-80米調整為24米-100米， 退讓南繞城高速由100米調整為50米，整體地塊綠地率為40%，新增一所12班幼兒園。
區(qū)域范圍就是爛尾的西南海項目
太河村本次調整地塊位于前衛(wèi)西路、廣福路、紅塔東路和滇池路圍合處，涉及調整地塊面積約278.55畝。區(qū)域范圍內就是目前已經(jīng)爛尾的西南海項目，根據(jù)西南海以往對外公布的項目規(guī)劃圖，項目的規(guī)劃建設范圍和太和村本次調整的地塊范圍剛好吻合。
項目具體調整內容為，將前衛(wèi)西路南側、南繞城高速兩側原規(guī)劃的3個商業(yè)地塊全部調整為住宅用地。3個商業(yè)地塊面積約143畝，容積率3-4.3，緊鄰西南海的爛尾樓地塊。調整后容積率在3.47-4.32，地塊面積不變。3個地塊原為退南繞城高速100米，現(xiàn)調整為退50米，地塊限高在80-100米。
另外在萬和花園南側和西側規(guī)劃有2宗約135畝的住宅用地，其中，萬和花園西側原為61畝的一類住宅用地，現(xiàn)調整為二類居住用地，面積不變，容積率由1.1變更為1.21。萬和花園南側為74畝的住宅用地，未進行調整，兩個地塊建筑限高24米。
此番調整后，太河村涉及調整的5個地塊全部變更為住宅用地，地塊內可建面積達到49萬方，相比調整前46.8萬方的可建面積，新增約2.4萬方。相比調整前住宅可建面積僅有11萬方，調規(guī)后住宅可建面新增約38萬方。
開發(fā)價值大大提高
經(jīng)對比發(fā)現(xiàn)，太河村本次調整地塊其實正是仁澤地產(chǎn)原規(guī)劃建設的西南海二期土地。2013年，仁澤地產(chǎn)以14.83億元底價斬獲太和社區(qū)10宗約483.6畝土地，其中就包括了這5宗土地。不過，隨著西南海停工爛尾，項目二期土地被列為閑置用地，并有多個地塊曾多次進行司法拍賣，但都無果。
今年3月23日上午，仁澤地產(chǎn)破產(chǎn)重整案首次債權人會議，在疫情延期后終于以網(wǎng)絡會議形式得以舉行。最終，參加會議的約400位已申報債權的債權人，表決同意債務人仁澤地產(chǎn)繼續(xù)營業(yè)。
（本報資料圖）
仁澤地產(chǎn)如繼續(xù)營業(yè)，接下來的當務之急就是盡快恢復項目建設。去年，昆明滇池度假區(qū)管委會在工作安排中，也將推動西南海項目重整作為當年工作重點。根據(jù)管理人披露的信息，目前已有投資方愿意向仁澤地產(chǎn)提供不超過5億的借款，作為西南海復工續(xù)建的資金；管理人在財產(chǎn)管理方案中也提出，將以合理成本籌措不高于6億元的共益?zhèn)鶆?，用于西南海項目未完工工程的復工續(xù)建。這意味著西南海項目部分在建項目或許可能在不久的將來恢復建設。
在此節(jié)點上，太河村土地規(guī)劃調整大幅商改住，或許正是為西南海重啟開發(fā)做準備，因為新增38萬平方米住宅開發(fā)面積后，西南海僅這塊地的可售住宅面積就達到了49萬平方米，按度假區(qū)一帶目前的房價水平，西南海應該可以賣到和萬科銀海泊岸差不多的價格，也就是一平方差不多2萬左右，49萬平方米住宅的貨值高達近百億，開發(fā)價值比原來大大提高，對潛在接盤方有很大誘惑。
本次對片區(qū)近300畝土地，大幅增加住宅用地，提高建筑限高，新增幼兒園等一系列調規(guī)，或許意味著西南海有了盤活的希望。
首次開盤創(chuàng)昆明樓市神話
說起西南海項目，昆明人幾乎人人皆知。憑借占地2000畝的西南海項目（位于昆明市廣福路、紅塔東路和前衛(wèi)西路幾大干道之間），除去初期建設的部分住宅為回遷房，其余項目已爛尾5年，什么時候恢復建設，引發(fā)著昆明人的關注。讓我們來回顧一下西南海項目事件的發(fā)展線索。
公開資料顯示，西南海項目總占地面積約2000畝，綜合容積率1.68，綠化率45%，總建筑面積約180萬平方米（地上總建筑面積123.72萬平方米，地下總建筑面積58.30萬平方米），總戶數(shù)6000戶，其中商業(yè)規(guī)模達到49萬平方米。
據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，2013年7月20日首次開盤的西南海，現(xiàn)場到訪逾1000人，短短3小時開盤房源熱銷95%，“創(chuàng)造了滇池度假區(qū)前所未有的樓市神話”。當天，開發(fā)商還大手筆動用直升機接待客戶環(huán)滇池、賞項目。
另據(jù)《云南信息報》報道，由于項目配套有幼兒園至初中的配套教育，在2013年項目尚未開盤時售樓部內便“一房難求”，首期開盤的房子均價在10000~11000元/平方米，而且還選不到朝向較好的房屋。
值得注意的是，西南海項目所在的滇池旅游度假區(qū)位于滇池之濱，不僅是國內知名的旅游度假勝地，還是昆明城市高品質居住的區(qū)域，屬于昆明的地產(chǎn)熱門板塊，為眾多地產(chǎn)商覬覦，也深受購房者青睞。
2013年底資金鏈斷裂
然而，就在距離西南海首次開盤熱銷一年后的2014年10月，昆明市國土資源局就發(fā)布了一份《關于禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新一輪土地競買活動的通告》（以下簡稱《通告》），對25家參與土地出讓獲得土地后欠繳土地款的企業(yè)進行了公示，并禁止其在繳清土地價款前參加新一輪土地競買。而仁澤地產(chǎn)就出現(xiàn)在這份拖欠土地款的企業(yè)名單中。
2015年12月、2016年11月，昆明市國土資源局先后兩次發(fā)布上述《通告》。彼時，仁澤地產(chǎn)欠款已逾5億元。
事實上，早在2013年年底仁澤地產(chǎn)就已資金吃緊。今年8月份有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領導留言板塊詢問西南海項目進展時，昆明滇池國家旅游度假區(qū)信訪辦在11月7日回復時稱，“2013年年底西南海項目公司仁澤房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂，導致項目停工?！?/p>
兩家地產(chǎn)先后接洽卻不了了之
自西南海項目停工以來，曾多次傳出有大型開發(fā)商“接盤”的消息。期間，碧桂園集團、綠地集團、長豐地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等多家房企均與仁澤地產(chǎn)有過接觸，拋出了接盤的“橄欖枝”，但實質性著手項目接盤和債務重組工作的僅長豐地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)。
2016年9月30日，云南本土房企長豐地產(chǎn)與昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理委員會簽訂了開發(fā)西南海項目的合作意向書，以并購重組的方式接盤西南海項目，但當時仁澤地產(chǎn)債務本息總額為73.53億元，未達到長豐地產(chǎn)要求仁澤地產(chǎn)債務不超過55億元的接盤條件。其次，除西南海項目外，雙方還將合作開發(fā)昆明小街城改項目，然而在土地競拍過程中，土地被第三方取得，導致合作標的未達成，雙方之間西南海項目合作也因此終止。
（停工多年的西南海項目）
2017年6月22日，龍湖地產(chǎn)就與仁澤地產(chǎn)、滇池國家旅游度假區(qū)國投公司就西南海項目后續(xù)地塊的合作開發(fā)事宜簽署了《框架協(xié)議》，在達成協(xié)議條款的權利義務前提下，三方表示將盡快推動“西南?！表椖窟M展。龍湖地產(chǎn)官方在當時曾回應記者稱，主要是以框架協(xié)議的形式對該項目保持高關注度，如果后期合作，根據(jù)可開發(fā)地塊條件，會以龍湖擅長的低密度物業(yè)面向市場。
2017年12月28日，昆明龍湖宜恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及昆明滇池國家旅游度假區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限責任公司聯(lián)合發(fā)布“關于仁澤地產(chǎn)西南海項目重組工作聯(lián)合公告”稱，在項目重組合作各方近6個月的共同努力下，度假區(qū)國投公司與龍湖接盤西南?！耙呀?jīng)接近成功，已經(jīng)完成了90%的重組工作”，西南海項目整體將于2018年中期進入正常經(jīng)營、開發(fā)狀態(tài)。然而此后再無下文。
昆明中院宣告負債169億無清償能力
2019年12月3日，根據(jù)昆明市中級人民法院消息，昆明中院宣告仁澤公司進入破產(chǎn)重整?！叭蕽晒静荒芮鍍?shù)狡趥鶆?，?jīng)營虧損，且明顯缺乏清償能力”，依據(jù)資產(chǎn)評估報告及相關證據(jù)材料，仁澤公司資產(chǎn)價值32.63億元，負債169.16億元。
2011年、2013年仁澤地產(chǎn)分別取得22宗土地，共計688157.12㎡（約合1032.24畝），土地出讓金高達47.63億元。因拖欠政府土地款，早已被列入禁止參與新一輪土地競買名單。仁澤地產(chǎn)的多宗閑置土地先后被公開司法拍賣，但最終無果，拍賣土地也被看做是仁澤地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)用于清償債務的手段。
在復活西南海的問題上，度假區(qū)做出過很多努力，曾計劃督促項目重組，后因西南海項目涉及的訴訟及執(zhí)行案件共117件，導致仁澤公司股權及西南海項目土地、可售房產(chǎn)、車位等資產(chǎn)遭到全面、多輪查封并陸續(xù)進入司法拍賣程序，對資產(chǎn)解押解封、重組資金注入等推進項目重組前置條件造成巨大障礙，導致重組工作未能取得實質性進展。
2019年11月14日，昆明中院指定仁澤公司清算組擔任仁澤公司管理人，同時順利召開管理人辦公會第一次會議，標志著仁澤公司破產(chǎn)重整工作取得階段性成果。
