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金九銀十買房季又要到了，最近好多朋友都躍躍欲試打聽樓盤的事情，記者打聽了一下，今年下半年昆明將有近40個(gè)新樓盤將入市。且，價(jià)格要降的可能性非常大！
下半年近40個(gè)新樓盤將入市
記者采訪得知：西山區(qū)新項(xiàng)目最多，價(jià)格也最高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西山區(qū)超8個(gè)新項(xiàng)目將在下半年入市，多集中在雙塔以及草海片區(qū)。雙塔二環(huán)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、草海獨(dú)有的自然資源景觀，都是高房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐。目前來看，兩片區(qū)在售的新盤，房?jī)r(jià)基本2萬起步，新開的樓盤價(jià)格也不會(huì)低于2萬；巫家壩、會(huì)展片區(qū)都有純新盤上新。其中，恒大珺?？梢哉f是滇池路難得一見的新盤，緊鄰地鐵5號(hào)線站點(diǎn)出口，地理位置相當(dāng)不錯(cuò)；玖悅府是西市區(qū)位置比較好的新盤，周邊配套成熟，緊鄰沃爾瑪和地鐵3號(hào)線，建面110～125㎡很適合剛需人群，但價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)低于1.7萬。
官渡區(qū)預(yù)計(jì)超5個(gè)新盤在下半年入市，其中昆明未來之城、龍湖·天璞均位于巫家壩片區(qū)，都是純新盤，且都有90多平的小戶型。其中，昆明未來之城特色是有93㎡的小戶型；萬科公園城市位于緊鄰會(huì)展片區(qū)和巫家壩，建面約90～115㎡，屬于剛需盤。
盤龍區(qū)新項(xiàng)目較少，有部分公寓即將面市。
五華區(qū)項(xiàng)目多分布于西北新城，也有近翠湖市中心純新盤將亮相，價(jià)格有望破3萬。其中，碧桂園翠湖映象是一環(huán)內(nèi)的純新盤，該項(xiàng)目距離翠湖僅1公里，緊臨昆明體育館、昆一中、云大醫(yī)院、地鐵3號(hào)線；綠城誠(chéng)園戶型建面約89～143㎡，符合市場(chǎng)主流戶型大小，選擇范圍廣。
呈貢供貨主力軍仍是吳家營(yíng)片區(qū)，至少有7個(gè)純新盤在下半年入市，其中紅星天悅、公園壹號(hào)都是位置較好的盤，公園壹號(hào)預(yù)計(jì)價(jià)格將破1.5萬大關(guān)，有直逼主城的趨勢(shì)。其中，紅星天悅與云師大附屬中學(xué)一街之隔，鄰近昆工和師大兩所高校，周邊教育資源優(yōu)勢(shì)佳；公園壹號(hào)周邊更多是大型商業(yè)及公園等市政配套，建面99-140㎡，有消息稱可能會(huì)到1.5萬。
總體而言，各區(qū)下半年都會(huì)有不錯(cuò)的新盤入市，而周邊安寧、嵩明等各新區(qū)的樓盤，相對(duì)主城區(qū)價(jià)格更低，單價(jià)6000～7000元，且多以低密低容產(chǎn)品為主，整體性價(jià)比較高，剛需預(yù)算有限的也可以考慮。
價(jià)格？要降！
說那么多，大家最關(guān)心的當(dāng)然還是價(jià)格嘍！記者經(jīng)過一系列走訪后發(fā)現(xiàn)，今年下半年，昆明房?jī)r(jià)，得降！
看完這句話，大家一定不相信：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房、二手房都在漲，而且土拍火熱，地王頻出，部分樓面價(jià)都已破萬，有開發(fā)商也發(fā)布了漲價(jià)公告，這完全就是樓市向好的積極信號(hào)啊，房?jī)r(jià)咋可能降？
記者告訴你：答案沒有想象的這么簡(jiǎn)單！盡管看上去新盤價(jià)格都不低，但業(yè)內(nèi)人士分析，由于入市節(jié)點(diǎn)等因素，這波新盤也將會(huì)采用一些特殊的促銷手段，搶奪銷量。
①開發(fā)商花式促銷大爆發(fā)
業(yè)內(nèi)人士分析：首先，下半年可能采取的降價(jià)大促，不大可能是明面上降房?jī)r(jià)，這個(gè)節(jié)骨眼，開發(fā)商不會(huì)大張旗鼓地喊著要降500元、降1000元，而是變著花樣搞促銷活動(dòng)，比如今天推員工特價(jià)房，明天推一口價(jià)房源，后天買房送車位……我們可以把這波降價(jià)理解為開發(fā)商花式促銷大爆發(fā)；
②以價(jià)換量是主要營(yíng)銷策略
其次，下半年將有近40個(gè)新盤入市，開發(fā)商將面臨的是還款壓力、庫(kù)存壓力以及銷售任務(wù)的壓力，現(xiàn)金流是命，所以接下來“以價(jià)換量、降價(jià)大促”應(yīng)該是房企的主要營(yíng)銷策略。
③上半年銷售成績(jī)離目標(biāo)甚遠(yuǎn)
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%。各大房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率均值為41.1%，較去年同期下降6.5個(gè)百分點(diǎn)，超過40%的有14家企業(yè)，其中只有恒大、金茂、佳兆業(yè)、濱江、龍光地產(chǎn)5家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超50%。而低于35%的大有人在，如遠(yuǎn)洋32.3%，綠地以去年目標(biāo)算的話僅完成24%，這些房企后半年還有近7成的業(yè)績(jī)要去拼，可以說壓力相當(dāng)大。
再細(xì)化到昆明本地。昆明銳理數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2020年上半年昆明共成交商品房40006套，同比去年下降17.6%；成交金額603.47億，同比下降16.6%；成交均價(jià)14467元/㎡，同比去年增長(zhǎng)7.8%。除了房?jī)r(jià)漲以外，成交量成交額都降了近18%，有的房企距離銷售目標(biāo)甚遠(yuǎn)，下半年只能加大推盤力度彌補(bǔ)上半年拖的后腿了。
④供應(yīng)量暴增，去化壓力大
2020年1～6月，昆明主城四區(qū)和呈貢一共發(fā)放了239張預(yù)售證，新增預(yù)售面積約880萬立方米，同比去年上漲了11%。從近幾年預(yù)售證發(fā)放情況來看，今年上半年新增預(yù)售面積僅次于2014年的900萬立方米，處于高位。
而上半年銷售情況并不樂觀，很多新盤推遲到了下半年入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明下半年將有近40個(gè)純新盤入市，產(chǎn)品類型豐富，有高性價(jià)比的剛需盤，也有高品質(zhì)的洋房、別墅，范圍覆蓋主城四區(qū)及呈貢、安寧、嵩明等片區(qū)，庫(kù)存增加，整體去化壓力增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大，高價(jià)位操盤對(duì)庫(kù)存量大的房企來說很不利，開發(fā)商迫不得已也只能低價(jià)走一波。
⑤為了現(xiàn)金流，房企只能“以價(jià)換量”
別看經(jīng)紀(jì)人小哥的朋友圈房?jī)r(jià)漲聲一片，今天公布此盤漲價(jià)300元，明天通知彼盤又漲500元，其實(shí)不然。漲價(jià)的樓盤是有，僅限于有利好趨勢(shì)加持的樓盤，比如4/6號(hào)線開通，周邊樓盤漲一漲；簽了某個(gè)公立學(xué)校，再跟著漲一波。
但這畢竟只是少數(shù)，更多的房企到了還款期，為了還債、為了現(xiàn)金流、為了活下去，都變著花樣大促銷，特價(jià)房、首付分期、買房送車位……總之想方設(shè)法都要賣出去，以價(jià)換量就是一大殺手锏！
記者了解到，南邊某樓盤前些天推出特價(jià)房，單價(jià)1.4萬/㎡左右，1.35萬/㎡的也有，要知道，一周前該樓盤還明碼標(biāo)價(jià)1.6萬/㎡。其同一區(qū)域還有一個(gè)樓盤原本價(jià)格1.7萬/㎡起步，近期也出現(xiàn)了1.5萬元的售價(jià)；北邊一樓盤上半年成交價(jià)6500-6600元/㎡，近期降到6200-6300元/㎡；還有樓盤開盤價(jià)1.6萬/㎡，同時(shí)享9個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，而現(xiàn)在直接優(yōu)惠13個(gè)點(diǎn)，相較之前每套價(jià)格大概便宜了2～4萬；呈貢某住宅以往均價(jià)1.1萬/㎡，近期出現(xiàn)了9000多元/㎡的房源。下半年，還會(huì)有更多的樓盤降價(jià)促銷，畢竟現(xiàn)金流是生命，一定要活下去。（記者阿芳）
